Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 июля 2007 г. N А74-1119/2007 При урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, суд признал обоснованным и принял предложенную арендодателем редакцию пункта, поскольку до настоящего времени Правительством Российской Федерации не установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 30 июля 2007 г. N А74-1119/2007
(извлечение)

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2007 года. Полный текст решения изготовлен 30 июля 2007 года.

Индивидуальный предприниматель Пелевин Николай Петрович обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия о заключении договора от 15 февраля 2007 года N226ФС в редакции спорных пунктов 3.1., 3.4.1., 3.4.2., 3.8., 3.11., 5.2, предложенной истцом.

Определением арбитражного суда от 03 мая 2007 года указанное исковое заявление принято к производству с назначением предварительного судебного заседания на 23 мая 2007 года.

Определением арбитражного суда от 23 мая 2007 года дело назначено к судебному разбирательству в заседании 19 июня 2007 года.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, ссылаясь на то, что ответчиком необоснованно завышена арендная плата за земельный участок и установлен срок внесения арендных платежей, позволяющий получать плату досрочно, т.е. до окончания периода пользования, за который вносится платеж.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, в котором в его удовлетворении просил отказать, поскольку договор аренды не является заключенным по причине не достижения сторонами его существенных условий, расчет арендной платы за земельный участок, в зависимости от его стоимости, осуществляется в соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установление срока внесения арендной платы связано со сроками отчетности по поступлениям денежных средств в федеральный бюджет, индексация ставок осуществляется в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

Истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Черногорск, ул. Орлова, 15а, как это следует из представленных в дело свидетельств о государственной регистрации права собственности. Кадастровые номера объектов свидетельствуют о том, что они расположены на земельном участке 19:02:010505:0030.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия направило в адрес истца договор аренды земельного участка от 15 февраля 2007 года N226 ФС, по условиям которого ответчик (арендодатель) передает истцу (арендатору) в аренду земельный участок 19:02:010505:0030 общей площадью 34 525 кв.м.. для эксплуатации производственной базы, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Орлова, 15а. Срок аренды установлен с 15 февраля 2007 года до 15 января 2008 года.

Пункт 3.1. договора предусматривает размер годовой арендной платы за участок в 2007 году в сумме 292 426 рублей 75 копеек.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договора за первый подлежащий оплате период с 16 декабря 2006 года по 28 февраля 2007 года арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 60466 рублей 40 копеек, пунктом 3.4.2. установлено, что далее платежи вносятся ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере 24 368 рублей 90 копеек.

Размер арендной платы (пункт 3.8. Договора) изменяется ежегодно путем повышения на индекс инфляции без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Пунктом 3.11. договора установлено, что в случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору, и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5., за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть.

В пункте 5.2. договора установлена ответственность арендатора, который в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от суммы неуплаченных арендных платежей в установленный срок за каждый календарный день просрочки.

Ответчик возвратил истцу договор, подписанный с протрколом разногласий, которые сводятся к следующему:

изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1. - размер годовой арендной платы за участок в 2007 году в сумме 186 435 рублей;

пункт 3.4.1. - за первый подлежащий оплате период с 16.12.2006 по 28.02.2007 арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания Договора, в размере 37 201 рубля 90 копеек;

пункт 3.4.2. - далее ежемесячно на позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, начиная с марта 2007 года в размере 15 536 рублей 25 копеек;

пункт 3.8. - размер арендной платы изменяется ежегодно путем изменения базовой ставки арендной платы в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными актами;

пункт 3.11. - в случае передачи участка или его части в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными актами, но не может быть ниже размера

арендной платы по договору и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5., за исключением средств, подлежащих возврату арендатору в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть;

пункт 5.2. - в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прежде, чем рассмотреть разногласия сторон по спорным условиям договора аренды, арбитражный суд убедился в том, что заключение договора в данном случае заключение договора само по себе возможно и более того является обязательным для ответчика, не противоречит требованиям законодательства в части планируемого целевого использования земельного участка.

Истец настаивает на том, что арендная плата в годовом исчислении на 2006 года должна составлять 186 435 рублей, исходя из ставок арендной платы, утвержденных муниципальным образованием "Город Черногорск", поскольку ставки за пользование федеральными землями не установлены в централизованном порядке, следовательно, по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. В целях обоснования расчета арендной платы на 2006 года истец ссылается на постановление администрации г. Черногорска от 26 декабря 2005 года N4690 "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки".

Ответчик полагает, что истец должен платить за пользование земельным участком 292 426 рублей 75 копеек, исходя из расчета арендной платы, в основу которого положен пункт 14 отчета N64-ОЦ/05/05 об определении рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности (л.д. 75, 76).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку до настоящего времени Правительством Российской Федерации не установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Ответчик обосновывает размер арендной платы рыночной ставкой, определенной независимым оценщиком.

Между тем, пункт 14 отчета об оценке, посвященный этому вопросу, не содержит анализа рынка, ссылок на нормативно-методологическое обеспечение, поэтому невозможно определить, на основании чего сделан вывод о рыночной годовой ставке арендной платы 7, 75 рублей за 1 кв.м. данного земельного участка.

Доводы же истца о том, что при аренде земельного участка применима по аналогии цены ставка, утвержденная Черногорским городским Советом депутатов за пользование землями, находящимися в ведении муниципального образования "Город Черногорск", мотивированы и соответствуют правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что в данном случае имеются основания для признания пунктов З.1., 3.4.1. протокола разногласий истца обоснованными, в том числе относительно размера денежных средств, указанных в пункте 3.4.2.

Истец ничем не обосновал изменение даты последнего срока платежа, поэтому суд согласился с ответчиком в том, что условие о сроке платежа 10-го числа текущего месяца предложено с учетом установленных для ответчика сроков предоставления отчетности о поступлении денежных средств в федеральный бюджет, и считает возможным оставить пункт 3.4.2. договора в редакции ответчика, за исключением указанного размера, который должен составлять, как указано выше, 15 536 рублей 25 копеек.

Истец не привел доводы, обосновывающие его несогласие с редакцией ответчика пункта 3.8. договора о ежегодном изменении размера арендной платы путем повышения на индекс инфляции. Предлагаемая истцом формулировка пункта 3.8 договора не конкретна, т.к. не содержит ссылок на конкретное законодательство, влияющее на ежегодный размер арендной платы, поэтому требование истца в этой части суд признал необоснованным.

Разногласия сторон по пункту 3.11. договора в части применения размера арендной платы по договору субаренды, арбитражный суд с учетом рассмотрения условий пункта 3.4.1. считает необходимым разрешить, изложив его в следующий редакции:

"В случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы по договору субаренды в пределах срока субаренды не может быть ниже размера арендной платы по договору, и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5., за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть".

Возражения истца по пункту 5.2. договора арбитражный суд признал обоснованными, поскольку начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, является наиболее реальным последствием несвоевременного исполнения денежного обязательства.

Таким образом, рассмотрев спор об условиях, изменяющих редакцию договора аренды земельного участка от 15.02.2007 N226ФС, арбитражный суд считает, что пункты З.1., 3.4.1., 3.4.2., 3.8., 3.11., 5.2. договора следует изложить в следующем виде:

Пункт 3.1. изложить в редакции арендатора:

"Размер годовой арендной платы за участок в 2007 году составляет 186 435 рублей".

Пункт 3.4.1. изложить в редакции арендатора:

"За первый подлежащий оплате период с 16.12.2006 по 28.02.2007 арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 37 201 рубля 90 копеек".

Пункт 3.4.2. изложить в следующей редакции:

"Далее ежемесячно на позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере 15 536 рублей 25 копеек".

Пункт 3.8. изложить в редакции арендодателя:

"Размер арендной платы изменяется ежегодно путем повышения на индекс инфляции без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор".

Пункт 3.11. изложить в следующей редакции:

"В случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы по договору субаренды в пределах срока субаренды не может быть ниже размера арендной платы по договору, и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5., за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть".

Абзац первый пункта 5.2. изложить в редакции арендатора:

"в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Государственная пошлина по иску составляет 2 000 рублей и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения спора распределяется между сторонами следующим образом: на истца - 1 000 рублей, на ответчика - 1000 рублей.

Поскольку истец уплатил государственную пошлину в полном размере при обращении в арбитражный суд, расходы по ее уплате в сумме 1 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 166 - 170, 173, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Изложить спорные пункты договора аренды земельного участка от 15 февраля 2007 года N226ФС между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия (арендодателем) и Пелевиным Николаем Петровичем (арендатором) в следующей редакции:

Пункт 3.1. изложить в редакции арендатора:

"Размер годовой арендной платы за участок в 2007 году составляет 186 435 рублей".

Пункт 3.4.1. изложить в редакции арендатора:

"За первый подлежащий оплате период с 16.12.2006 по 28.02.2007 арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 37 201 рубля 90 копеек".

Пункт 3.4.2. изложить в следующей редакции:

"Далее ежемесячно на позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере 15 536 рублей 25 копеек".

Пункт 3.8. изложить в редакции арендодателя:

"Размер арендной платы изменяется ежегодно путем повышения на индекс инфляции без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор".

Пункт 3.11. изложить в следующей редакции:

"В случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы по договору субаренды в пределах срока субаренды не может быть ниже размера арендной платы по договору и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5., за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть".

Абзац первый пункта 5.2. изложить в редакции арендатора:

"в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

2. Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия, г. Абакан, в пользу индивидуального предпринимателя Пелевина Николая Петровича (свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя от 31.08.2004, выданное МИМНС РФ N3 по РХ), 14 ноября 1975 года рождения, уроженца г. Черногорска, зарегистрированного по адресу: г. Черногорск, ул. Космонавтов, 8 - 115) 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Третий апелляционный суд (г.Красноярск) либо путем подачи кассационной жалобы в Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (г.Иркутск) в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики.