Постановление Законодательного Собрания Вологодской области от 25 ноября 1999 г. N 652 "О Программе ипотечного жилищного кредитования Вологодской области"

С изменениями и дополнениями от:

27 декабря 2000 г.

Законодательное Собрание области постановляет:

1. Утвердить Программу ипотечного жилищного кредитования Вологодской области.

2. Включить в состав координационного совета по реализации Программы ипотечного жилищного кредитования Вологодской области председателей постоянных комитетов Законодательного Собрания области по экономической политике и собственности, по бюджету и налогам, по социальной политике.

Председатель Законодательного

Собрания области

Г.Т. Хрипель

Программа
ипотечного жилищного кредитования Вологодской области
(утв. постановлением Законодательного Собрания Вологодской области от 25 ноября 1999 г. N 652)

С изменениями и дополнениями от:

27 декабря 2000 г.

ГАРАНТ:

См. Положение о порядке ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области, утвержденное постановлением Правительства Вологодской области от 8 августа 2005 г. N 838

1. Основные положения

1.1. Цель Программы - создание системы обеспечения доступным по стоимости жильем жителей Вологодской области путем:

оказания финансовой поддержки гражданам;

увеличения объемов строительства жилья;

развития цивилизованного рынка жилья.

1.2. Задачи Программы:

разработка и внедрение единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования, развертывание системы ипотечного кредитования на территории области;

создание инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, включая создание Областного фонда развития ипотечного жилищного кредитования (далее также - Фонда) и иных уполномоченных участников Программы;

формирование первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

формирование финансовых ресурсов для реализации Программы за счет привлечения бюджетных (федеральных, областных и муниципальных) средств, внебюджетных средств, средств предприятий и организаций, средств населения, банков, фондов, страховых компаний, других займов и вложений;

внедрение комплекса автоматизированных систем управления ипотечным кредитованием, ведения учета сделок с недвижимостью, анализа рынка недвижимости;

организация информационного обеспечения Программы.

1.3. Объемы и источники финансирования:

Всего - 500 млн. руб. до 2003 года, в том числе:

Источники финансирования	Всего	2000	2001	2002
Всего, в том числе	500	127	176	197
федеральный бюджет	40	10	15	15
средства бюджета области,	64	21	21	22
в т.ч. областного бюджета	34	14	10	10
средства кредитно-финансовых институтов	32	2	10	20
средства населения	364	94	130	140

В реализации Программы участвуют средства федерального бюджета в объеме их выделения на ипотечное жилищное кредитование.

Информация об изменениях:

Постановлением Законодательного Собрания Вологодской области от 27 декабря 2000 г. N 663 в пункт 1.4 раздела 1 настоящей Программы внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

1.4. Сроки и этапы реализации Программы.

Первый этап: 2000-2002 годы:

организация деятельности Фонда;

отбор на конкурсной основе уполномоченных участников ипотечного рынка, обучение персонала;

корректировка механизма реализации Программы;

подготовка и реализация пилотных проектов на базе г.г. Вологды и Череповца;

формирование и реализация рынка жилья по системе ипотечного жилищного кредитования в районах области;

формирование источников финансирования ипотечного кредитования и финансирования жилищного строительства.

Второй этап - 2003-2010 годы:

расширение рынка ипотеки;

организация вторичного рынка ипотечных кредитов;

совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с участием Фонда и других финансовых институтов.

Роль областных и муниципальных органов власти на первом этапе создания системы ипотечного кредитования является определяющей. Это обусловлено тем, что решение жилищной проблемы и управление жилищным строительством находятся в ведении местных администраций. В условиях переходной экономики и сложившейся трудной социально-экономической ситуации предпринимательский рынок не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость. Эту задачу сейчас должны решить областные и муниципальные органы власти, используя наряду с прямым финансированием возвратную и платную основу, прежде всего целевые дополнительные бюджетные и внебюджетные средства.

формирование и реализация рынка жилья по системе ипотечного жилищного кредитования в районах области;

2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования

2.1. Участники Программы и их функции

2.1.1. В функции органов законодательной и исполнительной власти области входят:

создание законодательной и нормативной базы;

проведение стимулирующей ипотечное кредитование финансово-кредитной политики;

государственная поддержка, в том числе путем финансирования из областного бюджета, предоставление гарантий, налоговых льгот и инвестиционных налоговых кредитов;

контроль и регулирование рынка жилья, формирование региональной программы ипотечного кредитования и жилищного строительства;

предоставление государственных жилищных субсидий;

согласование с другими областными жилищными программами и Фондом;

внесение предложений по изменению действующего федерального законодательства;

сотрудничество с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, членство в Российской ипотечной ассоциации;

создание Областного фонда развития ипотечного жилищного кредитования и обеспечение его участия в Программе;

разработка и контроль за соблюдением единых норм и правил жилищного ипотечного кредитования;

предоставление целевого финансирования ипотечных кредитов, содействие развитию рынков жилья и ипотечных кредитов.

2.1.2. В функции органов местного самоуправления входят:

реализация местных жилищных программ с использованием ипотечного кредитования;

создание муниципальных фондов ипотечного кредитования или филиалов Фонда;

создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков и иных участников ипотечной программы, в том числе путем предоставления налоговых льгот, инвестиционных налоговых кредитов.

2.1.3. К функциям координационного совета относятся:

разработка и контроль за исполнением Программы;

координация мероприятий Программы с другими областными и федеральными программами "Свой дом", "Государственные жилищные сертификаты", "Жилищные субсидии гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", "Строительство жилья для граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" на основе широкого использования механизмов ипотечного кредитования;

обобщение и распространение опыта по внедрению ипотечного кредитования и модернизации базы стройиндустрии на основе отечественных и зарубежных передовых технологий, использующихся с целью удешевления строительства и создания новых рабочих мест;

стандартизация и унификация схем ипотечного кредитования;

координация работ с Российской ипотечной ассоциацией, Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, с Ассоциацией российских банков, министерствами финансов и экономики Российской Федерации, Российской гильдией риэлтеров, Российским обществом оценщиков, Ассоциацией страховых организаций по методическому, финансовому и организационному обеспечению развития ипотечного кредитования;

содействие созданию для всех участников ипотечного рынка единого информационного поля, формированию единой информационной системы для обмена информацией об имеющихся жилых площадях и условиях их приобретения по ипотечной схеме на территории области;

проведение конкурсов по отбору пилотных проектов для ипотечного жилищного кредитования из областного бюджета.

2.1.4. Областной фонд развития ипотечного кредитования (некоммерческая организация, основной целью которой является реализация Программы) выполняет функции аккумулирования региональных финансов с целью дальнейшего направления средств на ипотечное кредитование, осуществляемое как непосредственно Фондом, так и через уполномоченный банк по агентскому договору и является управляющим Программой на территории области.

Фонд:

осуществляет Программу путем предоставления займа через некоммерческие организации и продажу жилья в рассрочку;

выполняет функции безналогового проводника финансовых ресурсов с целью удешевления стоимости жилья;

выступает дольщиком и направляет средства по договорам подряда строительной организации на строительство жилья;

направляет по договорам купли-продажи средства уполномоченной риэлтерской компании для приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно приобретает недвижимость у продавцов;

предоставляет займы покупателям жилья, приобретенного или построенного за счет средств Фонда, гражданам по спискам, согласованным с Администрацией области (города, района), и гражданам, напрямую обратившимся в Фонд.

При реализации схемы "продажа жилья в рассрочку" Фонд самостоятельно определяет платежеспособность покупателя жилья, оформляет договор купли-продажи приобретаемого жилого помещения, обремененный ипотекой, является залогодержателем по договору об ипотеке, отслеживает возврат средств.

2.1.5. Уполномоченный банк:

выступает агентом Фонда;

выдает ипотечные кредиты покупателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности и осуществляет последующее обслуживание данных ипотечных кредитов. Срок займа определяется кредитным договором (договором займа) в зависимости от финансовых возможностей соответствующего Банка и Фонда, а также других причин (наличия существующего жилья, подлежащего продаже в счет погашения кредита, средств, полученных в виде субсидий, жилищных сертификатов и т.д.) на срок до 10 лет.

2.1.6. Приобретатель жилья (заемщик) - главный субъект Программы. Заемщиком могут выступать физические и юридические лица, получившие кредит (заем) или возможность приобретения жилья в рассрочку, добровольно предоставившие уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредитора жилье в залог (возможен залог третьих лиц), способные внести текущие платежи при приобретении жилья.

2.1.7. Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за приобретателя жилья (заемщика), несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя.

Поручителем может выступать организация, на которой работает заемщик.

2.1.8. Продавец жилья - физическое или юридическое лицо, продающее жилье.

2.1.9. Уполномоченный риэлтер:

дает независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке;

продает по договору купли-продажи с Фондом готовое жилье;

может являться собственником жилья и залогодателем перед кредитором до срока погашения кредита приобретателем жилья (заемщиком).

2.1.10. Оператор вторичного ипотечного рынка - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

2.1.11. Инвестор - юридическое или физическое лицо, инвестирующее свободные денежные средства на развитие ипотечного рынка в области путем их перечисления в Фонд, а также приобретающее ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (институциональные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.).

2.1.12. Страховая организация - организация, получившая статус уполномоченной страховой компании по Программе, выполняет функции страхования по соглашению с Администрацией области, а именно: имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Страхование производится в пользу выгодоприобретателя.

2.1.13. Строительная организация - организация, осуществляющая функции заказчика и подрядчика при строительстве жилых домов. Выбор строительной организации производится на конкурсной основе.

2.1.14. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

обеспечивает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

является единым административным источником информации о правах собственности на жилье на территории соответствующего территориального регистрационного округа;

ведет единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

2.2. Принципиальная структурная схема системы ипотечного кредитования

Структуру системы ипотечного кредитования образуют три основных блока:

1. Блок целеполагания, регулирования и контроля, который включает в себя областные законодательные и исполнительные органы, органы местного самоуправления, участвующие в Программе.

Структуры данного блока:

принимают решения о разработке и утверждении Программы;

разрабатывают и принимают нормативные документы, необходимые для реализации Программы;

готовят предложения по внесению изменений в федеральное законодательство;

осуществляют контроль и регулирование хода исполнения Программы.

2. Блок администрирования и координации включает координационный совет, департамент финансов администрации области, департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации области, Областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования.

3. Блок участников рынка жилья и ипотечного кредитования включает три специализированных подблока, которые охватывают соответственно:

первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования;

строительство и продажу жилья;

инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования.

Также содействие Программе оказывают следующие структуры, не вошедшие в таблицу:

Комиссия Государственной Думы "Дом для Вашей семьи", Российская ипотечная Ассоциация, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Международный институт строительства и другие.

Таблица 1. Принципиальная структурная схема
системы ипотечного кредитования

NN п/п	Структурные блоки участников Программы	Формы и направления участия
1.	Блок целеполагания, регулирования и контроля
1.1.	Законодательное Собрание области	законы, постановле- ния, гарантии, льготы
1.2.	Губернатор области	постановления, прог- раммы, положения
1.3.	органы местного самоуправления	местные программы, земельные участки, льготы
2.	Блок администрирования и координа- ции
2.1.	координационный совет	руководство, коорди- нация программ, раз- витие
2.2.	департамент финансов администрации области	финансирование, нор- мы, правила, положе- ния
2.3.	департамент строительства и жилищ- но-коммунального хозяйства админис- трации области	техническая политика строительства, вопро- сы ценообразования, отраслевая информация
2.4.	Фонд ипотечного жилищного кредито- вания	управляющий Програм- мой
3.	Блок участников рынка жилья и ипо- течного кредитования
3.1.	Ипотечное кредитование
3.1.1.	приобретатель жилья (Заемщик)	приобретение жилья
3.1.2.	Областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования	предоставление рас- срочки на приобрете- ние жилья, финансиро- вание ипотечных кре- дитов, выдача займов, долевое участие в строительстве жилья
3.1.3.	уполномоченные банки	выдача ипотечных кре- дитов
3.1.4.	уполномоченный риэлтер	продажа жилья, арен- да, залог
3.1.5.	операторы вторичного ипотечного жи- лищного кредитования	рефинансирование ипо- течных кредитов
3.1.6.	инвесторы и кредиторы ипотечной системы	направление средств, покупка жилищных цен- ных бумаг
3.2.	Жилищное строительство
3.2.1.	строительные организации-заказчики и подрядчики	строительство жилья
3.2.2.	приобретатели жилья (заемщики) - дольщики и граждане, осуществляющие индивидуальное домостроение	авансовый платеж, те- кущие платежи, залог имущества, передача существующего жилья в зачет стоимости при- обретаемого
3.2.3.	финансовые структуры	финансирование и кре- дитование строитель- ства
3.	Инфраструктура рынка жилья и ипо- течного кредитования
3.3.1.	риэлтеры	продажа жилья, оценка
3.3.2.	страховщики	страхование
3.3.3.	регистраторы	регистрация сделок и учет недвижимости

2.3. Принципиальная схема взаимодействия участников Программы

Модель взаимодействия участников Программы показана на схемах 1, 2, 3, 4 (приложения 1, 2, 3, 4). Основными субъектами моделей являются Фонд развития ипотечного жилищного кредитования, уполномоченный банк, строительная и риэлтерская компании.

В первом и втором вариантах (схемы 1, 2) отражено приобретение готового жилья заемщиком по договору купли-продажи, в третьем варианте (схема 3) - строительство жилья по договору долевого участия в строительстве жилья, схема 4 - предоставление ипотечного кредита за счет собственных средств банка.

На схеме 1 (приложение 1) показан механизм продажи жилья в кредит на условиях рассрочки платежа Фондом. Фонд аккумулирует бюджетные и внебюджетные средства и направляет их в соответствии с данной Программой и под контролем координационного совета.

Приобретатель жилья обращается непосредственно в Фонд за недостающей суммой денежных средств. Основными участниками этой схемы выступают Фонд и приобретатель жилья. В этом случае Фонд самостоятельно определяет платежеспособность потенциального приобретателя жилья и оформляет договор купли-продажи жилья в рассрочку, обремененный ипотекой. Данная схема применяется в случае намерения заемщика продать существующее жилье в счет стоимости приобретаемого жилья и только на приобретение готового жилья. В этом случае залогодержателем выступает Фонд, залогодателем - приобретатель жилья. При регистрации прав собственности на приобретаемое жилье Фонд и приобретатель жилья заключают договор ипотеки. Предметом залога является приобретаемое в рассрочку жилье. Граждане вселяются в приобретаемую квартиру после регистрации прав собственности на приобретаемое жилье, после чего в течение нескольких лет рассчитываются с Фондом по предоставленной им рассрочке. Старое жилье подлежит продаже, средства направляются Фонду.

Преимущественное право воспользоваться данной схемой имеют граждане, стоящие в очереди на получение жилья, имеющие в наличии собственность.

Схема 2 (приложение 2). Фонд аккумулирует денежные средства (бюджетные и внебюджетные) и передает их в доверительное управление уполномоченному банку (далее - Банк). Приобретатель жилья (заемщик) обращается в Фонд за получением кредита. В случае положительного решения Банк по агентскому соглашению с Фондом заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор залога жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца, заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры.

Банк выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Схема 3 (приложение 3). В случае строительства жилья залогодателем перед Банком выступает собственник жилья (Фонд) до расчета заемщика с Банком. В период строительства жилья Банк открывает жилищный накопительный счет потенциальному заемщику на определенную квартиру с учетом ежемесячных платежей. Денежные средства Банк направляет строительной организации на строительство жилья.

Схема 4 (приложение 4) отражает предоставление ипотечных кредитов Банком за счет собственных средств.

2.4. Основные стандарты и требования к ипотечным жилищным кредитам и рассрочкам

Методика предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочек, разработанная в Программе, основана на законности и обеспечении возвратности кредитов и рассрочек.

Основные требования:

кредиты и рассрочки платежа предоставляются на срок до 10 лет;

сумма кредита и рассрочки составляет при реализации схемы 1 не более 20 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, в остальных случаях - не более 60 процентов стоимости покупаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 40 процентов) - собственные средства приобретателя;

кредит и проценты по нему, а также рассрочка выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей. Процентная ставка по кредиту, займу или рассрочке не должна превышать 10 процентов годовых в рублях;

приобретенное в кредит (рассрочку) жилье служит обеспечением по возврату кредита (передается кредитору), и в случае неисполнения заемщиком своих обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором.

Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику;

переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами по ипотеке;

приобретенное за счет средств кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания;

ипотечный кредит на готовое жилье выдается одновременно с регистрацией (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между заемщиком и продавцом жилья.

Подтверждение платежеспособности Приобретателя жилья:

первоначальный взнос денежными средствами за приобретаемое жилье должен быть не менее 10-15 процентов стоимости приобретаемого имущества;

граждане, получающие меньшую сумму кредита или рассрочки, имеют преимущественное право на приобретение жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 процентов от среднемесячного совокупного семейного дохода заемщика и созаемщиков за предыдущие 12 месяцев.

В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах приобретателя жилья (заемщика) и членов его семьи.

Распределение ответственности:

взаимное поручительство граждан, участвующих в покупке квартиры;

поручительство родственников, других заинтересованных лиц;

поручительство предприятия-работодателя.

Страхование рисков:

страхование жизни и здоровья приобретателей жилья из группы повышенного риска. Для лиц пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;

страхование ответственности приобретателей жилья, имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы страховая компания будет обязана внести оставшуюся сумму долга.

Страхование производится за счет средств приобретателя.

Залог имущества и сопутствующие ему меры:

залог приобретаемого жилья. Приобретаемое жилье находится под залогом до выплаты заемщиком полной его стоимости;

льготный процент по кредиту (рассрочке). Первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов;

возможность замены на меньшую квартиру.

2.5. Основные этапы и порядок предоставления ипотечных жилищных кредитов

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого или имеющегося жилья.

Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитной организацией или Фондом на основании заключенного между кредитором и приобретателем жилья (заемщиком) договора об ипотечном кредите (займе) и составленного между сторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счет кредита. Залогодателем по договору ипотеки построенного жилья выступает его собственник (уполномоченный риэлтер, Фонд).

В кредитном договоре стороны предусматривают условия о сумме и сроке предоставляемого кредита, о размере процентов, очередность погашения кредита и процентов, основания досрочного расторжения кредита и взыскания по нему.

В договор об ипотеке стороны включают условия о предмете ипотеки (залога), о цене предоставляемой в залог недвижимости, существо основного обязательства, требования по страхованию, основания обращения взыскания на заложенное имущество и иные положения, предусмотренные действующим законодательством.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки;

подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

заключение договора купли-продажи квартиры между продавцом и приобретателем жилья;

заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком, приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке;

проведение расчетов с продавцом квартиры;

страхование предмета ипотеки, жизни заемщика в пользу выгодоприобретателя (кредитора), а также прав собственности на приобретаемое жилье.

В случае строительства жилья в первую очередь осуществляется заключение договора долевого участия в строительстве жилья или договора о жилищном накопительном счете (в случае отсутствия необходимой суммы собственных средств).

При предоставлении кредита до окончания строительства в залог оформляется существующее жилье с обязательным нотариальным удостоверением согласия заемщика и взрослых членов его семьи на выселение в случае невозврата кредита кредитору. Если кредит выдается в период окончания строительства, залогодателем перед кредитором выступает собственник (Фонд, уполномоченный риэлтер), а с приобретателем жилья заключается договор аренды с правом выкупа. Собственность в данном случае не оформляется на покупателя жилья, пока он не рассчитается с кредитором.

2.6. Порядок предоставления жилья в рассрочку

Фонд аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в том числе объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшего финансирования на возвратной и платной основе части стоимости приобретаемого заемщиком жилья.

Фонд:

формирует жилой фонд за счет финансирования возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

осуществляет регистрацию права собственности для предоставления жилья в рассрочку на основе договоров купли-продажи;

формирует жилой фонд для отселения граждан (маневренный фонд), который используется в случае неисполнения приобретателем жилья условий рассрочки приобретения жилья.

Жилой и маневренный фонды формируются на основе договоров купли-продажи, договоров подряда на строительство или договоров аренды.

Фонд формирует покупательский спрос, собирает базу данных потенциальных приобретателей жилья.

Приобретатель жилья обращается в Фонд с заявлением на приобретение жилья, выбирает подходящее жилье из предложенного ему. Фонд, являясь продавцом, подписывает с приобретателем жилья соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

Фонд:

определяет платежеспособность заемщика;

делает оценку приобретаемого жилья;

осуществляет оценку существующего жилья;

определяет первоначальный взнос, суммы ежемесячных платежей, срок рассрочки платежей, сумму рассрочки;

оформляет договор купли-продажи квартиры, обремененный ипотекой.

Право собственности на новое жилье оформляется при продаже старого жилья, переданного Фонду приобретателем жилья для продажи.

Фонд осуществляет учет и контроль поступлений денежных средств по рассрочке платежа.

2.7. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья или предоставляющие рассрочку в рамках долгосрочной ипотечной программы, обязаны использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью приобретателя жилья (заемщика) - личное страхование;

имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Заемщик является страхователем по договору страхования, осуществляемого за счет его средств. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, предоставивший кредит или рассрочку на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя переходят к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения должна быть не меньше обязательств по основному договору, обеспеченному ипотекой.

Срок действия договора страхования должен быть не менее срока кредитования или рассрочки, либо должен заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением.

Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющихся обеспечением по ипотечному кредиту или рассрочке.

2.8. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, осуществляется специализированными оценочными фирмами, либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимость, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемых заемщику средств или рассрочку платежа по договору купли-продажи, обремененному ипотекой.

Оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства.

Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком, определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или рассрочки.

3. Ресурсное обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется из:

бюджетных средств, предусмотренных статьей областного бюджета на ипотечное жилищное кредитование (Областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования);

средств, предусмотренных областной программой капитальных вложений;

дополнительных бюджетных средств, полученных в связи с введением законодательных актов в сфере налогообложения;

средств федерального бюджета, выделенных субъекту Российской Федерации на развитие ипотеки;

средств муниципальных бюджетов, участвующих в реализации Программы;

средств граждан - участников ипотечного жилищного кредитования;

пожертвований юридических лиц;

средств кредитных организаций, предоставляющих льготный кредит Фонду;

средств кредитных организаций, участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты за счет собственных средств;

средств инвесторов.

Финансирование программы может осуществляться за счет рефинансирования кредиторов через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через операторов вторичного рынка.

4. Организационное и информационное обеспечение Программы

В целях реализации социально значимой для области Программы ипотечного жилищного кредитования необходимо:

внести предложения по совершенствованию нормативной базы в действующее федеральное законодательство, регулирующее ипотечное жилищное кредитование;

сформировать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования, создав в первую очередь Областной фонд развития ипотечного кредитования;

рекомендовать органам местного самоуправления воздействовать на стимулирование спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств муниципальных образований, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

разработать и принять нормативную базу о предоставлении государственных гарантий и льгот участникам Программы;

продолжить сотрудничество с Российской ипотечной ассоциацией и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию;

создать отселенческий (маневренный) фонд для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита;

обеспечить ускоренную регистрацию учреждениями юстиции, занимающимися регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договоров купли-продажи и ипотеки жилья;

обеспечить взаимодействие кредиторов и органов опеки и попечительства при ипотечном кредитовании;

решить вопрос об особенностях регистрации граждан и членов их семей в жилых помещениях, приобретенных на кредитные средства или с рассрочкой платежа;

приобрести автоматизированную систему управления процессами ипотечного жилищного кредитования, разработанную Международным институтом строительства и региональной ипотечной компанией.

В качестве важнейшего мероприятия для создания единого рынка ипотечного кредитования создать единую информационную систему, обеспечивающую связь региональных рынков. Для реализации этой цели создать на базе Фонда информационный центр, основными направлениями деятельности которого будут являться:

разработка и обслуживание региональных информационно-поисковых систем, позволяющих вести учет, хранение и обработку баз данных о потребностях лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий (в дальнейшем, желающих переселиться из районов Крайнего Севера);

организация информационного обмена, позволяющего утвердить единые стандарты ведения учета предоставления ипотечных кредитов, что немаловажно для рефинансирования ипотечных кредитов с участием операторов вторичного рынка жилья;

налаживание связи и поддержание постоянных контактов с профессиональным WWW-сервером "Недвижимость России";

создание всеохватывающей информационной системы, пользователями которой будут являться жители области. Она должна способствовать решению проблем реализации Программы, а именно:

1. Своевременное обеспечение достоверной, полной и понятной информацией по условиям и процессу предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочке приобретения жилья.

2. Оказание консультационных услуг.

3. Координация и обмен информацией на межрегиональном уровне.

4. Информирование населения об итогах реализации Программы.

5. Ожидаемый результат

1. Дополнительное вовлечение в строительство жилья денежных средств в размере 100 млн.рублей.

2. Создание дополнительных рабочих мест - от 2,5 до 3-х тысяч.

3. Увеличение уровня производственных мощностей строительного комплекса на 5 процентов.

4. Рост заработной платы на 3-4 процента (годовой прирост составит 531 рубль).

5. Улучшение жилищных условий - 2100 семей.

6. При реализации Программы в полном объеме может быть дополнительно приобретено 125 тыс. кв.метров жилой площади.

Приложение N 1
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 1
Продажа жилья в рассрочку

/--------------\

| Строительная |                  Договор купли-продажи жилья в

| организация  |                рассрочку, обремененный ипотекой

\--------------/                 /------------------------------\

    /|\|                        \|/                             |

     | |        /--------------------------\    Жилье           |

     | | Жилье  | Фонд развития ипотечного |-----------------\  |

     | \------->| жилищного кредитования   |    Деньги       |  |

     \----------| (аккумулирует бюджетные  |(первонач. взнос,|  |

        Деньги  | и внебюджетные средства) |ежемес. платежи) |  |

                |                          |<--------------\ |  |

                \--------------------------/ Высвобождаемое| |  |

                  /|\|        /|\|                жилье    | |  |

                   | |         | |                         | |  |

                   | |         | |     Проверка            |\|/\|/

/----------\ Жилье | |         | |платежеспособности/------------\

| Риэлтор  |-------/ |         | \----------------->| Покупатель |

|          |<--------/         \--------------------|            |

\----------/ Деньги                  Заявление      \------------/

Приложение N 2
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 2
Предоставление ипотечного кредита через уполномоченный банк-агент
на приобретение жилья

                    Деньги            /--------------------------\

          /---------------------------|                          |

         \|/                          | Фонд развития ипотечного |

/--------------\ Агентское соглашение | жилищного кредитования   |

|  Банк-агент  |--------------------->| (аккумулирует бюджетные  |

|              |<----------\/-------->| и внебюджетные средства) |

\--------------/  Деньги   ||Заявление|                          |

 |/|\    |      (авансовые ||         \--------------------------/

 | |     |        взносы)  ||

 | |     |                 ||

 | |     |                 ||

 | |     |  Деньги         ||

 | |     | (кредит)  /------------\      Деньги       /----------\

 | |     \---------->|----------->|------------------>|          |

 | |Кредитный договор|            |      Договор      |          |

 | \---------------->| Покупатель |   купли-продажи   | Продавец |

 |   Договор залога  |            |<----------------->|          |

 |                   |            |       Жилье       |          |

 |                   \------------/<-----------------------------/

 |                     Авансовые платежи                   /|\

 \----------------------------------------------------------/

Приложение N 3
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 3
Предоставление ипотечного кредита через уполномоченный банк-агент
на строительство жилья

                    Деньги    /------------------------\

       /----------------------|                        | Долевое

      \/                      |                        | участие

/--------------\  Агентское   |     Фонд развития      |<-------\

|              |  соглашение  |       ипотечного       | Жилье  |

|  Банк-агент  |<------------>| жилищного кредитования |<-----\ |

|              |Договор залога|                        |      | |

|              |<------------>|                        |      | |

|--------------/              \------------------------/      | |

|/|\/|\ |                                      | /|\          | |

| |  |  |                                      |  |           | |

| |  |  |                             Жилье на |  |           | |

| |  |  |                             правах   |/-/           |\|/

| |  |  |                             аренды с || /--------------\

| |  |  |                             правом   || |              |

| |  |  |                /-----------\выкупа   || |              |

| |  |  |                |           |<--------/| | Строительная |

| |  |  |                |           |Заявление | |  организация |

| |  |  |Деньги (кредит) |           |----------/ |              |

| |  |  \--------------->|---------->|----------->|              |

| |  |Деньги (жилищный   |  Заемщик  |   Деньги   \--------------/

| |  |накопительный счет)|           |                  /|\

| |  \-------------------|           |                   |

| |   Кредитный договор  |           |                   |

| \--------------------->\-----------/                   |

|          Деньги (жилищный накопительный счет)          |

\--------------------------------------------------------/

Приложение N 4
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 4
Предоставление ипотечного кредита
уполномоченным банком за счет собственных средств
(на приобретение и/или строительство жилья)

/------------------\                        /--------------------\

|    Операторы     |                        |      Продавец      |

|    вторичного    |                        | (строительная или  |

| ипотечного рынка |                        | риэлтерская фирма) |

\------------------/                        \--------------------/

 |/|\                                                        /|\|

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | | Продавец                                                 | |

 | | закладной /--------\   Закладная    /------------\ Деньги| |

 | \-----------|        |<---------------|            |-------/ |

 |   Деньги    |        | Договор залога |            |  Жилье  |

 \------------>|  Банк  |<-------------->| Покупатель |<--------/

               |        |    Кредит      |            |

               |        |--------------->|            |

               \--------/                \------------/