Апелляционное определение Свердловского областного суда от 16 января 2013 г. N 33-148/2013 (ключевые темы: торги - муниципальная собственность - защита конкуренции - право аренды - договор аренды)

Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 16 января 2013 г. N 33-148/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Колесниковой О.Г.,

судей Ивановой Т.С., Ильиной О.В.,

при секретаре Килиной М. В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 16.01.2013 гражданское дело по иску Зубрина А.А. к администрации Нижнесергинского муниципального района о признании торгов недействительными, договора аренды незаключенным,

по апелляционной жалобе ответчика администрации Нижнесергинского муниципального района Свердловской области на решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 15.10.2012.

Заслушав доклад судьи Ивановой Т.С., объяснения истца Зубрина А. А., представителей истца Корнева А. А., Грачева М. В., действующих на основании доверенностей от ( / / ) и от ( / / ), возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

07.09.2012 Зубрин А. А. обратился с иском к администрации Нижнесергинского муниципального района Свердловской области о признании недействительным Постановления администрации Нижнесергинского муниципального района от ( / / ) ( / / ) "О проведении торгов по продаже права аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: ( / / )., ( / / ) признании недействительными торгов, проведенных Нижнесергинским муниципальным районом по продаже права на заключение договора аренды указанного здания; признании незаключенным договора аренды на указанное здание, заключенного между Нижнесергинским муниципальным районом и Р..

В обоснование иска указал, что по договору аренды ( / / ) от ( / / ) использовал указанное здание как свинарник для сельскохозяйственных нужд. Договор был заключен на основании итогового протокола по результатам муниципальных торгов по продаже права аренды на срок (согласно п. 3.1. договора) 364 дня. Согласно п. 3.2. договора, его срок мог быть изменен по соглашению сторон. Срок договора истек 03.08.2011, однако истец продолжал пользоваться указанным зданием и полагал, что на основании ст. Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель не требует от него освободить здание, договор аренды продлен на новый срок на тех же условиях. 29.08.2012 истец передал здание свинарника арендодателю (ответчику) по акту, по требованию представителей арендодателя, в связи с тем, что 17.08.2012 ответчиком заключен договор аренды ( / / ) на указанное здание с новым арендатором - Р.., заключенным на основании итогового протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от ( / / ).

Истец полагал, что нарушены его права арендатора, обратился с указанным иском в суд. Решением Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 15.10.2012 исковые требования Зубрина А.А. удовлетворены, судом признано недействительным Постановление администрации Нижнесергинского муниципального района от ( / / ) ( / / ) "О проведении торгов по продаже права аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: ( / / )., ( / / ) признаны недействительными торги, проведенные Нижнесергинским муниципальным районом по продаже права на заключение договора аренды указанного здания; признан незаключенным договор аренды объектов недвижимого имущества ( / / ) от ( / / ), заключенный между Нижнесергинским муниципальным районом и Р.

С таким решением не согласился Глава администрации Нижнесергинского муниципального района Свердловской области Сычев В.А. и 19.11.2012 принес на него апелляционную жалобу, в которой указал, что торги, признанны судом недействительными необоснованно, поскольку они не состоялись, т.е. не были проведены и в соответствии с положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" были признаны несостоявшимися, правовых оснований для признания несостоявшихся торгов недействительными не имелось. Также не согласился с выводами суда относительно неизвещения истца ответчиком о дате, времени и месте проведения торгов на право заключения договора аренды, поскольку выводы суда в данной части не учитывают порядок, предусмотренный Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Указал, что неверным является вывод суда о продлении срока действия договора аренды N 58 от 04.08.2010, заключенного истцом и ответчиком, на 2011 и 2012 годы, с учетом положений указанного Федерального закона, а также положений ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагал необоснованным вывод суда о признании недействительным Постановления администрации Нижнесергинского муниципального района от 22.12.2011 N 1160 "О проведении торгов по продаже права аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: ( / / )., ( / / )". Просил решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 15.10.2012 отменить, принять по делу новое решение которым в удовлетворении исковых требований Зубрину А.А. отказать.

В заседание судебной коллегии явились: истец Зубрин А.А., представитель истца Корнев А.А. (по доверенности от ( / / )), представитель истца Грачев М.В. (по доверенности от ( / / )), возражавшие относительно доводов и требований апелляционной жалобы Главы администрации Нижнесергинского муниципального района Свердловской области Сычева В.А.

Участвующие в деле лица о месте и времени апелляционного рассмотрения дела надлежащим образом извещены почтой, информация о рассмотрении дела размещена на сайте Свердловского областного суда.

Учитывая надлежащее извещение участников процесса, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в ее пределах (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 15.10.2012, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением прямо предусмотренных в указанной статье случаев (предоставление прав на такое имущество на основании международных договоров Российской Федерации, предоставления государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, государственным и муниципальным учреждениям и т.п.).

Заключение, а также продление на новый срок договоров аренды муниципального имущества в ином порядке, нежели предусмотрен Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не допускается.

Согласно ч. 5 ст. 17.1. указанного Федерального закона, порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1. указанного Федерального закона, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Порядок проведения проведения конкурсов или аукционов (торгов) на право заключения договоров также предусмотрен ст. 17.1. указанного Федерального закона, в соответствии с которой, извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" определен адрес сайта (www.torgi.gov.ru) в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в том числе, для размещения информации о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества.

Дополнительное (помимо размещения информации на официальном сайте www.torgi.gov.ru) обязательное извещение лиц, владеющих и пользующихся объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности (арендаторов и иных лиц), о предстоящих торгах (конкурсах либо аукционах) антимонопольное законодательство не предусматривает.

На основании изложенного судебная коллегия полагает обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что не имелось ненадлежащего извещения истца ответчиком о дате, времени и месте проведения торгов на право заключения договора аренды. Как следует из имеющихся в деле доказательств, ответчик надлежащим образом исполнил обязанность по извещению о дате, времени и месте проведении торгов на право заключения договора аренды путем размещения соответствующей информации на официальном сайте www.torgi.gov.ru, иные формы обязательного извещения каких-либо лиц о предстоящих торгах действующим законодательством не предусмотрены.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 17.08.2012 ответчиком заключен договор аренды ( / / ) на указанное здание с новым арендатором - Р. на основании итогового протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 03.08.2012. Итоговым протоколом (п. 12) также установлено, что торги признаны несостоявшимися в связи с тем, что организатору торгов поступила только одна заявка от участника торгов - от Р. Факт подачи только одной заявки на участие в торгах подтвержден представленным в материалы дела протоколом регистрации участников торгов от 03.08.2012.

Судебная коллегия находит обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что не имелось правовых оснований для признания несостоявшихся торгов недействительными, поскольку торги проведены не были в связи с отсутствием двух и более заявок от участников торгов, в связи с чем торги были на предусмотренных законом основаниях признаны организаторами несостоявшимися. Договор аренды ( / / ) от ( / / ) с Р.П. был заключен не по результатам торгов, а по иному, самостоятельному правовому основанию, - в силу пп. 15. п. 1 ст. 17.1. указанного Федерального закона, согласно которому, право аренды муниципального имущества предоставляется лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, при этом для организатора торгов (в рассматриваемом случае - для ответчика) заключение договора аренды с таким лицом в этих случаях является обязательным.

Судебная коллегия также отмечает, что Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрен специальный порядок обжалования действий (бездействия) организаторов торгов, путем подачи жалобы в антимонопольный орган на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров. Истцом, представителями истца процедура торгов и порядок заключения договоров в установленном порядке в антимонопольный орган не обжаловались. Доказательств обратного суду не представлено. В связи с чем у суда также не имелось правовых оснований для признания недействительными несостоявшихся ( / / ) торгов по продаже права аренды муниципального имущества - отдельно стоящего одноэтажного нежилого кирпичного здания свинарника, расположенного по адресу: ( / / )., ( / / ), общей площадью ( / / ) кв.м.

Суд также полагает обоснованными доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда о продлении срока действия договора аренды ( / / ) от ( / / ), заключенного истцом и ответчиком на 2011 и 2012 годы.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Нормы ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы к отношениям сторон с учетом положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку указный Федеральный закон предусматривает специальный порядок продления срока договора аренды и условия его перезаключения на новый срок.

Согласно ч. 9., ч. 10 ст. 17.1. указанного Федерального закона по истечении срока договора аренды, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что предусмотренных законом оснований (в том числе, предусмотренных ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) для признания договора аренды ( / / ) от ( / / ) продленным либо перезаключенным на 2011 и 2012 годы не имелось, поскольку истец с соответствующим заявлением к ответчику не обращался, ответчик соответствующие предложения в адрес истца не направлял, сторонами не согласовывались предусмотренные ч. 9., ч. 10 ст. 17.1. указанного Федерального закона размер арендной платы и срок, на который перезаключается договор аренды. Дополнительных соглашений к договору аренды стороны не заключали. Данные факты подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Суд также пролагает обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что истец не мог быть признан судом арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, с которым арендодатель обязан перезаключить договор аренды на новый срок в силу ч. 9., ч. 10 ст. 17.1. указанного Федерального закона, поскольку не оспаривалось сторонами и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что истец ненадлежащим образом исполнял обязанности по использованию переданного ему в аренду имущества, допускал многочисленные нарушения санитарных и ветеринарных правил, а также ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, допустив в период действия договора задолженность по арендной плате, которая была погашена истцом только после окончания срока действия договора аренды, что также сторонами не оспаривается и подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Кроме того, судом не дана необходимая правовая оценка тому обстоятельству, что истец 29.08.2012 передал здание свинарника арендодателю (ответчику) по акту, что не оспаривается сторонами и подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела. Доводы истца об оказании на него давления, о подписании акта 29.08.2012 в связи с заблуждением относительно правовой природы указанного акта и правовых последствий его подписания судом отклоняются как несостоятельные и не подтвержденные доказательствами.

Судебная коллегия полагает необоснованным признание судом недействительным Постановления администрации Нижнесергинского муниципального района от 22.12.2011 N 1160 "О проведении торгов по продаже права аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: ( / / )., ( / / )". Данное постановление принято администрацией Нижнесергинского муниципального района ( / / ) в пределах ее компетенции, в соответствии с нормами Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 15.10.2012 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Зубрина А.А. к администрации Нижнесергинского муниципального района о признании недействительными торгов, проведенных Нижнесергинским муниципальным районом по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества - отдельно стоящего одноэтажного нежилого кирпичного здания свинарника, расположенного по адресу: ( / / )., ( / / ), общей площадью ( / / ) кв.м. от ( / / ); незаключенным договора аренды на отдельно стоящее одноэтажное нежилое кирпичное здание свинарника, расположенное по адресу: ( / / )., ( / / ), общей площадью ( / / ) кв.м. от ( / / ), заключенного между Нижнесергинским муниципальным районом в лице главы администрации Нижнесергинского муниципального района Сычевым В.А. и Разбойниковым А.П. ; недействительным Постановления администрации Нижнесергинского муниципального района от ( / / ) ( / / ) "О проведении торгов по продаже права аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: ( / / )".

Председательствующий:

Колесникова О.Г.

Судьи:

Иванова Т.С. Ильина О.В.