Повторное экспертное заключение Управления Министерства юстиции РФ по Волгоградской области от 5 августа 2003 г. N 01-10/141-03 "О Законе Волгоградской области от 27.03.2001 г. N 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области" (в ред. от 27.06.2001 г. N 563-ОД)"

Управление Министерства юстиции РФ по Волгоградской области на основании Положения о Министерстве юстиции РФ, утвержденного Указом Президента РФ от 02 августа 1999 года N 954 "Вопросы Министерства юстиции РФ" и Положения об Управлении (Отделе) Министерства юстиции Российской Федерации по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства юстиции РФ от 22 октября 2002 г. N 286 "Об утверждении Положения об Управлении (Отделе) Министерства юстиции Российской Федерации по субъекту (субъектам) Российской Федерации", провело повторную юридическую экспертизу Закона Волгоградской области от 27.03.2001 г. N 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области" (в ред. от 27.06.2001 г. N 563-ОД - далее областной Закон).

Повторная юридическая экспертиза проведена на основании письма Федерального управления Министерства юстиции Российской Федерации по Южному федеральному округу от 17.07.2003 г. N 01-05/02/733.

Юридической экспертизой установлено следующее:

Целью настоящего областного Закона является организация ипотечного кредитования (займа) для приобретения и строительства жилья в Волгоградской области на конкурсной основе государственной, муниципальной и частной форм собственности (преамбула областного Закона).

Согласно п.1 ст.2 областного Закона его положения распространяются на отношения, возникающие при предоставлении банками (иными кредитными организациями и заимодателями) гражданам целевых кредитов (займов) на приобретение жилья в Волгоградской области, и на отношения, возникающие при продаже жилья Фондом жилья и ипотеки в рассрочку, залоге гражданином недвижимого имущества в обеспечение обязательств по заключенным с гражданином договорам, а следовательно предметом регулирования являются гражданские правоотношения.

Законодательное регулирование данной сферы осуществляют:

1. Конституция РФ;

2. Гражданский кодекс РФ;

3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 09.11.2001 г. N 143-ФЗ, от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ, от 24.12.2002 г. N 179-ФЗ);

4. Федеральный закон от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации (п."о" ст.71 Конституции РФ).

По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации (п.1 ст.76 Конституции РФ).

Частью 5 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. N 28 (в ред. от 08.05.2000 г.) рекомендовано на региональном уровне принятие закона субъекта Российской Федерации о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в котором будут отражены вопросы создания резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Вместе с тем, пунктом 7 ст.3 областного Закона определено, что сумма кредита (займа), обеспеченного залогом, составляет не более 70 процентов рыночной стоимости приобретаемого жилья. Погашение кредита (займа) и процентов по нему осуществляется в форме ежемесячных платежей равными долями в течение всего кредитного периода.

Этим положением областного Закона установлен верхний предел предоставления кредита (займа), обеспечиваемого залогом, т.е. ограничение для юридических лиц самостоятельно определять размер кредита (займа).

В соответствии с ч.2 п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Таким образом, положение, содержащееся в п.7 ст.3 областного Закона установлено неправомерно (компетенция Федерального закона).

Пунктами 8, 9 ст.3 областного Закона фактически определены условия договора (кредитного, займа).

"Заемщик обязан вести# первоначальный взнос на оплату жилья за счет собственных средств в размере не менее 10 процентов его стоимости" (п.8 ст.3 областного Закона).

"Величина ежемесячного платежа по погашению кредита (займа) или рассрочки должна быть не менее 30 процентов совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита (займа) кредитор (заимодатель) использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика" (п.9 ст.3 областного Закона).

Согласно п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Под законом и иными правовыми актами в Гражданском кодексе РФ следует понимать исключительно федеральный закон, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ (ст.3 Гражданского кодекса РФ).

Из изложенного следует вывод о том, что положения пунктов 8, 9 ст.3 областного Закона могут содержаться только в соответствующих договорах, которые согласованы их сторонами, но не в нормативном правовом акте органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Вывод: Закон Волгоградской области от 27.03.2001 г. N 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области" противоречит федеральному законодательству в части установления ограничения для юридических лиц определять размер выдаваемого кредита; определения порядка ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области; полномочий Волгоградской областной Думы по контролю за деятельностью некоммерческой организации.

Предлагаем привести указанные положения нормативного правового акта в соответствие с федеральным законодательством. Просим сообщить о результатах рассмотрения настоящего экспертного заключения.

И.о. начальника Управления

советник юстиции I класса

В.А.Шубин