Приложение. Методика по определению арендной платы за объекты, относящиеся к государственной собственности Волгоградской области

Приложение
к распоряжению Комитета
по управлению государственным
имуществом Администрации
Волгоградской области
от 19.05.2011 N 865-р

Методика
по определению арендной платы за объекты, относящиеся к государственной собственности Волгоградской области

1. Основные положения

1.1. Настоящая Методика разработана в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Закона Волгоградской области от 06.12.1999 N 335-ОД "О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Волгоградской области", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также с учетом опыта, накопленного в Волгоградской области и других регионах РФ по сдаче в аренду государственного имущества.

1.2. Методика определяет общий порядок определения величины арендной платы при сдаче в аренду объектов государственной собственности Волгоградской области (далее по тексту - объект) в случае заключения договоров аренды без проведения торгов, изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных действующим законодательством, по ранее заключенным договорам, стартовую цену арендной платы в случае заключения договора аренды по результатам торгов, в случае заключения договоров аренды с отдельными категориями арендаторов.

2. Определение арендной платы за пользование объектами государственной собственности

Величина арендной платы (стартовая цена арендной платы в случае заключения договора аренды по результатам торгов) за пользование объектами государственной собственности определяется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Величина арендной платы (стартовая цена арендной платы в случае заключения договора аренды по результатам торгов) - рыночно обоснованная стоимость арендной платы за пользование объектами государственной собственности (далее именуется - рыночная стоимость) определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с требованиями Федерального закона от 20.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце пункта 2 настоящего приложения допущена опечатка, дату названного Федерального закона следует читать как 29 июля 1998 г.

Рыночная стоимость применяется для совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

При заключении договора аренды по итогам проведения торгов арендная плата устанавливается в соответствии с предложением победителя торгов.

При изменении арендной платы в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в ранее заключенных договорах аренды (в том числе в случае их пролонгирования), арендная плата определяется путем сравнения рыночной стоимости арендной платы, принимаемой в соответствии с отчетом об оценке, с арендной платой по действующему договору аренды, и устанавливается в размере соответствующем наибольшему значению.

При сдаче в аренду помещений (конструктивных элементов здания) для размещения оборудования и офисов операторов сотовой связи, размещения терминалов по оплате услуг, банкоматов, стартовая цена арендной платы в случае заключения договоров аренды по результатам торгов либо величина арендной платы при заключении договоров и изменении их условий без проведения торгов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, определяется путем сравнения рыночной стоимости арендной платы, принимаемой в соответствии с отчетом об оценке, с ее минимальной величиной, установленной органом государственной власти, уполномоченным на управление государственным имуществом, и устанавливается в размере соответствующем наибольшему значению.

ГАРАНТ:

См. распоряжение Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области от 19 мая 2011 г. N 866-р "О минимальном размере арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества Волгоградской области"

В договорах, заключенных на срок более года и в договорах, заключенных на срок менее года и пролонгируемых в соответствии с действующим законодательством на новый срок без проведения торгов, размер арендной платы за пользование госдарственным имуществом подлежит ежегодной индексации в соответствии с ростом потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области за год по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.

Заказчиком на выполнение независимой оценки рыночной стоимости за пользование объектом государственной собственности выступает арендодатель имущества, при этом произведенные им затраты подлежат возмещению арендатором согласно договору аренды по отдельным реквизитам в виде единовременного платежа.

2.1. Определение арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями.

2.1.1. Объектом оценки при определении арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями выступает рыночная стоимость за пользование объектом (1 кв. м) государственного недвижимого имущества в течение одного платежного периода (месяц, год).

2.1.2. Рыночная стоимость за пользование объектом государственного недвижимого имущества рассчитывается за единицу арендуемой площади или в целом за общую арендуемую площадь без учета затрат на эксплуатацию и содержание здания, строения, помещения, коммунальных услуг, налогов, имеющих отношение к объекту недвижимости.

2.1.3. Общая площадь арендуемого объекта состоит из полезной площади кабинетов, в том числе площади вспомогательных и технических помещений, используемой исключительно арендатором, а также части вспомогательных и технических помещений (холлы, коридоры, лестничные марши, площадки, санузлы, бытовые комнаты и т.д.), используемых арендатором совместно с другими пользователями здания. Размер вспомогательных и технических помещений, приходящихся на 1 кв. м полезной площади арендуемых помещений, определяется в соответствии с данными технического паспорта объекта по коэффициенту соотношения вспомогательных и технических площадей, используемых арендатором совместно с другими пользователями здания, к полезной площади объекта.

При сдаче в аренду вспомогательных и технических площадей конкретному арендатору они подлежат исключению из состава площадей, возможных для совместного использования и при расчете коэффициента плюсуются к полезной площади объекта.

При коэффициенте соотношения совместно используемых вспомогательных и технических площадей к полезной площади объекта больше 0,4, он устанавливается в размере 0,4.

Если в аренду сдаются обособленные помещения здания, имеющие отдельный вход и не связанные с иными вспомогательными и техническими помещениями здания, размер общей площади, сдаваемой в аренду, определяется суммированием основных и вспомогательных площадей, доступ в которые обеспечивает данный вход.

2.2. Определение платы за пользование иным государственным имуществом (кроме зданий, строений, помещений)

2.2.1. Объектом оценки при определении платы за пользование иным государственным имуществом выступает рыночная стоимость за пользование данным государственным имуществом.

2.2.2. Рыночная стоимость рассчитывается в целом за объект иного государственного имущества без учета затрат на его эксплуатацию и содержание, коммунальных услуг, налогов, имеющих отношение к объекту аренды.

2.3. Определение арендной платы для отдельных категорий арендаторов.

2.3.1. В безвозмездное пользование имущество передается в порядке, определенном действующим законодательством.

2.3.2. Социально ориентированным некоммерческим организациям, определенным статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" и законодательными актами Волгоградской области, организациям, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов физических лиц, являющихся инвалидами, либо вкладов общественных организаций инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80% (списочная численность инвалидов среди работников такой организации составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%), индивидуальным предпринимателям - инвалидам, величина арендной платы устанавливается в размере 25 процентов от рыночной стоимости за пользование объектом государственной собственности.

2.3.3. Субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого предпринимательства, по договорам аренды нежилых помещений в бизнес-инкубаторе арендную плату установить в следующих размерах:

- в первый год аренды - 40% от рыночной стоимости за пользование объектом государственной собственности Волгоградской области;

- во второй год аренды - 60% - от рыночной стоимости за пользование объектом государственной собственности Волгоградской области;

- в третий год аренды - 100% рыночной стоимости за пользование объектом государственной собственности.

2.4. Определение арендной платы при почасовом использовании государственного имущества.

При сдаче в аренду помещений для почасового использования расчет арендной платы выполняется следующим образом: определяется рыночная стоимость за пользование передаваемым в аренду объектом (помещением, иным государственным имуществом), которая корректируется на коэффициент соотношения количества фактических часов аренды помещения к среднему количеству рабочих часов в месяц (принимаются согласно данным Производственного календаря на соответствующий год).

Формула расчета арендной платы при почасовом использовании государственного имущества:

Апч = PC x ФЧ/РЧ, где:

Апч - сумма арендной платы в месяц при почасовом использовании государственного имущества;

PC - рыночная стоимость за пользование государственным имуществом;

ФЧ - количество фактических часов аренды государственного имущества;

РЧ - среднее количество рабочих часов в месяц, принимаемое согласно данным Производственного календаря на соответствующий год.

3. Условия и порядок возмещения затрат Арендатора на производство капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов

3.1. Порядок согласования капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов

3.1.1. В случаях, предусмотренных договором аренды, капитальный ремонт (реконструкция) объектов государственной собственности, работы по сохранению памятников культурного наследия могут быть произведены Арендаторами за свой счет при условии получения письменного согласия Арендодателя имущества, его учредителя, Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области, а при выполнении работ по сохранению памятников культурного наследия - Комитета по культуре Администрации Волгоградской области.

3.1.2. Для согласования производства капитального ремонта (реконструкции) объекта государственной собственности Арендатор представляет Арендодателю:

- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта объекта и предложения по условиям и срокам его проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта в счет подлежащей уплате арендной платы за объект, если эти затраты подлежат возмещению в соответствии с пунктами 3.2.2-3.2.3 настоящей Методики;

- техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта объекта, выполненное в порядке, определенном действующим законодательством, организацией, имеющей допуск на выполнение данного вида работ. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель Арендодателя;

- план-график проведения работ;

- смета на проведение работ, согласованная с Арендодателем и прошедшая проверку в соответствии с порядком, определенным постановлением Администрации Волгоградской области от 13.09.2010 N 429-п "О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансирование строительства, реконструкции, капитального ремонта которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств областного бюджета". Виды и объемы работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта, подлежащие возмещению в соответствии с пунктом 3.2.2 настоящей Методики, должны быть выделены в отдельную смету.

Для согласования арендатором производства работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) к заявке должны быть представлены:

- разрешение и задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, выданное областным органом охраны объектов культурного наследия;

- проект договора на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

- смета на производство работ по сохранению объекта культурного наследия (прошедшая проверку согласно вышеприведенному порядку);

- согласие Комитета по культуре администрации Волгоградской области на проведение работ по сохранению памятников культурного наследия.

Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется на основании согласованной с областным органом охраны объектов культурного наследия проектной документацией на проведение работ по сохранению объекта.

Все документы представляются в форме заверенных подписью руководите