Постановление Правительства Вологодской области от 8 августа 2005 г. N 838 "О порядке ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области"

В целях реализации Программы ипотечного жилищного кредитования Вологодской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания области от 25 ноября 1999 года N 652 "О Программе ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" (с последующими изменениями и дополнениями), и в соответствии с постановлением Губернатора области от 10 февраля 2000 года N 90 "О Фонде развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" Правительство области постановляет:

1. Утвердить Положение о порядке ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области (прилагается).

2. Признать утратившими силу следующие постановления Губернатора области:

от 15 мая 2000 года N 423 "О порядке ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области";

от 11 января 2001 года N 42 "О предоставлении займов некоммерческим организациям и индивидуальным застройщикам";

от 30 октября 2001 года N 997 "О внесении изменений и дополнений в Положение о порядке ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области, утвержденное постановлением губернатора области от 15 мая 2000 года N 423";

постановление Правительства области от 29 марта 2004 года N 329 "О внесении изменений и дополнений в постановление Губернатора области от 15 мая 2000 года N 423".

3. Настоящее постановление вступает в силу через десять дней после официального опубликования.

По поручению Губернатора области

первый заместитель

Губернатора области

Н.В. Костыгов

Положение о порядке ипотечного жилищного кредитования
в Вологодской области
(утв. постановлением Правительства Вологодской области от 8 августа 2005 г. N 838)

I. Основные положения

Настоящее Положение разработано в соответствии с Программой ипотечного жилищного кредитования Вологодской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания области от 25 ноября 1999 года N 652 (с последующими изменениями и дополнениями).

Положение определяет порядок взаимоотношений участников Программы ипотечного жилищного кредитования Вологодской области и приобретения жилья с использованием долгосрочных ипотечных кредитов (займов). Целью мероприятий, проводимых в соответствии с настоящим Положением, является улучшение жилищных условий жителей Вологодской области, а также жителей других регионов Российской Федерации, которым предоставляются субсидии, ссуды, сертификаты, путем:

- оказания финансовой поддержки гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

- предоставления целевых займов некоммерческим организациям (в том числе за счет бюджетных средств), участвующим в реализации Программы ипотечного жилищного кредитования на территории Вологодской области;

- увеличения объемов строительства и реализации, повышения доступности жилья;

- развития цивилизованного рынка жилья.

Финансовая поддержка граждан производится некоммерческой организацией "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" (далее - Фонд) посредством предоставления ипотечных займов для оплаты приобретаемого жилья, выдачи банками, заключившими соглашение о сотрудничестве с Фондом, долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение жилья и их последующего рефинансирования Фондом путем выкупа закладных за счет собственных и привлеченных средств.

Формирование финансовых ресурсов для реализации Программы ипотечного жилищного кредитования осуществляется путем привлечения:

- бюджетных (федеральных, областных, муниципальных) средств;

- внебюджетных средств;

- средств предприятий и организаций любой формы собственности (в том числе банков, фондов, страховых компаний и т.п.), физических лиц на основании заключаемых гражданско-правовых договоров, а также путем выпуска и реализации ценных бумаг (векселей) в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.

Формирование и пополнение жилищного фонда для реализации жилья в рамках Программы ипотечного жилищного кредитования области (далее - Программа) осуществляется за счет средств Фонда или за счет привлеченных средств граждан, организаций и иных источников следующим образом:

- Фонд выполняет функции заказчика и направляет средства по договорам подряда строительной организации на оплату строительства жилья;

- Фонд инвестирует строительство жилья в объектах сторонних заказчиков и направляет средства по заключенным договорам на оплату стоимости жилья;

- Фонд приобретает жилье у юридических или физических лиц на вторичном рынке недвижимости.

Фонд выступает региональным оператором, выкупающим за счет средств Фонда или за счет привлеченных средств граждан, организаций и иных источников закладные у коммерческих банков, заключивших с Фондом соглашение и выдавших гражданам долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья, а также осуществляет продажу закладных, принадлежащих на праве собственности Фонду, оператору вторичного рынка ипотечных кредитов.

Фонд предоставляет ипотечные займы гражданам, участвующим в Программе ипотечного жилищного кредитования области и приобретающим жилье на территории муниципальных образований области, в которых осуществляется деятельность Фонда, а также осуществляет реализацию жилья.

II. Реализация жилья с использованием средств ипотечного займа

2.1. Реализация жилья, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, гражданину осуществляется Фондом по договору купли-продажи. Цена реализуемого жилья устанавливается исходя из его рыночной стоимости.

2.2. Сумма ипотечного займа, предоставляемого гражданину на приобретение жилья, определяется Фондом самостоятельно на основании оценки платежеспособности приобретателя жилья. Сумма ипотечного займа может составлять до 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья.

2.3. Погашение суммы займа в соответствии с заключаемым договором должно происходить ежемесячными платежами в размере и в сроки, установленные договором. Гражданин имеет право дать поручение своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и перечисление Фонду суммы ежемесячного платежа.

2.4. Сумма, равная стоимости квартиры за вычетом суммы предоставляемого ипотечного займа, должна быть оплачена до момента заключения договора купли-продажи путем перечисления собственных денежных средств и/или средств предоставленной гражданину безвозмездной субсидии по предварительному договору купли-продажи, заключаемому Фондом с гражданином, либо передачи Фонду имеющегося в собственности приобретателя жилья.

При этом в подтверждение своей платежеспособности гражданин - приобретатель жилья обязан перечислить на основании заключенного с ним предварительного договора на счет Фонда первоначальный взнос в размере не менее 10 процентов стоимости приобретаемого жилья, а оставшуюся сумму, за вычетом суммы ипотечного займа, оплатить в установленные предварительным договором сроки.

2.5. Основной договор купли-продажи заключается с условием обеспечения исполнения гражданином обязательств, предусмотренных договором займа (в том числе по возврату суммы ипотечного займа и уплате процентов), залогом приобретаемого жилья. До заключения и государственной регистрации основного договора купли-продажи Фонд вправе требовать обеспечения исполнения гражданином обязательств, предусмотренных договором займа (в том числе по возврату суммы ипотечного займа и уплате процентов), поручительством третьих лиц, а также иными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

2.6. Обязательным условием предоставления ипотечного займа является составление покупателем-заемщиком закладной, а также страхование жизни и утраты трудоспособности, страхование риска утраты и повреждения имущества, страхование риска утраты права собственности.

2.7. Реализация строящегося жилья осуществляется по договорам долевого участия в строительстве, заключаемым в соответствии с действующим законодательством.

Долгосрочные ипотечные займы предоставляются после осуществления государственной регистрации права собственности с соблюдением всех вышеперечисленных условий предоставления займов на приобретение жилья вторичного рынка недвижимости.

В случае, если строящееся жилье после завершения строительства объекта оформляется в собственность Фонда, его реализация осуществляется на основании договоров купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктами 2.1-2.6 настоящего Положения. При этом возможно бронирование квартиры в период осуществления строительства объекта на основании заключаемого с гражданином предварительного договора без перечисления денежных средств в оплату стоимости жилья до заключения договора купли-продажи квартиры при условии передачи в залог Фонду принадлежащих гражданину на праве собственности ценных бумаг (векселей, депозитных сертификатов и т.п.) Фонда или юридических лиц, имеющих договорные отношения с Фондом, в целях обеспечения исполнения гражданином обязательств по заключению в установленные предварительным договором сроки основного договора купли-продажи жилья и оплаты стоимости жилья собственными и (или) заемными средствами.

III. Право граждан на приобретение жилья и условия предоставления
ипотечных займов

3.1. Право приобретения жилья с использованием средств ипотечного займа предоставляется гражданам Российской Федерации, зарегистрированным по месту жительства на территории Вологодской области. Ипотечные займы в соответствии с Программой ипотечного жилищного кредитования Вологодской области предоставляются на приобретение жилья на территории Вологодской области в населенных пунктах, в которых осуществляется деятельность Фонда.

Преимущественное право на участие в Программе приобретают граждане:

- имеющие льготы по первоочередному обеспечению жильем в соответствии с действующим законодательством;

- получившие безвозмездную субсидию из средств бюджетов всех уровней, предприятий и организаций на приобретение жилья;

- имеющие менее:

18 квадратных метров общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек;

42 квадратных метров общей площади - на семью из двух человек; 33 квадратных метров общей площади - на одного человека;

- сдающие Фонду имеющееся на правах собственности жилье в счет оплаты стоимости приобретаемого жилья.

3.2. Условиями предоставления ипотечных займов являются:

- целевое назначение - приобретение благоустроенного жилья применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

- срок займа - до 26,7 лет;

- сумма займа - от 30 процентов (но не менее 100000 рублей) и может составлять до 70 процентов стоимости приобретаемого жилья;

- оплата разницы между стоимостью жилья и суммой ипотечного займа;

- погашение займа ежемесячными платежами;

- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение займа не должен превышать 50 процентов совокупного среднемесячного дохода заемщика и созаемщиков;

- на сумму займа начисляются проценты по ставке, установленной Фондом на момент выдачи займа;

- заем предоставляется под залог приобретаемого жилья, который возникает на основании закона или договора;

- составление приобретателем жилья - заемщиком закладной;

- страхование жизни и риска утраты трудоспособности, страхование риска утраты и повреждения имущества, а также - страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки, по условиям которого первым выго-доприобретателем будет являться Фонд.

3.3. Оплата стоимости жилья участником Программы ипотечного жилищного кредитования области может осуществляться за счет субсидий, предоставляемых в соответствии с действующим законодательством. Порядок предоставления субсидий на приобретение жилья за счет средств областного бюджета устанавливается Правительством области.

IV. Прием заявлений граждан, желающих приобрести жилье

4.1. Образец заявления устанавливает Фонд.

Выдачу бланков заявлений, прием заявлений граждан осуществляет Фонд.

Фонд публикует объявление, содержащее информацию о реализуемом жилье, о наличии квартир вторичного рынка, требуемых документах при приеме заявлений от граждан на приобретение квартир с использованием механизма ипотечного кредитования.

Прием заявлений от граждан осуществляется Фондом при наличии жилья до полной реализации квартир.

Квартиры Фонда предлагаются для приобретения гражданам в соответствии с временем, датой принятия заявления и с учетом преимущественного права на участие в Программе в соответствии с пунктом 3.1 настоящего Положения.

4.2. При подаче заявлений в Фонд граждане предоставляют следующие документы:

- паспорт гражданина Российской Федерации, а для лиц призывного возраста также и военный билет;

- копию лицевого счета управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города (района, поселка) с места регистрации заявителя по месту жительства, содержащую сведения о размере общей и жилой площади, количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;

- справку о составе семьи с места регистрации заявителя по месту жительства;

- документы, подтверждающие преимущественное право на участие в Программе ипотечного жилищного кредитования;

- справку о доходах за последние шесть месяцев;

- иные документы, необходимые для осуществления оценки платежеспособности заявителя и возможности выдачи ипотечного займа.

Заявления регистрируются в журнале регистрации и хранятся в Фонде.

4.3. Фонд вправе отказать гражданину в приеме заявления на участие в Программе в случае отсутствия документов, необходимых для проведения предварительного андеррайтинга гражданина как потенциального заемщика, а также в случае, если гражданином, подавшим заявление на участие в Программе, была представлена недостоверная информация.

V. Порядок реализации жилья Фонда с использованием средств ипотечных
займов (кредитов)

5.1. Реализация жилья осуществляется Фондом в соответствии с поступившими от граждан заявлениями. В течение трех рабочих дней с момента подачи гражданином заявления Фонд на основании представленных документов проводит предварительный андеррайтинг заявителя как потенциального заемщика и определяет возможность или невозможность предоставления ипотечного займа (кредита), его размеры и срок. Данная информация оформляется в письменном виде и доводится до гражданина любым доступным способом. В течение одного рабочего дня с момента получения заключения Фонда о возможности предоставления ипотечного займа (кредита) гражданин обязан обратиться в Фонд для определения варианта приобретаемой квартиры и подтверждения своего намерения заключить договор.

5.2. Фонд предлагает гражданину варианты имеющегося жилья и после определения конкретного варианта приобретаемой квартиры направляет гражданина в страховую компанию, имеющую договорные отношения с Фондом, для проведения предстраховой экспертизы и готовит договор на приобретение квартиры. В случае неявки гражданина в установленный срок для определения варианта приобретаемой квартиры и подтверждения своего намерения заключить договор такой заявитель считается отказавшимся от участия в Программе, что не лишает его права на повторную подачу заявления. Фонд вправе отказать заявителю в участии в Программе в случаях:

- недостаточного для выдачи ипотечного займа (кредита) уровня доходов заявителя и созаявителей;

- отсутствия заключения по предстраховой экспертизе;

- в случае отрицательного заключения о заемщике или созаемщике службы безопасности кредитора.

В течение трех рабочих дней с момента определения варианта приобретаемой квартиры и подтверждения гражданином намерения заключить договор гражданин обязан представить заключение по проведенной предстраховой экспертизе и заключить предварительный договор на приобретение квартиры. В случае неподписания гражданином предварительного договора в указанный срок он считается отказавшимся от участия в Программе, что не лишает его права на повторную подачу заявления, а данная квартира предлагается другим заявителям.

5.3. После подписания предварительного договора:

5.3.1. Приобретатель производит оплату первоначального взноса в размере не менее 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья в течение 10 дней с момента подписания предварительного договора или договора на долевое участие в строительстве жилья.

При этом часть стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой через Фонд продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого имущества (жилья) или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и зачетом стоимости этого имущества в счет стоимости приобретаемого жилья, средств субсидии, выделяемой в соответствии с действующим законодательством из средств федерального, областного, местного бюджетов, предприятий и организаций.

5.3.2. Гражданин предоставляет Фонду документы, указанные в пункте 4.2 Положения, необходимые для предоставления ипотечного займа (кредита), заключения договора займа (кредитного договора), а также окончательного договора купли-продажи жилья и его государственной регистрации.

5.4. При наступлении срока, указанного в предварительном договоре (или договоре на долевое участие в строительстве жилья), Фонд и покупатель заключают договор займа (кредитный договор) и основной договор (или оформляют передачу завершенного строительством жилья по акту). Жилье может быть приобретено в частную, общую долевую или общую совместную собственность.

5.5. Обязательным условием основного договора на приобретение жилья с использованием средств ипотечного займа (кредита) является передача его в залог с составлением закладной. Фонд имеет право требовать оформления поручительства в соответствии со статьями 361-367 Гражданского Кодекса Российской Федерации иных видов обеспечения исполнения обязательств, а также личного и имущественного страхования покупателя на сумму его обязательств на период погашения займа (кредита) и страхования риска утраты права собственности на заложенное имущество.

5.6. Право собственности на приобретаемое жилье у гражданина возникает с момента государственной регистрации права.

5.7. До полного исполнения обязательств приобретателя по оплате стоимости жилья, погашению суммы займа (кредита) и начисленных процентов приобретаемое жилье находится в залоге у Фонда (кредитора) в силу закона или договора.

5.8. Фонд ведет учет средств граждан, поступающих в оплату стоимости приобретаемого жилья, погашения займов и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

5.9. Возврат заемных средств производится приобретателями (заемщиками) в порядке и в сроки, установленные договором. Заем и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа. В случае предоставления субсидии в соответствии с действующим законодательством она направляется на погашение задолженности по займу и начисленным процентам.

5.10. Покупатель вправе оформить поручение своему работодателю на удержание из своей заработной платы и перечисление Фонду суммы ежемесячного платежа в соответствии с договором или осуществлять ежемесячный платеж самостоятельно.

VI. Предоставление кредитов банком, заключившим соглашение с Фондом

6.1. В соответствии с соглашением, заключенным между Фондом и банком, банк за счет собственных средств осуществляет выдачу долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение жилья с оформлением закладных, а Фонд выкупает у банка указанные закладные.

6.2. Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются гражданам на приобретение жилья под залог приобретаемого жилья. Долгосрочные ипотечные кредиты, а также выкупаемые Фондом закладные должны удовлетворять параметрам, установленным соглашением между Фондом и банком, а также действующему законодательству.

6.3. Параметры кредита должны соответствовать параметрам, установленным пунктом 3.2 настоящего Положения, а также стандартам операторов вторичного рынка ипотечных кредитов (займов).

6.4. При решении вопроса о предоставлении кредита банк или Фонд производит оценку платежеспособности гражданина.

6.5. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог жилья (ипотека), а также иные способы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

Залог жилья (ипотека) подлежит государственной регистрации согласно действующему законодательству.

6.6. Гражданин имеет право представить работодателю распоряжение на удержание из заработной платы или иных доходов денежных средств и перечисление Банку ежемесячных платежей.

6.7. Банк, предоставляя кредит, и гражданин, получая кредит, руководствуются следующим порядком:

- гражданин оплачивает разницу между стоимостью приобретаемой квартиры и суммой ипотечного кредита;

- банк заключает с гражданином кредитный договор и зачисляет сумму кредита на лицевой счет гражданина после заключения, а также государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и ипотеки в силу закона или договора и оформления закладной;

- гражданин после подписания кредитного договора заключает с продавцом жилья договор купли-продажи квартиры и ипотеки в силу закона (или договор ипотеки) и осуществляет его государственную регистрацию;

- банк по поручению гражданина производит окончательные расчеты по оплате стоимости приобретаемой квартиры с продавцом.

6.8. Банк осуществляет контроль за целевым использованием и за возвратом кредита.

6.9. Фонд выкупает у банка закладные, удовлетворяющие требованиям, установленным соглашением между банком и Фондом. Банк осуществляет обслуживание платежей, поступающих в погашение сумм выкупленных Фондом кредитных обязательств и процентов по ним.

6.10. В случае неисполнения обязательств по кредитному договору производится обращение взыскания на заложенное имущество должника.

6.11. В случае обращения взыскания на заложенное имущество должник выселяется из жилья, являющегося предметом залога, в жилые помещения маневренного фонда для временного поселения, сформированного в соответствии с действующим законодательством.

VII. Предоставление заемных средств некоммерческим организациям

7.1. Фонд передает денежные средства некоммерческой организации, участвующей в реализации Программы ипотечного жилищного кредитования Вологодской области (далее - Организация) посредством заключения договора целевого займа, где определяются условия размещения данных средств, сроки их возврата, процент за использование займа, предоставляемое Организацией обеспечение возвратности заемных средств, порядок контроля за целевым использованием, ответственность и т.д.

7.2. Возврат займа производится Организацией по частям (в рассрочку) и с ежемесячной оплатой процентов по займу в соответствии с условиями договора.

7.3. В сроки, установленные договором целевого займа, Организация предоставляет Фонду отчет с приложением копий документов, подтверждающих целевой характер использования средств (договоры займа граждан с Организацией, граждан с другими субъектами, первичные документы, договоры обеспечения и др.). Фонд вправе запрашивать у Организации копии соответствующих документов как по окончании срока, предусмотренного для отчетности, так и ранее данного срока - по совершенным сделкам.

7.4. Нарушение Организацией условий договора целевого займа с Фондом, причиной которого послужило неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующих условий заемных договоров гражданами, не освобождает Организацию от ответственности по договору с Фондом.