Приложение N 2. Методика оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан, по г. Абакану

Приложение N 2
к решению Абаканского
городского Совета депутатов
от 17 марта 1999 г. N 515

Методика оценки стоимости жилья, передаваемого
в собственность граждан, по г. Абакану

1. В качестве единицы учета при определении стоимости приватизируемых жилых помещений принимается 1 кв.м. общей площади.

Стоимость 1 кв.м. общей площади в действующих ценах определяется по формуле:

P = Co : Sq (1), где

P - стоимость 1 кв.м. общей площади дома, руб.;

Co - остаточная стоимость дома в действующих ценах, руб.;

Sq - общая площадь дома в кв.м.

2. Остаточная стоимость дома определяется по формуле:

Co = Св - (Св х И)/100 (2), где

Со - остаточная стоимость дома, руб.

Св - восстановительная стоимость дома, руб.

И - физический износ дома, руб.

3. Восстановительная стоимость дома определяется по формуле:

Св = Сб х L (3), где

Св - восстановительная стоимость дома, руб.

Сб - балансовая стоимость дома, руб.

L - индекс изменения стоимости жилья в действующий уровень цен в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.08.83г. и распоряжением облисполкома N 39-Р от 08.02.91 г. для перевода стоимости жилья:

- для домов, сметная стоимость которых определена в ценах 1969 года, применяются индексы 1,21 и 1,6 для городского жилищного фонда;

- для домов, сметная стоимость которых определена в ценах 1984 года, применяется индекс 1,62 городского жилищного фонда.

Например, сметная (балансовая) стоимость дома составляет 1 млн. рублей в ценах 1969 года. Восстановительная стоимость дома в действующих ценах будет равна:

1 млн.руб. х 1,21 х 1,62 = 1 млн. 960 тыс. рублей.

Жилые дома, сметная (балансовая) стоимость которых определена в ценах 1969 года, были проинвентаризированы в 1970-1971 годах.

Для них также применяются индексы: для городского жилищного фонда 1,21, 1,62.

Например, жилой дом введен в эксплуатацию в 1956 году, балансовая стоимость дома по данным инвентаризации, проведенной в 1971 году, составляет 500 тыс.руб. Восстановительная стоимость дома будет равна:

500 тыс.руб. х 1,21 х 1,62 = 1 млн. 115 тыс.руб.

4. Для простоты расчетов коэффициент качества, соответствующий среднему уровню потребительских свойств жилья, применяется равным 1.

5. Определение общей площади стоимости квартиры, передаваемой в собственность, производится на основании базы данных, формируемых путем типизации жилищного фонда населенного пункта с учетом его престижности, месторасположения, потребительских свойств дома и квартиры, что дает возможность обеспечить ее оценки.

6. Показатели качества жилья, учитывающие потребительские свойства района, дома, квартиры. Величина каждого коэффициента представляет собой отклонение от среднего уровня, равного 1.

Потребительские свойства дома, квартиры.

Коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья (К).

1. Удаленность от центра 0,9 - 1,03

2. Транспортная доступность 0,95 - 1,02

3. Экологическое состояние 0,9 - 1,02

4. Материал стен дома 0,95 - 1,03

5. Уровень благоустройства придомов. территории 0,92 - 1,05

6. уровень благоустройства дома 0,7 - 1,01

7. Наличие лифта 0,99 - 1,01

8. Этаж 0,97 - 1,03

9. Ориентация квартиры 0,99 - 1,01

10. Совмещенный или раздельный санузел 0,97 - 1,03

11. Площадь кухни 0,96 - 1,04

12. Плита газовая или электрическая 0,9 - 1,00

13. Высота потолка 0,98 - 1,00

14. Наличие вспомогательных помещений 0,97 - 1,03

Более высокий уровень потребительских свойств по сравнению со средним, равным 1, оценивается повышающими коэффициентами, более низкий - понижающими.

7. Стоимость приватизируемой квартиры определяется из ее общей площади, стоимости 1 кв.м. общей площади дома и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских свойств, по формуле:

Скв. = Sкв. х Р х Ки (4), где

Скв. - стоимость приватизируемой квартиры, руб.

Р - стоимость 1 кв.м. общей площади дома, квартиры в действующих ценах (см.формулу 1) руб.

Ки - коэффициент изменения стоимости жилья, учитывающий потребительские его качества;

Sкв. - общая площадь квартиры, кв.м.

8. Общая площадь квартиры определяется, как сумма площадей жилых и подсобных помещений, веранд, шкафов, площадей балконов, лоджий, учитываемых со следующими понижающими коэффициентами (см. Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, г.Москва, 1998 г.)

для лоджий - 0,5

для балконов и террас - 0,3

для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Например, в квартире общая площадь жилых и подсобных помещений, встроенных шкафов равна 30 кв.метров, с учетом лоджий общая площадь квартиры составляет:

30 + 4,0 х 0,5 = 32 кв. м., где

4,0 - площадь лоджии, кв. м.;

0,5 - понижающий коэффициент.

9. Коэффициент изменения стоимости жилья рассчитывается по формуле:

              m

       Ки = 1 + S (Ki - 1), где

             i=1

Ки - коэффициент изменения стоимости жилья с учетом его потребительских качеств;

Кi - коэффициент, учитывающий потребительские качества жилья;

m - количество коэффициентов.

При этом, учитывая известную взаимосвязь и частное дублирование потребительских качеств жилья различными коэффициентами, должен быть установлен предельно действующий суммарный коэффициент порядка 1,35 (Ки < 135) и если потребительские качества выше базового уровня, то ее стоимость возрастает предельно на 35%, а вот снижено может быть и больше.