Постановление Законодательного Собрания Вологодской области от 25 ноября 1999 г. N 652 "О Программе ипотечного жилищного кредитования Вологодской области"

С изменениями и дополнениями от:

27 декабря 2000 г., 16 марта 2004 г.

Законодательное Собрание области постановляет:

1. Утвердить Программу ипотечного жилищного кредитования Вологодской области.

2. Включить в состав координационного совета по реализации Программы ипотечного жилищного кредитования Вологодской области председателей постоянных комитетов Законодательного Собрания области по экономической политике и собственности, по бюджету и налогам, по социальной политике.

Председатель Законодательного

Собрания области

Г.Т. Хрипель

Информация об изменениях:

Постановлением Законодательного Собрания Вологодской области от 16 марта 2004 г. N 108 в настоящую Программу внесены изменения

См. текст Программы в предыдущей редакции

Программа
ипотечного жилищного кредитования Вологодской области
(утв. постановлением Законодательного Собрания Вологодской области от 25 ноября 1999 г. N 652)

С изменениями и дополнениями от:

27 декабря 2000 г., 16 марта 2004 г.

ГАРАНТ:

См. Положение о порядке ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области, утвержденное постановлением Правительства Вологодской области от 8 августа 2005 г. N 838

1. Основные положения

1.1. Цель Программы - создание системы обеспечения доступным по стоимости жильем жителей Вологодской области путем:

оказания финансовой поддержки гражданам;

увеличения объемов строительства жилья;

развития цивилизованного рынка жилья.

1.2. Задачи Программы:

разработка и внедрение единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования, развертывание системы ипотечного кредитования на территории области;

создание инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, включая создание Областного фонда развития ипотечного жилищного кредитования (далее также - Фонда) и иных уполномоченных участников Программы;

формирование первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

формирование финансовых ресурсов для реализации Программы за счет привлечения бюджетных (федеральных, областных и муниципальных) средств, внебюджетных средств, средств предприятий и организаций, средств населения, банков, фондов, страховых компаний, других займов и вложений;

внедрение комплекса автоматизированных систем управления ипотечным кредитованием, ведения учета сделок с недвижимостью, анализа рынка недвижимости;

организация информационного обеспечения Программы.

1.3. Объемы и источники финансирования:

Всего - 1305 млн. руб. до 2007 года, в том числе:

ГАРАНТ:

Графа "2003" таблицы пункта 1.3 настоящей Программы вступает в силу с 1 января 2003 г.

                                                     (млн. руб.)

Источники финансирования	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Всего	1305	127	176	197	132	183	225	265
в том числе: федеральный бюджет	50	10	15	15	-	-	5	5
средства бюджета области	163	21	21	22	6	18	35	40
в том числе областного бюджета	104	14	10	10	5	10	25	30
средства кредитно-финансо- вых институтов	188	2	10	20	1	45	50	60
средства населения	729	94	130	140	85	80	90	11О
средства юридических лиц	175	-	-	-	40	40	45	50

В реализации Программы участвуют средства федерального бюджета в объеме их выделения на ипотечное жилищное кредитование.

1.4. Сроки и этапы реализации Программы.

Первый этап: 2000-2002 годы:

организация деятельности Фонда;

отбор на конкурсной основе уполномоченных участников ипотечного рынка, обучение персонала;

корректировка механизма реализации Программы;

подготовка и реализация пилотных проектов на базе г.г. Вологды и Череповца;

формирование и реализация рынка жилья по системе ипотечного жилищного кредитования в районах области, в которых осуществляется деятельность Фонда;

формирование источников финансирования ипотечного кредитования и финансирования жилищного строительства.

Второй этап - 2003-2010 годы:

расширение рынка ипотеки;

организация вторичного рынка ипотечных кредитов;

совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с участием Фонда и других финансовых институтов.

Роль областных и муниципальных органов власти на первом этапе создания системы ипотечного кредитования является определяющей. Это обусловлено тем, что решение жилищной проблемы и управление жилищным строительством находятся в ведении местных администраций. В условиях переходной экономики и сложившейся трудной социально-экономической ситуации предпринимательский рынок не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость. Эту задачу сейчас должны решить областные и муниципальные органы власти, используя наряду с прямым финансированием возвратную и платную основу, прежде всего целевые дополнительные бюджетные и внебюджетные средства.

формирование и реализация рынка жилья по системе ипотечного жилищного кредитования в районах области;

2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования

2.1. Участники Программы и их функции

2.1.1. В функции органов законодательной и исполнительной власти области входят:

создание законодательной и нормативной базы;

проведение стимулирующей ипотечное кредитование финансово-кредитной политики;

государственная поддержка, в том числе путем финансирования из областного бюджета, предоставление гарантий, налоговых льгот и инвестиционных налоговых кредитов;

контроль и регулирование рынка жилья, формирование региональной программы ипотечного кредитования и жилищного строительства;

предоставление государственных жилищных субсидий;

согласование с другими областными жилищными программами и Фондом;

внесение предложений по изменению действующего федерального законодательства;

сотрудничество с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, членство в Российской ипотечной ассоциации;

создание Областного фонда развития ипотечного жилищного кредитования и обеспечение его участия в Программе;

разработка и контроль за соблюдением единых норм и правил жилищного ипотечного кредитования;

предоставление целевого финансирования ипотечных кредитов, содействие развитию рынков жилья и ипотечных кредитов.

2.1.2. В функции органов местного самоуправления входят:

реализация местных жилищных программ с использованием ипотечного кредитования;

создание муниципальных фондов ипотечного кредитования или филиалов (представительств) Фонда;

создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков и иных участников ипотечной программы, в том числе путем предоставления налоговых льгот, инвестиционных налоговых кредитов, целевых субсидий гражданам, проживающим на территории муниципального образования, участвующим в Программе и получающим ипотечные кредиты (займы, рассрочки по оплате стоимости приобретаемого у Фонда жилья).

2.1.3. К функциям координационного совета относятся:

разработка и контроль за исполнением Программы;

координация мероприятий Программы с другими федеральными и областными программами "Жилище", "Свой дом", "Государственные жилищные сертификаты", "Жилищные субсидии гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", "Строительство жилья для граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" на основе широкого использования механизмов ипотечного кредитования;

обобщение и распространение опыта по внедрению ипотечного кредитования и модернизации базы стройиндустрии на основе отечественных и зарубежных передовых технологий, использующихся с целью удешевления строительства и создания новых рабочих мест;

стандартизация и унификация схем ипотечного кредитования;

координация работ с Российской ипотечной ассоциацией, Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, с Ассоциацией российских банков, министерствами финансов и экономики Российской Федерации, Российской гильдией риэлтеров, Российским обществом оценщиков, Ассоциацией страховых организаций по методическому, финансовому и организационному обеспечению развития ипотечного кредитования;

содействие созданию для всех участников ипотечного рынка единого информационного поля, формированию единой информационной системы для обмена информацией об имеющихся жилых площадях и условиях их приобретения по ипотечной схеме на территории области;

проведение конкурсов по отбору пилотных проектов для ипотечного жилищного кредитования из областного бюджета.

2.1.4. Областной фонд развития ипотечного кредитования (некоммерческая организация, основной целью которой является реализация Программы) выполняет функции аккумулирования региональных финансов с целью дальнейшего направления средств на ипотечное кредитование, осуществляемое как непосредственно Фондом, так и через уполномоченный банк по агентскому договору и является управляющим Программой на территории области.

Фонд:

предоставляет целевые займы некоммерческим организациям, участвующим в реализации Программы;

выполняет функции безналогового проводника финансовых ресурсов с целью удешевления стоимости жилья;

выступает дольщиком и направляет средства по договорам подряда строительной организации на строительство жилья;

выступает региональным оператором, выкупающим закладные у коммерческих банков, заключивших с Фондом соглашение и выдавших долгосрочные ипотечные кредиты покупателям жилья, а также осуществляет их продажу оператору вторичного рынка ипотечных кредитов. Предоставляет займы гражданам-участникам Программы с последующей продажей закладных оператору вторичного рынка ипотечных кредитов;

предоставляет займы гражданам, участвующим в Программе и приобретающим жилье на территории муниципальных образований области, в которых осуществляется деятельность Фонда, а также осуществляет продажу жилья на условиях отсрочки оплаты части его стоимости за счет средств ипотечных кредитов (займов) с установлением ипотеки в силу закона или договора.

При реализации схемы "продажа жилья в с использованием средств ипотечного займа" Фонд самостоятельно определяет платежеспособность покупателя жилья, оформляет договор купли-продажи приобретаемого жилого помещения, обремененный ипотекой, является залогодержателем, отслеживает возврат средств.

2.1.5. Уполномоченный банк:

выступает агентом Фонда;

выдает ипотечные кредиты покупателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности и осуществляет последующее обслуживание данных ипотечных кредитов. Срок займа определяется кредитным договором (договором займа) в зависимости от финансовых возможностей соответствующего Банка и Фонда, а также других причин (наличия существующего жилья, подлежащего продаже в счет погашения кредита, средств, полученных в виде субсидий, жилищных сертификатов и т.д.) на срок не более 26,7 лет.

2.1.6. Приобретатель жилья (заемщик) - главный субъект Программы. Заемщиком могут выступать физические и юридические лица, получившие кредит (заем) или возможность приобретения жилья в рассрочку, добровольно предоставившие уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредитора жилье в залог (возможен залог третьих лиц), способные внести текущие платежи при приобретении жилья.

2.1.7. Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за приобретателя жилья (заемщика), несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя.

Поручителем может выступать организация, на которой работает заемщик.

2.1.8. Продавец жилья - физическое или юридическое лицо, продающее жилье.

2.1.9. Уполномоченный риэлтер:

дает независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке;

продает по договору купли-продажи с Фондом готовое жилье;

может являться собственником жилья и залогодателем перед кредитором до срока погашения кредита приобретателем жилья (заемщиком).

2.1.10. Оператор вторичного ипотечного рынка - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

2.1.11. Инвестор - юридическое или физическое лицо, инвестирующее свободные денежные средства на развитие ипотечного рынка в области путем их перечисления в Фонд, а также приобретающее ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (институциональные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.).

2.1.12. Страховая организация - организация, получившая статус уполномоченной страховой компании по Программе, выполняет функции страхования по соглашению с Региональным оператором (Фондом), а именно: имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Страхование производится в пользу выгодоприобретателя.

2.1.13. Строительная организация - организация, осуществляющая функции заказчика и подрядчика при строительстве жилых домов. Выбор строительной организации производится на конкурсной основе.

2.1.14. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

обеспечивает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

является единым административным источником информации о правах собственности на жилье на территории соответствующего территориального регистрационного округа;

ведет единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

2.2. Принципиальная структурная схема системы ипотечного кредитования

Структуру системы ипотечного кредитования образуют три основных блока:

1. Блок целеполагания, регулирования и контроля, который включает в себя областные законодательные и исполнительные органы, органы местного самоуправления, участвующие в Программе.

Структуры данного блока:

принимают решения о разработке и утверждении Программы;

разрабатывают и принимают нормативные документы, необходимые для реализации Программы;

готовят предложения по внесению изменений в федеральное законодательство;

осуществляют контроль и регулирование хода исполнения Программы.

2. Блок администрирования и координации включает координационный совет, департамент финансов администрации области, департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации области, Областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования.

3. Блок участников рынка жилья и ипотечного кредитования включает три специализированных подблока, которые охватывают соответственно:

первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования;

строительство и продажу жилья;

инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования.

Также содействие Программе оказывают следующие структуры, не вошедшие в таблицу:

Комиссия Государственной Думы "Дом для Вашей семьи", Российская ипотечная Ассоциация, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Международный институт строительства и другие.

Таблица 1. Принципиальная структурная схема
системы ипотечного кредитования

NN п/п	Структурные блоки участников Программы	Формы и направления участия
1.	Блок целеполагания, регулирования и контроля
1.1.	Законодательное Собрание области	законы, постановле- ния, гарантии, льготы
1.2.	Губернатор области	постановления, прог- раммы, положения
1.3.	органы местного самоуправления	местные программы, земельные участки, льготы
2.	Блок администрирования и координа- ции
2.1.	координационный совет	руководство, коорди- нация программ, раз- витие
2.2.	департамент финансов администрации области	финансирование, нор- мы, правила, положе- ния
2.3.	департамент строительства и жилищ- но-коммунального хозяйства админис- трации области	техническая политика строительства, вопро- сы ценообразования, отраслевая информация
2.4.	Фонд ипотечного жилищного кредито- вания	управляющий Програм- мой
3.	Блок участников рынка жилья и ипо- течного кредитования
3.1.	Ипотечное кредитование
3.1.1.	приобретатель жилья (Заемщик)	приобретение жилья
3.1.2.	Областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования	выполнение функций "Заказчика" при стро- ительстве жилья, инвестирование строи- тельства, выдача зай- мов, выкуп закладных у уполномоченных бан- ков, продажа жилья на условиях отсрочки оплаты части его стоимости
3.1.3.	уполномоченные банки	выдача ипотечных кре- дитов
3.1.4.	уполномоченный риэлтер	продажа жилья, арен- да, залог
3.1.5.	операторы вторичного ипотечного жи- лищного кредитования	рефинансирование ипо- течных кредитов
3.1.6.	инвесторы и кредиторы ипотечной системы	направление средств, покупка жилищных цен- ных бумаг
3.2.	Жилищное строительство
3.2.1.	строительные организации-заказчики и подрядчики	строительство жилья
3.2.2.	приобретатели жилья (заемщики) - дольщики и граждане, осуществляющие индивидуальное домостроение	авансовый платеж, те- кущие платежи, залог имущества, передача существующего жилья в зачет стоимости при- обретаемого
3.2.3.	финансовые структуры	финансирование и кре- дитование строитель- ства
3.	Инфраструктура рынка жилья и ипо- течного кредитования
3.3.1.	риэлтеры	продажа жилья, оценка
3.3.2.	страховщики	страхование
3.3.3.	регистраторы	регистрация сделок и учет недвижимости

2.3. Принципиальная схема взаимодействия участников Программы

Модель взаимодействия участников Программы показана на схемах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (приложения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8). Основными субъектами моделей являются Фонд развития ипотечного жилищного кредитования, уполномоченный банк, строительная и риэлтерская компании.

В первом и втором вариантах (схемы 1, 2) отражено приобретение готового жилья заемщиком по договору купли-продажи, в третьем варианте (схема 3) - строительство жилья по договору долевого участия в строительстве жилья, схема 4 - предоставление ипотечного кредита за счет собственных средств банка.

На схеме 1 (приложение 1) показан механизм продажи жилья в кредит на условиях рассрочки платежа Фондом. Фонд аккумулирует бюджетные и внебюджетные средства и направляет их в соответствии с данной Программой и под контролем координационного совета.

Приобретатель жилья обращается непосредственно в Фонд за недостающей суммой денежных средств. Основными участниками этой схемы выступают Фонд и приобретатель жилья. В этом случае Фонд самостоятельно определяет платежеспособность потенциального приобретателя жилья и оформляет договор на приобретение жилья на условиях отсрочки оплаты части его стоимости и установления ипотеки в силу закона или договора. Данная схема применяется в случае намерения заемщика продать существующее жилье в счет стоимости приобретаемого жилья и только на приобретение готового жилья. В этом случае залогодержателем выступает Фонд, залогодателем - приобретатель жилья. Предметом залога является приобретаемое жилье. Граждане вселяются в приобретаемую квартиру после государственной регистрации договора на приобретение жилья, перехода права собственности на квартиру и залога в силу закона (договора), после чего получают ипотечный кредит (займ) и рассчитываются с Фондом по оплате стоимости Квартиры. Старое жилье подлежит продаже, средства направляются Фонду.

Схема 2 (приложение 2). Фонд аккумулирует денежные средства (бюджетные и внебюджетные) и передает их в доверительное управление уполномоченному банку (далее - Банк). Приобретатель жилья (заемщик) обращается в Фонд за получением кредита. В случае положительного решения Банк по агентскому соглашению с Фондом заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор залога жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца, заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры.

Банк выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Схема 3 (приложение 3). В случае строительства жилья залогодателем перед Банком выступает собственник жилья (Фонд) до расчета заемщика с Банком. В период строительства жилья Банк открывает жилищный накопительный счет потенциальному заемщику на определенную квартиру с учетом ежемесячных платежей. Денежные средства Банк направляет строительной организации на строительство жилья.

Схема 4 (приложение 4) отражает предоставление ипотечных кредитов Банком за счет собственных средств.

На схеме 5 (приложение 5) показан механизм рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов и займов посредством купли-продажи закладных.

Схема 6 (приложение 6) отражает приобретение жилья гражданами, работающими в бюджетных организациях и учреждениях, с предоставлением субсидии из бюджетных средств и использованием ипотечного кредита, займа или рассрочки.

На схемах 7 и 8 (приложения 7, 8) показаны механизмы приобретения жилья молодыми семьями с использованием ипотечного жилищного кредитования, имеющими право на получение государственной поддержки в виде субсидии в соответствии с действующим законодательством.

Преимущественное право участия в Программе имеют категории граждан, определенные действующим законодательством.

2.4. Основные стандарты и требования к ипотечным жилищным кредитам и займам

Методика предоставления ипотечных жилищных кредитов и займов, разработанная в Программе, основана на законности и обеспечении возвратности кредитов и займов.

Основные требования:

кредиты и займы платежа предоставляются на срок до 20 лет;

сумма кредита и займа устанавливается Региональным оператором (Фондом) и может составлять до 70 процентов стоимости приобретаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 30 процентов) - собственные средства приобретателя;

кредит и проценты по нему, а также займ выплачиваются в форме ежемесячного платежа. Процентная ставка по кредиту, займу не должна превышать ставки, установленной Региональным оператором (Фондом), кредитной организацией (приложение 4) на момент выдачи кредита (займа);

приобретенное в кредит (заем) жилье служит обеспечением по возврату кредита (передается в залог кредитору), и в случае неисполнения заемщиком своих обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором.

Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику;

переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами по ипотеке;

приобретенное за счет средств кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания;

ипотечный кредит на готовое жилье выдается одновременно с регистрацией (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между заемщиком и продавцом жилья.

Подтверждение платежеспособности Приобретателя жилья:

первоначальный взнос денежными средствами за приобретаемое жилье должен быть не менее 10-15 процентов стоимости приобретаемого имущества;

на момент государственной регистрации права собственности на приобретаемое новое жилье либо договора купли-продажи вторичного жилья Приобретателем должна быть оплачена разница между стоимостью приобретаемого жилья и величиной предоставляемого ипотечного кредита (займа);

величина ежемесячного платежа по кредиту устанавливается кредитором.

В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах приобретателя жилья (заемщика) и членов его семьи.

Распределение ответственности:

взаимное поручительство граждан, участвующих в покупке квартиры;

поручительство родственников, других заинтересованных лиц;

поручительство предприятия-работодателя.

Страхование рисков:

страхование жизни и здоровья приобретателей жилья из группы повышенного риска. Для лиц пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;

страхование ответственности приобретателей жилья, имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы страховая компания будет обязана внести оставшуюся сумму долга.

Страхование производится за счет средств приобретателя.

Залог имущества и сопутствующие ему меры:

залог приобретаемого жилья. Приобретаемое жилье находится под залогом до выплаты заемщиком полной его стоимости и исполнения всех обязательств по возврату кредита (займа);

заключение договора страхования предмета ипотеки.

2.5. Основные этапы и порядок предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов)

Ипотечный жилищный кредит (займ) выдается на условиях платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных (заемных) средств служит залог приобретаемого или имеющегося жилья.

Выдача ипотечного кредита (займа) осуществляется кредитной организацией или Фондом на основании заключенного между кредитором (займодавцем) и приобретателем жилья (заемщиком) договора об ипотечном кредите (займе) и составленного между сторонами договора об ипотеке (договора на приобретение квартиры с установлением ипотеки в силу закона) жилья, приобретаемого за счет кредита. Залогодателем по договору ипотеки построенного жилья выступает его собственник.

В кредитном договоре (договоре займа) стороны предусматривают условия о сумме и сроке предоставляемого кредита (займа), о размере процентов, очередность погашения кредита (займа) и процентов, основания досрочного расторжения кредита (займа) и взыскания по нему.

В договор об ипотеке (договор на приобретение квартиры с установлением ипотеки в силу закона) стороны включают условия о предмете ипотеки (залога), о цене предоставляемой в залог недвижимости, существо основного обязательства, требования по страхованию, основания обращения взыскания на заложенное имущество и иные положения, предусмотренные действующим законодательством.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита (займа) состоит из следующих основных этапов:

оценка кредитором (займодавцем) вероятности погашения ипотечного кредита (займа) и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (займа) (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки;

подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора (займодавца);

оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

заключение договора купли-продажи квартиры между продавцом и приобретателем жилья;

заключение кредитного договора (договора займа) между кредитором (заимодавцем) и заемщиком, приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору (заимодавцу) по договору ипотеки (либо в залог в силу закона);

проведение расчетов с продавцом квартиры;

страхование предмета ипотеки, жизни заемщика в пользу выгодоприобретателя (кредитора (займодавца), а также прав собственности на приобретаемое жилье.

В случае строительства жилья в первую очередь осуществляется заключение договора долевого участия в строительстве жилья или договора о жилищном накопительном счете (в случае отсутствия необходимой суммы собственных средств).

При предоставлении кредита (займа) до окончания строительства в залог оформляется существующее жилье с обязательным нотариальным удостоверением согласия заемщика и взрослых членов его семьи на выселение в случае невозврата кредита (займа) кредитору (займодавцу). Если кредит (займ) выдается в период окончания строительства, залогодателем перед кредитором (займодавцем) выступает собственник (Фонд, уполномоченный риэлтер), а с приобретателем жилья заключается договор аренды с правом выкупа. Собственность в данном случае не оформляется на покупателя жилья, пока он не рассчитается с кредитором (займодавцем).

2.6. Порядок предоставления жилья с отсрочкой оплаты части его стоимости за счет средств ипотечного кредита (займа)

Фонд аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в том числе объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшего финансирования на возвратной и платной основе части стоимости приобретаемого заемщиком жилья.

Фонд:

формирует жилой фонд за счет финансирования возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

осуществляет продажу жилья с отсрочкой оплаты части его стоимости за счет средств предоставляемого ипотечного кредита (займа);

формирует фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнивших обязательства по договору, обеспеченному ипотекой.

Фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнивших обязательства по договору, обеспеченному ипотекой, формируется в соответствии с действующим законодательством.

Фонд формирует покупательский спрос, собирает базу данных потенциальных приобретателей жилья.

Приобретатель жилья обращается в Фонд с заявлением на приобретение жилья, выбирает подходящее жилье из предложенного ему. Фонд, являясь продавцом, подписывает с приобретателем жилья соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

Фонд:

определяет платежеспособность заемщика;

делает оценку приобретаемого жилья;

осуществляет оценку существующего жилья;

определяет первоначальный взнос, суммы ежемесячных платежей, сумму и срок ипотечного займа;

оформляет договор купли-продажи квартиры, обремененный ипотекой.

Право собственности на новое жилье оформляется при продаже старого жилья, переданного Фонду приобретателем жилья для продажи.

Фонд осуществляет учет и контроль поступлений денежных средств по выданным займам.

2.7. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья или предоставляющие займ в рамках долгосрочной ипотечной программы, обязаны использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью приобретателя жилья (заемщика) - личное страхование;

имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Заемщик является страхователем по договору страхования, осуществляемого за счет его средств. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, предоставивший кредит или займ на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя переходят к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения должна быть не меньше обязательств по основному договору, обеспеченному ипотекой.

Срок действия договора страхования должен быть не менее срока кредитования или займа, либо должен заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением.

Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющихся обеспечением по ипотечному кредиту или займу.

2.8. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, осуществляется специализированными оценочными фирмами, либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимость, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемых заемщику средств или займа по договору купли-продажи, обремененному ипотекой.

Оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства.

Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком, определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или займа.

2.9. Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищном кредитовании

Право на государственную поддержку в ипотечном жилищном кредитовании имеют состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и (или) по месту работы молодые семьи, граждане, работающие в бюджетных организациях, иные граждане, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на финансирование строительства или приобретение жилья с помощью бюджетных средств.

Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищном кредитовании осуществляется путем предоставления за счет бюджетных средств субсидий заемщикам в соответствии с действующим законодательством.

3. Ресурсное обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется из:

бюджетных средств, предусмотренных статьей областного бюджета на ипотечное жилищное кредитование (Областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования);

средств, предусмотренных областной программой капитальных вложений;

дополнительных бюджетных средств, полученных в связи с введением законодательных актов в сфере налогообложения;

средств федерального бюджета, выделенных субъекту Российской Федерации на развитие ипотеки;

средств муниципальных бюджетов, участвующих в реализации Программы;

средств граждан - участников ипотечного жилищного кредитования;

пожертвований юридических лиц;

средств кредитных организаций, предоставляющих льготный кредит Фонду;

средств кредитных организаций, участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты за счет собственных средств;

средств инвесторов.

Финансирование программы может осуществляться за счет рефинансирования кредиторов через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через операторов вторичного рынка.

4. Организационное и информационное обеспечение Программы

В целях реализации социально значимой для области Программы ипотечного жилищного кредитования необходимо:

внести предложения по совершенствованию нормативной базы в действующее федеральное законодательство, регулирующее ипотечное жилищное кредитование;

сформировать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования, создав в первую очередь Областной фонд развития ипотечного кредитования;

рекомендовать органам местного самоуправления воздействовать на стимулирование спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств муниципальных образований, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

разработать и принять нормативную базу о предоставлении государственных гарантий и льгот участникам Программы;

продолжить сотрудничество с Российской ипотечной ассоциацией и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию;

создать фонд жилья для временного поселения граждан, утративших в результате обращения взыскания жилые помещения, приобретенные с использованием ипотечных кредитов (займов);

обеспечить ускоренную регистрацию учреждениями юстиции, занимающимися регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договоров купли-продажи и ипотеки жилья;

обеспечить взаимодействие кредиторов и органов опеки и попечительства при ипотечном кредитовании;

решить вопрос об особенностях регистрации граждан и членов их семей в жилых помещениях, приобретенных на кредитные средства или с рассрочкой платежа;

приобрести автоматизированную систему управления процессами ипотечного жилищного кредитования.

В качестве важнейшего мероприятия для создания единого рынка ипотечного кредитования создать единую информационную систему, обеспечивающую связь региональных рынков. Для реализации этой цели создать на базе Фонда информационный центр, основными направлениями деятельности которого будут являться:

разработка и обслуживание региональных информационно-поисковых систем, позволяющих вести учет, хранение и обработку баз данных о потребностях лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий (в дальнейшем, желающих переселиться из районов Крайнего Севера);

организация информационного обмена, позволяющего утвердить единые стандарты ведения учета предоставления ипотечных кредитов, что немаловажно для рефинансирования ипотечных кредитов с участием операторов вторичного рынка жилья;

налаживание связи и поддержание постоянных контактов с профессиональным WWW-сервером "Недвижимость России";

создание всеохватывающей информационной системы, пользователями которой будут являться жители области. Она должна способствовать решению проблем реализации Программы, а именно:

1. Своевременное обеспечение достоверной, полной и понятной информацией по условиям и процессу предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочке приобретения жилья.

2. Оказание консультационных услуг.

3. Координация и обмен информацией на межрегиональном уровне.

4. Информирование населения об итогах реализации Программы.

5. Ожидаемый результат

1. Дополнительное вовлечение в строительство жилья денежных средств в размере 100 млн.рублей.

2. Создание дополнительных рабочих мест - от 2,5 до 3-х тысяч.

3. Увеличение уровня производственных мощностей строительного комплекса на 5 процентов.

4. Рост заработной платы на 3-4 процента (годовой прирост составит 531 рубль).

5. Улучшение жилищных условий - 2100 семей.

6. При реализации Программы в полном объеме может быть дополнительно приобретено 125 тыс. кв.метров жилой площади.

Информация об изменениях:

Постановлением Законодательного Собрания Вологодской области от 16 марта 2004 г. N 108 в настоящее Приложение N 1 к Программе внесены изменения

См. текст Приложения в предыдущей редакции

Приложение N 1
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 1
Продажа жилья с отсрочкой оплаты части его стоимости
за счет средств ипотечного кредита (займа)

С изменениями и дополнениями от:

16 марта 2004 г.

                                Договор реализации жилья с отсрочкой

/--------------\                оплаты части его стоимости за счет

| Строительная |                средств ипотечного кредита (займа)

| организация  |                       и установлением ипотеки

\--------------/                 /------------------------------\

    /|\|                        \|/                             |

     | |        /--------------------------\    Жилье           |

     | | Жилье  | Фонд развития ипотечного |-----------------\  |

     | \------->| жилищного кредитования   |    Деньги       |  |

     \----------| (аккумулирует бюджетные  |(первонач. взнос,|  |

        Деньги  | и внебюджетные средства) |ежемес. платежи) |  |

                |                          |<--------------\ |  |

                \--------------------------/ Высвобождаемое| |  |

                  /|\|        /|\|                жилье    | |  |

                   | |         | |                         | |  |

                   | |         | |     Проверка            |\|/\|/

/----------\ Жилье | |         | |платежеспособности/------------\

| Риэлтор  |-------/ |         | \----------------->| Покупатель |

|          |<--------/         \--------------------|            |

\----------/ Деньги                  Заявление      \------------/

Приложение N 2
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 2
Предоставление ипотечного кредита через уполномоченный банк-агент
на приобретение жилья

                    Деньги            /--------------------------\

          /---------------------------|                          |

         \|/                          | Фонд развития ипотечного |

/--------------\ Агентское соглашение | жилищного кредитования   |

|  Банк-агент  |--------------------->| (аккумулирует бюджетные  |

|              |<----------\/-------->| и внебюджетные средства) |

\--------------/  Деньги   ||Заявление|                          |

 |/|\    |      (авансовые ||         \--------------------------/

 | |     |        взносы)  ||

 | |     |                 ||

 | |     |                 ||

 | |     |  Деньги         ||

 | |     | (кредит)  /------------\      Деньги       /----------\

 | |     \---------->|----------->|------------------>|          |

 | |Кредитный договор|            |      Договор      |          |

 | \---------------->| Покупатель |   купли-продажи   | Продавец |

 |   Договор залога  |            |<----------------->|          |

 |                   |            |       Жилье       |          |

 |                   \------------/<-----------------------------/

 |                     Авансовые платежи                   /|\

 \----------------------------------------------------------/

Приложение N 3
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 3
Предоставление ипотечного кредита через уполномоченный банк-агент
на строительство жилья

                    Деньги    /------------------------\

       /----------------------|                        | Долевое

      \/                      |                        | участие

/--------------\  Агентское   |     Фонд развития      |<-------\

|              |  соглашение  |       ипотечного       | Жилье  |

|  Банк-агент  |<------------>| жилищного кредитования |<-----\ |

|              |Договор залога|                        |      | |

|              |<------------>|                        |      | |

|--------------/              \------------------------/      | |

|/|\/|\ |                                      | /|\          | |

| |  |  |                                      |  |           | |

| |  |  |                             Жилье на |  |           | |

| |  |  |                             правах   |/-/           |\|/

| |  |  |                             аренды с || /--------------\

| |  |  |                             правом   || |              |

| |  |  |                /-----------\выкупа   || |              |

| |  |  |                |           |<--------/| | Строительная |

| |  |  |                |           |Заявление | |  организация |

| |  |  |Деньги (кредит) |           |----------/ |              |

| |  |  \--------------->|---------->|----------->|              |

| |  |Деньги (жилищный   |  Заемщик  |   Деньги   \--------------/

| |  |накопительный счет)|           |                  /|\

| |  \-------------------|           |                   |

| |   Кредитный договор  |           |                   |

| \--------------------->\-----------/                   |

|          Деньги (жилищный накопительный счет)          |

\--------------------------------------------------------/

Приложение N 4
к Программе
ипотечного жилищного кредитования
Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания
Вологодской области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 4
Предоставление ипотечного кредита
уполномоченным банком за счет собственных средств
(на приобретение и/или строительство жилья)

/------------------\                        /--------------------\

|    Операторы     |                        |      Продавец      |

|    вторичного    |                        | (строительная или  |

| ипотечного рынка |                        | риэлтерская фирма) |

\------------------/                        \--------------------/

 |/|\                                                        /|\|

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | |                                                          | |

 | | Продавец                                                 | |

 | | закладной /--------\   Закладная    /------------\ Деньги| |

 | \-----------|        |<---------------|            |-------/ |

 |   Деньги    |        | Договор залога |            |  Жилье  |

 \------------>|  Банк  |<-------------->| Покупатель |<--------/

               |        |    Кредит      |            |

               |        |--------------->|            |

               \--------/                \------------/

Приложение N 5
к Программе ипотечного жилищного
кредитования Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 5

Рефинансирование долгосрочных ипотечных кредитов и займов
посредством купли-продажи закладных

/-----------\             /------------\            /------------\           /------------\

|           |   Деньги    |    Фонд    |   Деньги   |  Оператор  |           |            |

|           |<------------|  развития  |<-----------| вторичного |           |            |

|   Банк    | Соглашение  | ипотечного | Соглашение | ипотечного |  Деньги   |  Инвесторы |

|           |<----------->| жилищного  |<---------->|    рынка   |<--------->|            |

|           | Закладная   |кредитования| Закладная  |            | Облигации |            |

|-----------/             \------------/            \------------/           \------------/

|   /|\/|\/|\            /|\     /|\

|    |  |  |              |       | Заявление - займы

|    |  |  |              |       \----------\

|    |  |  |              |Договор залога -  |

|    |  |  |              |закладная         |

|    |  |  |              \-----------\     \|/

|    |  |  |   Заявление      /------------------\       Деньги      /---------------\

|    |  |  \------------------|                  |------------------>|               |

|    |  |Кредитный договор    |    Покупатель    |       Договор     |   Продавец    |

|    |  \-------------------->|                  |   купли-продажи   |               |

|    |         Закладная      |                  |<----------------->|               |

|    \------------------------|                  |        Жилье      |               |

|               Деньги        |                  |<------------------|               |

\---------------------------->\------------------/                   \---------------/

Приложение N 6
к Программе ипотечного жилищного
кредитования Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 6

Приобретение жилья работником бюджетной сферы в кредит
с предоставлением субсидии

                                                             /----------------\

                                                             |Пакет документов|

                           /-------------------------------->| для проведения |--------------------------\

                           |                                 |  андеррайтинга |                          |

                           |                                 \----------------/                          |

                           |            Квартира                                    /-----------------\  |

                           |   /----------------------------------------------------|    Сторонний    |  |

                           |   |    Оплата квартиры за вычетом суммы субсидии       |  продавец жилья |<-+--\

                           |   |  /------------------------------------------------>|                 |  |  |

                           |   |  |                                                 \-----------------/  |  |

                           |   |  |                     Квартира                                         |  |

                           |   |  |   /------------------------------------------------\                 |  |

                           |  \|/ |  \|/                                               |                 |  |

/---------------\       /----------------\  Оплата квартиры за вычетом суммы  /-----------------\        |  |

| Пакет докумен-|       |                |          займа и субсидии          |  Фонд развития  |        |  |

|тов для получе-|       |   Работник     |----------------------------------->|ипотечного жилищ-|        |  |

| ния субсидии  |<------|  бюджетной     |                                    |ного кредитования|<-------/  |

|               |       |    сферы       |    Долгосрочный ипотечный займ     |   Вологодской   |           |

|               |       |                |<-----------------------------------|     области     |           |

\---------------/       \----------------/                                    \-----------------/           |

       |                       /|\     /|\                                            /|\                   |

       |                        |       |                                              |                    |

       |                        |       |                                              |                    |

       |                        |       |                                       Денежные средства           |

       |                        |       |                                      в счет оплаты части          |

       |                        |       |Долгосрочный ипотечный кредит        первоначального взноса        |

       |                        |       \-------------------------------------\    (субсидия)       Денежные средства

       |                        |                                             |        |           в счет оплаты части

      \|/                       |                                             |        |          первоначального взноса

/----------------\              |                                             |-----------------\      (субсидия)

|  Департамент   |              |                                             |                 |           |

| строительства, |       /--------------\                                     | Аккредитованный |-----------/

|энергетики и ЖКХ|       |              |    Денежные средства (субсидия)     |      банк       |

| Правительства  |------>|   Субсидия   |------------------------------------>|                 |

|    области     |       \--------------/                                     \-----------------/

\----------------/

Приложение N 7
к Программе ипотечного жилищного
кредитования Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 7

Приобретение жилья молодой семьей в кредит с предоставлением
субсидии на погашение части задолженности при рождении
(усыновлении) ребенка

                                        Квартира                                    /-----------------\

                               /----------------------------------------------------|    Сторонний    |

                               |    Оплата квартиры                                 |  продавец жилья |<----\

                               |  /------------------------------------------------>|                 |     |

                               |  |                                                 \-----------------/     |

                               |  |                     Квартира                                            |

                               |  |   /------------------------------------------------\                    |

                              \|/ |  \|/                                               |                    |

/---------------\       /----------------\  Оплата квартиры за вычетом суммы  /-----------------\           |

| Пакет докумен-|       |                |                займа               |  Фонд развития  |           |

|тов для поста- |       |    Молодая     |----------------------------------->|ипотечного жилищ-|           |

| новки на учет |<------|     семья      |                                    |ного кредитования|           |

| для получения |       |                |    Долгосрочный ипотечный займ     |   Вологодской   |           |

|   субсидии    |       |                |<-----------------------------------|     области     |           |

\---------------/       \----------------/                                    \-----------------/           |

       |                       /|\     /|\                                            /|\                   |

       |                        |       |                                              |                    |

       |                        |       |                                              |                    |

       |                        |       |                                   Денежные средства в счет        |

       |                        |       |                                    погашения задолженности        |

       |                        |       |Долгосрочный ипотечный кредит         по ипотечному займу          |

       |                        |       \-------------------------------------\    (субсидия)               |

       |                        |                                             |        |                    |

      \|/                       |                                             |        |                    |

/----------------\       /--------------\                                     |-----------------\           |

|  Департамент   |       |Свидетельство |      Денежные средства в счет       |                 |           |

| строительства, |       |о праве полу- |погашения задолженности по ипотечному| Аккредитованный |-----------/

|энергетики и ЖКХ|       |чения субсидии|    кредиту или займу (субсидия)     |      банк       |

| Правительства  |------>|100000 рублей |------------------------------------>|                 |

|    области     |       \--------------/                                     \-----------------/

\----------------/

Приложение N 8
к Программе ипотечного жилищного
кредитования Вологодской области,
утвержденной постановлением
Законодательного Собрания области
от 25 ноября 1999 г. N 652

Схема 8

Приобретение жилья молодой семьей в кредит с предоставлением
субсидии на оплату части первоначального взноса

                                                             /----------------\

                                                             |  Заключение об |

       /-----------------------------------------------------|  андеррайтинге |<-------------------------------\

       |                                                     |    заемщика    |                                |

       |                                                     \----------------/                                |

       |                                                     /----------------\                                |

       |                                                     |Пакет документов|                                |

       |                   /-------------------------------->| для проведения |--------------------------\     |

       |                   |                                 |  андеррайтинга |                          |     |

       |                   |                                 \----------------/                          |     |

       |                   |                                                                             |     |

       |                   |            Квартира                                    /-----------------\  |     |

       |                   |   /----------------------------------------------------|    Сторонний    |  |     |

       |                   |   |    Оплата квартиры                                 |  продавец жилья |<-+--\  |

       |                   |   |  /------------------------------------------------>|                 |  |  |  |

       |                   |   |  |                                                 \-----------------/  |  |  |

       |                   |   |  |                     Квартира                                         |  |  |

       |                   |   |  |   /------------------------------------------------\                 |  |  |

      \|/                  |  \|/ |  \|/                                               |                 |  |  |

/---------------\       /----------------\  Оплата квартиры за вычетом суммы  /-----------------\        |  |  |

| Пакет докумен-|       |                |         займа и субсидии           |  Фонд развития  |<-------/  |  |

|тов для поста- |       |    Молодая     |----------------------------------->|ипотечного жилищ-|           |  |

| новки на учет |<------|     семья      |                                    |ного кредитования|-----------+--/

| для получения |       |                |    Долгосрочный ипотечный займ     |   Вологодской   |           |

|   субсидии    |       |                |<-----------------------------------|     области     |           |

\---------------/       \----------------/                                    \-----------------/           |

       |                       /|\     /|\                                            /|\                   |

       |                        |       |                                              |                    |

       |                        |       |                                              |                    |

       |                        |       |                                      Денежные средства            |

       |                        |       |                                     в счет оплаты части           |

       |                        |       |Долгосрочный ипотечный кредит       первоначального взноса         |

       |                        |       \-------------------------------------\    (субсидия)       Денежные средства

       |                        |                                             |        |           в счет оплаты части

      \|/                       |                                             |        |          первоначального взноса

/----------------\       /--------------\                                     |-----------------\      (субсидия)

|  Департамент   |       |Свидетельство |                                     |                 |           |

| строительства, |       |о праве полу- |                                     | Аккредитованный |-----------/

|энергетики и ЖКХ|       |чения субсидии|      Денежные средства (субсидия)   |      банк       |

| Правительства  |------>|100000 рублей |------------------------------------>|                 |

|    области     |       \--------------/                                     \-----------------/

\----------------/