Постановление Курской областной Думы от 6 октября 2005 г. N 1246-III ОД "Об областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы"

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 12 апреля 2001 г. N 291 и от 8 мая 2002 г. N 302) и Законом Курской области от 4 декабря 2003 г. N 60-ЗКО "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" Курская областная Дума постановляет:

1. Утвердить прилагаемую областную целевую программу "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005-2011 годы.

2. Предложить Администрации Курской области при уточнении областного бюджета на 2005 год и при формировании бюджетов на 2006 и последующие годы предусматривать необходимые средства для реализации мероприятий областной целевой программы "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005-2011 годы.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.

Председатель областной Думы

А.Н. Анпилов

г. Курск

6 октября 2005 г.

N 1246-III ОД

Областная целевая программа
"Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы
(утв. постановлением Курской областной Думы от 6 октября 2005 г. N 1246-III ОД)

Паспорт
областной целевой программы "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005-2011 годы

Наименование Программы     -   областная   целевая   программа  "Развитие

                               системы  ипотечного жилищного кредитования

                               в Курской области" на 2005-2011 годы

Государственный заказчик - -   Администрация Курской области

координатор Программы

Основные разработчики      -   ОАО  "Центр   инвестиционных,   финансовых

Программы                      и международных программ"

                               комитет   строительства  и  стройиндустрии

                               Курской области

                               комитет  по  экономике  и развитию Курской

                               области

                               комитет финансов Курской области

Цели и задачи Программы    -   основная цель  Программы  -  внедрение  на

                               территории    Курской    области   системы

                               ипотечного     жилищного     кредитования,

                               обеспечивающей      доступность      жилья

                               для граждан.

                               Основными задачами являются:

                               разработка  универсальных  организационных

                               и     кредитно-финансовых      механизмов,

                               обеспечивающих   функционирование  системы

                               ипотечного     жилищного      кредитования

                               в рыночных условиях;

                               создание     инфраструктуры     ипотечного

                               жилищного   кредитования в Курской области

                               и  условий  для рефинансирования ипотечных

                               кредитов;

                               развитие эффективного рынка жилья

Сроки и этапы реализации   -   2005-2011 годы:

Программы                      1-й этап - 2005-2006 годы.

                               В рамках I этапа  происходит  формирование

                               нормативно-правовых    и   организационно-

                               экономических    условий    для   развития

                               в  области   первичного   рынка  ипотечных

                               кредитов;

                               II-й этап -        2005-2007    годы   -

                               распространение    системы      ипотечного

                               жилищного  кредитования по всей территории

                               области;

                               III-й этап - 2007-2011 годы.

                               На III  этапе   происходит    формирование

                               эффективного      рыночного      механизма

                               ипотечного  кредитования, накопление массы

                               выданных   ипотечных  кредитов, интеграция

                               региональной  системы ипотечного жилищного

                               кредитования   в   общероссийскую  систему

                               путем развития вторичного  рынка ипотечных

                               ценных бумаг

Перечень основных          -   1) в рамках 1-го этапа:

мероприятий Программы          наделение     регионального      оператора

                               ОАО   "Курское     областное     ипотечное

                               агентство" (КОИА) достаточным капиталом;

                               определение     Управляющего      целевыми

                               программами      ипотечного      жилищного

                               кредитования;

                               реализация  первого  инвестиционного цикла

                               в рамках пилотного проекта;

                               отладка    механизма   взаимодействия КОИА

                               с федеральным  оператором вторичного рынка

                               ипотечных   ценных   бумаг (ОАО "Агентство

                               по  ипотечному   жилищному   кредитованию"

                               (АИЖК)  по    рефинансированию    выданных

                               в Курской области ипотечных кредитов;

                               2) в рамках II-го этапа:

                               реализация второго инвестиционного цикла;

                               отработка  механизмов  адресной социальной

                               поддержки граждан, участвующих в ипотечном

                               кредитовании;

                               привлечение  внебюджетных   инвестиционных

                               ресурсов    в    жилищное    строительство

                               и    долгосрочное    жилищное кредитование

                               граждан;

                               начало     массового      рефинансирования

                               ипотечных кредитов;

                               распространение   ипотечного  кредитования

                               по   всем  сегментам  рынка  жилья  (в том

                               числе индивидуальное  строительство) и  на

                               всей территории Курской области;

                               3) в рамках III-го этапа:

                               активное    привлечение     инвестиционных

                               ресурсов через  вторичный  рынок ипотечных

                               ценных бумаг;

                               оптимизация     технологий      ипотечного

                               кредитования и информационного обеспечения

                               ипотечного рынка

Исполнители основных       -   Администрация Курской области

мероприятий Программы          ОАО    "Курское     областное    ипотечное

                               агентство"

Объемы и источники         -   1) за счет средств областного бюджета:

финансирования                 - в 2005 году - 61,7 млн. рублей;

                               - в 2006 году - 30,3 млн. рублей;

                               - в 2007 году - 61,8 млн. рублей;

                               - в 2008 году - 35,8 млн.рублей;

                               - в 2009 году - 67,2 млн.рублей;

                               - в 2010 году - 41,4 млн.рублей;

                               - в 2011 году - 62,8 млн. рублей;

                               Финансирование   Программы  осуществляется

                               в  пределах    средств,    предусмотренных

                               законом  Курской  области   об   областном

                               бюджете на соответствующий год.

                               Всего   за   период   действия Программы -

                               361 млн. рублей;

                               2) за счет внебюджетных источников:

                               - в 2005 году - 29,7 млн. рублей;

                               - в 2006 году - 0,8 млн. рублей;

                               - в 2007 году - 26,2 млн. рублей;

                               - в 2008 году - 2,3 млн. рублей;

                               - в 2009 году - 28,1 млн.рублей;

                               - в 2010 году - 4,3 млн. рублей;

                               - в 2011 году - 26,1 млн. рублей;

                               Всего   за   период   действия   Программы

                               - 117,5 млн. рублей;

                               За  счет  всех  источников  финансирования

                               за     период     действия     Программы -

                               478,5 млн. рублей.

Ожидаемые конечные         -   реализация Программы должна обеспечить:

результаты реализации          создание  эффективных  кредитно-финансовых

Программы                      механизмов   долгосрочного    кредитования

                               населения на цели приобретения жилья;

                               привлечение     долгосрочных      ресурсов

                               в сферу ипотечного жилищного кредитования;

                               формирование   инфраструктуры   ипотечного

                               жилищного кредитования в Курской области

Система организации        -   контроль    за    исполнением    Программы

контроля за исполнением        осуществляется    Правительством   Курской

Программы                      области   по     вопросам     деятельности

                               Управляющего     целевыми      программами

                               ипотечного     жилищного      кредитования

                               и   Советом   директоров   по    вопросам,

                               связанным  с  деятельностью   ОАО "Курское

                               областное ипотечное агентство".

Введение

Настоящая Программа определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительной отрасли Курской области с целью обеспечения граждан жильем.

Необходимость внедрения и развития эффективных механизмов обеспечения жильём жителей области обусловлена недостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательной способностью большинства граждан, желающих приобрести жильё и ограниченностью финансовых возможностей областного бюджета при малоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. В этой связи Администрацией Курской области было принято решение о необходимости разработки настоящей Программы.

Программа направлена на формирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные средства, а также механизмов осуществления государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Программа разработана в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28, федеральным и областным законодательством, а также с учетом накопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

В современных экономических условиях для Курской области, как и для России в целом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы граждан. При правильной организации система ипотечного жилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, не требующую значительного бюджетного финансирования. Система ипотечного жилищного кредитования позволит:

обеспечить активное развитие рынка жилья;

перейти от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;

внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье;

вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средства граждан в хозяйственный оборот области;

укрепить региональную кредитно-финансовую систему;

способствовать оживлению и развитию других секторов экономики области.

В настоящее время на федеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально-экономические, финансовые и другие предпосылки для внедрения и использования данного механизма. Федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию организуется вторичный рынок закладных, который позволит кредитным и финансовым учреждениям Курской области осуществлять рефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняя их собственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан.

Вместе с тем в целях внедрения и развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать с профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

В настоящей Программе используются следующие понятия и термины:

Ипотека (залог) - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Управляющий целевой программой развития системы ипотечного жилищного кредитования - орган исполнительной государственной власти Курской области, уполномоченный реализовывать государственную политику в сфере ипотечного жилищного кредитования Курской области.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Первичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей ипотечных кредитов и обеспечением исполнения обязательств по ипотечным кредитам. На первичном ипотечном рынке совершаются процедуры и сделки по андеррайтингу заемщиков, кредитованию на приобретение жилья под залог недвижимого имущества, страхованию данного имущества и иных объектов имущественных интересов залогодержателей, оценке объекта ипотеки, поручительству по кредитным обязательствам или страхованию кредитных рисков, оформлению закладных, иные процедуры и сделки.

Ипотечный оператор - открытое акционерное общество, созданное с участием Курской области, для организации первичного ипотечного рынка и координации деятельности его участников.

Рефинансирование ипотечных кредитов - приобретение прав требований по ипотечным жилищным кредитам.

Вторичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанных с рефинансированием ипотечных кредитов (передачей прав по закладным), формированием покрытия, эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок включает в себя процедуры и сделки по формированию пулов закладных и их купле-продаже, по организации эмиссии ипотечных ценных бумаг, их первичному размещению и купле-продаже на вторичном рынке.

Пул закладных - закладные, объединенные в пакет для их совместной продажи.

Секьюритизация - процесс объединения ипотечных активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс эмитента.

"Пилотный" проект - комплекс мероприятий по формированию региональной системы ипотечного жилищного кредитования, координируемый Ипотечным оператором и Управляющим целевыми программами ипотечного жилищного кредитования.

Фонды специального назначения - страховые резервные фонды, создаваемые на балансе ипотечного оператора и иных юридических лиц, с целью управления кредитными рисками. Фонды используются в случае возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, служащее обеспечением кредитных обязательств, по которым ипотечный оператор (иное юридическое лицо) несет солидарную с основным должником ответственность (в частности, по договорам поручительства). Основные направления использования средств данных фондов - обратный выкуп закладных и содействие заемщику при реализации процедуры обращения взыскания.

Общество взаимного страхования - некоммерческая организация, создаваемая путем объединения средств граждан и юридических лиц, осуществляющая страхование имущественных интересов своих членов непосредственно на основании членства в обществе или на основании заключаемых договоров страхования. В системе ипотечного кредитования объектом страхования в обществе взаимного страхования может быть риск ответственности по кредитным обязательствам, возникающий у граждан, являющихся ипотечными заемщиками, и у ипотечных операторов, несущих солидарную ответственность с ипотечными заемщиками.

Ипотечный альянс - межрегиональное объединение систем ипотечного кредитования, действующее в интересах их участников на вторичном ипотечном рынке и иных финансовых рынках.

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

Ипотечное жилищное кредитование - один из наиболее эффективных рыночных механизмов, обеспечивающий привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в сферу жилищного финансирования Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан - участников Программы в улучшении жилищных условий, кредиторов - в предоставлении масштабного и надёжного кредитного продукта и организаций строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социального обременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всем категориям граждан.

1.1. Содержание проблемы

Жилищные условия и жилищное строительство

Жилищные условия населения Курской области в целом относительно благоприятны. Средняя обеспеченность населения жильем составляет около 21 кв. м на 1 человека (в среднем по Центральному федеральному округу - около 20 кв. м на 1 человека). При этом доля ветхого и аварийного фонда в общей площади жилищного фонда составляет всего около 1%.

Объемы строительства жилья в последние два года находятся на стабильном уровне порядка 275-277 тыс. кв. м в год, что составляет 230 кв. м на 1000 человек населения области. Однако, это меньше, чем в среднем по округу (294 кв. м без учета Москвы и Московской области - 189 кв. м на 1000 человек).

"Объемы строительства жилья"

Существующие объемы жилищного строительства обеспечивают воспроизводство лишь порядка 0,7% жилищного фонда, что заведомо ниже темпов его выбытия. Необходимо увеличение темпов обновления жилищного фонда до 3-5% (в 4-7 раз).

Доходы населения, доступность жилья и ипотечных кредитов

Выделяемые в настоящее время в Курской области объемы бюджетных средств не позволяют в полном объеме обеспечить решение жилищной проблемы граждан, проживающих на территории области. При этом в условиях действующих механизмов рынка жилья из-за отсутствия необходимых объемов собственных средств (сбережений) и надежных механизмов их накопления, основная часть граждан, проживающих на территории Курской области, не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Так, уровень среднедушевого дохода для Курской области в декабре 2004 г. составлял 5819,9 рублей. При этом стоимость потребительской корзины в области в декабре 2004 г. составляла 2514 руб. на человека, и только 40 % населения обладало доходами свыше стоимости потребительской корзины (в среднем по округу - 50 %, без учета Москвы и Московской области - 42 % населения).

При среднерыночных ценах 11-12 тыс. рублей за 1 кв. м расчетная стоимость жилья по социальной норме 18 кв. м. на 1 человека составляет 200-216 тыс. рублей. Для данного норматива коэффициент доступности жилья составляет 4,7-5,6. Этот показатель свидетельствует об относительно невысокой покупательной способности населения на рынке жилья (приложение N 2).

Далее приведен расчет схемы приобретения жилья с использованием ипотечного кредита с учетом характеристики доходов населения и стоимости жилья в Курской области. Для расчета были приняты действующие условия кредитования в соответствии со Стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в том числе процентная ставка - 15% годовых; максимальный срок кредитования - 20 лет.

Таблица 1. Примерный расчет схемы приобретения жилья

Показатель	Вариант I	Вариант II	Вариант III	единица измерения
Условия кредитования
Ставка	15%	15%	15%	Годовых
Срок кредитования	20	20	20	Лет
Страховой тариф	0 75%#	0 75#	0 75#	от остатка долга
Кредит к залогу	70%	70%	43%	от стоимости жилья
Платеж к доходу	40%	40%	40%	от совокупного дохода семьи
Характеристики жилья
Цена жилья	10 000	12 000	12000	руб/кв м
Социальная норма	18	18	18	кв м на человека
Средний размер семьи	3,2	3 2#	3 2#	чел
Расчетная стоимость жилья	576 000	691 200	691200	руб.
Доходы населения
Среднедушевой доход	5819,9	5819,9	5819,9	руб./чел.
Потребительская корзина	2514	2514	2514	руб./чел.
Коэффициент доступности жилья	4,66	5,59	5,59	лет
Схема приобретения жилья
Первоначальный взнос	172 800	207 360	392 608	руб.
Ипотечный кредит	403 200	483 840	298 592	руб.
Аннуитетный платеж	5 534	6 641	4 098	руб.
Необходимый уровень среднедушевого дохода	4 323	5 188	3 202	руб./чел.
Доля населения с данным уровнем дохода	26%	20%	40%

Как видно из таблицы 1, при цене 10 тыс. рублей/кв.м обслуживать платежи по максимальному ипотечному кредиту смогут 26 % семей, тогда как при цене 12 тыс. рублей/кв.м число семей уменьшается до 20 %.

Если исходить из того, что кредитом смогут воспользоваться все граждане с доходом не ниже стоимости потребительской корзины (40%), средняя величина кредита может составить порядка 300 тыс. рублей. Период накопления средств на приобретение жилья сократится почти в 2 раза, что приведет к увеличению платежеспособного спроса, как в краткосрочном, так и в долгосрочном периоде.

Приведенный анализ показывает, что необходимое увеличение объемов строительства может быть обеспечено платежеспособным спросом населения посредством механизма ипотечного кредитования.

В основе стратегии развития ипотечного рынка в Курской области лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.

В результате реализации Программы должна быть сформирована региональная система ипотечного жилищного кредитования с необходимым нормативным правовым обеспечением (регионального уровня), определены ее основные положения и приоритеты дальнейшего развития и совершенствования, определены организационные, экономические и кредитно-финансовые механизмы долгосрочного жилищного кредитования, а также механизмы защиты имущественных прав и интересов инвесторов, кредиторов и заемщиков.

Существуют объективные факторы, которые будут сдерживать формирование и развитие региональной системы ипотечного жилищного кредитования:

1. Отсутствие кредитной истории (сведений о погашении ранее бравшихся кредитов) у подавляющего большинства заемщиков в сочетании со скрытыми доходами части граждан.

Этот фактор существенно затрудняет проведение оценки реальной платежеспособности (андеррайтинга) потенциальных заемщиков и ужесточает требования к качеству этой процедуры. Последняя должна включать анализ не только доходов, но и расходов потенциальных заемщиков. Отсутствие кредитной истории может быть компенсировано в процессе накопления необходимых первичных денежных активов (не менее 30% от стоимости будущего жилья).

Недостаток легальных доходов может быть восполнен также путем использования института поручительства третьих (юридических или физических) лиц, однако его возможности ограничены.

2. Ограниченная емкость рынка жилья.

Относительно невысокие темпы нового жилищного строительства в области приводят к недостаточным объемам предложения жилья - потенциальных объектов ипотечных сделок. Возможности вторичного рынка жилья ограничены, поэтому давление со стороны ипотечного кредитования может вызвать всплеск цен на жилье, что негативно скажется на покупательной способности населения и дестабилизирует рынок.

В этой связи необходимо разработать механизмы, обеспечивающие рост объемов жилищного строительства (кредиты, займы, гарантии, лизинг и иные). При этом прямое использование средств населения непосредственно в жилищном строительстве без специальных мер их защиты является недопустимыми#.

3. Дефицит управленческих кадров.

Для правильной организации управления системой ипотечного жилищного кредитования необходим высококвалифицированный персонал. Как правило, по объективным причинам, в субъектах Российской Федерации необходимых квалифицированных специалистов чрезвычайно мало. В этой связи необходимо организовывать обучение (подготовку) и переподготовку персонала.

4. Отсутствие нормативной правовой базы, обеспечивающей процедуру обращения взыскания на жилье, составляющее предмет ипотеки.

Для снижения кредитных рисков Региональный оператор должен создать фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнивших обязательства по ипотечным кредитам.

Социально-экономические условия и предпосылки реализации Программы приведены в приложении N 2.

1.2. Основные положения Программы

1.2.1. Правовые условия и предпосылки,
государственная поддержка реализации Программы

Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, адаптирована к требованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", учитывает "Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", разработанные ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - "Стандарты АИЖК") и определяет организационное и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Курской области.

При разработке Программы был учтен мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:

1) оживление в 1999-2004 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов;

2) законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка;

3) приняты меры государственного стимулирования ипотечного кредитования:

предусмотрен имущественный налоговый вычет по подоходному налогу в сумме до 1 000 000 рублей, с одновременным увеличением срока его предоставления (на весь период погашения кредита);

утратили силу положения законодательных актов Российской Федерации в части налогового контроля за расходами физических лиц на приобретение недвижимого имущества;

предусматривается существенное снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки;

4) принят Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Закон устанавливает порядок выпуска, эмиссии, выдачи и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

В соответствии с Законом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Системный характер действий органов государственной власти Курской области, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Программы.

1.2.2. Процесс ипотечного жилищного кредитования

Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих между участниками ипотечного рынка:

1. Стадия накопления средств населением.

Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

Инструментами накопления могут быть:

банковские вклады;

схемы накопительного страхования, осуществляемые страховыми компаниями;

ценные бумаги, в том числе ипотечные;

кооперация в рамках кредитных кооперативов.

После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы получить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.

2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление ипотечных жилищных кредитов.

С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков Ипотечный оператор координирует деятельность участников областной системы ипотечного жилищного кредитования (первичных кредиторов, страховых и оценочных компаний, риэлторов и т.д.) и посредством реализации принципа "единого окна" оказывает заёмщикам необходимый комплекс услуг.

По мере выдачи ипотечных кредитов Ипотечный оператор выкупает у первичных кредиторов закладные и представляет их на рефинансирование операторам вторичного рынка (ипотечным агентствам).

Основными первичными кредиторами в региональной системе ипотечного жилищного кредитования будут являться банки при наличии гарантий рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов Ипотечным оператором. Кроме того, в роли альтернативного первичного кредитора могут выступать кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) или кредитные союзы. В основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи.

В рамках реализации региональных ипотечных проектов на федеральном уровне на основе Стандартов АИЖК происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и так далее, что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования. Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленного из прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.

3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и механизм рефинансирования.

На этой стадии происходит окончательное оформление системы ипотечного жилищного кредитования и ее трансформация в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов.

Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в региональную систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ипотечных кредитов. Основным инструментом вторичного рынка являются ипотечные ценные бумаги (закладные листы и сертификаты участия), обеспеченные залогом недвижимости и правом требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).

Каждому выпуску ипотечных ценных бумаг ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должно предшествовать накопление первичных ипотечных активов - прав требования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенных закладными.

Рефинансирование (выкуп закладных у Ипотечного оператора), накопление закладных, формирование стандартизированных пулов и эмиссия ипотечных ценных бумаг осуществляются операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов принадлежит учрежденному Правительством Российской Федерации ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями, и благодаря федеральному статусу, государственному уставному капиталу и наличию государственных гарантий создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.

2. Основные цель и задачи Программы

Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Курской области обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории области, так и подъем региональной экономики в целом.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;

формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Курской области;

подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного кредитования в общероссийскую;

обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:

создание и развитие схем, обеспечивающих надежное накопление населением денежных средств, в том числе через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования, функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительских кооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;

определение форм и методов адресной государственной поддержки отдельных категорий граждан;

создание и использование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в систему ИЖК с использованием механизма рефинансирования ипотечных кредитов;

формирование нормативной правовой основы для защиты имущественных прав и интересов инвесторов, вкладывающих средства путем приобретения ипотечных ценных бумаг;

повышение надежности и инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг;

внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учёта возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения в эмитированных пулах ипотечных облигаций (закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми;

внедрение эффективных методов координации действий участников ипотечного рынка Ипотечным оператором;

организация процедуры оценки платежеспособности заемщика (андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании;

разработка и использование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищного строительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечные жилищные кредиты);

содействие формированию системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг;

внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;

формирование условий, обеспечивающих постепенную интеграцию региональной системы ипотечного кредитования в единую государственную систему ИЖК;

обеспечение условий устойчивого и эффективного функционирования системы ИЖК преимущественно за счет внебюджетных источников финансирования;

создание механизмов управления рисками в системе ипотечного жилищного кредитования;

проведение разъяснительной и пропагандистской работы с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов.

3. Сроки и этапы реализации Программы

Реализация Программы будет осуществляться поэтапно:

Этап I (формирование основной организационной структуры региональной системы ИЖК) - 2005-2006 годы. В рамках I этапа происходит формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития в области первичного рынка ипотечных кредитов.

Этап II (экстенсивный рост) - 2005-2007 годы: распространение системы ИЖК по всей территории области.

Этап III (интенсивный рост и устойчивое развитие) - 2007-2011 годы: На III этапе происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ИЖК в общероссийскую путем развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

4. Основные участники ипотечного жилищного кредитования
в Курской области и их функции

Система ипотечного жилищного кредитования Курской области формируется на основе согласованного взаимодействия органов государственной власти Курской области, операторов ипотечного рынка, граждан-заёмщиков и профессиональных участников ипотечной деятельности.

Органы регулирования системы ипотечного жилищного кредитования
и социальной поддержки граждан - ипотечных заёмщиков

4.1. Администрация Курской области

Администрация Курской области организует реализацию Программы и осуществляет контроль за ходом ее выполнения, а также:

обеспечивает формирование необходимой региональной нормативной правовой базы;

обеспечивает формирование соответствующей инфраструктуры на территории области;

осуществляет бюджетное финансирование, включая средства, необходимые на осуществление государственной поддержки отдельных категорий граждан;

осуществляет формирование за счет средств областного бюджета и внебюджетных средств уставного капитала Ипотечного оператора;

определяет территории, где будут реализовываться "пилотные" проекты;

определяет технико-экономические и организационно-финансовые принципы реализации "пилотных" проектов;

осуществляет выпуски облигаций областного жилищного займа с целью привлечения финансовых средств из внебюджетных источников на реализацию мероприятий по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в соответствии с законодательством Российской Федерации и Курской области.

4.2. Органы местного самоуправления

Обеспечивают благоприятные условия для реализации "пилотного" ипотечного проекта;

выделяют земельные участки под строительство жилья для граждан - ипотечных заёмщиков;

предоставляют возможные безвозмездные субсидии ипотечным заёмщикам;

содействуют деятельности Ипотечного оператора.

4.3. Управляющий целевыми программами
ипотечного жилищного кредитования

Управляющий целевой программой развития системы ипотечного жилищного кредитования - орган исполнительной государственной власти Курской области, уполномоченный реализовывать государственную политику в сфере ипотечного жилищного кредитования Курской области.

Функции Управляющего целевой программой развития системы ипотечного жилищного кредитования:

осуществляет разработку проекта целевой программы развития ипотечного жилищного кредитования;

представляет в Администрацию Курской области предложения об объеме бюджетных средств, необходимых для предоставления безвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса;

осуществляет выплаты по свидетельствам о предоставлении безвозмездной субсидии;

рассматривает заявления граждан о предоставлении безвозмездных субсидий;

определяет размеры безвозмездных субсидий;

оформляет и выдает свидетельства о предоставлении безвозмездной субсидии на выплату первоначального взноса.

Участники ипотечных сделок и инфраструктуры кредитования

4.4. Заемщики

В соответствии с законодательством Российской Федерации заемщиками являются физические лица, желающие приобрести жилье на территории Курской области в кредит под залог. Заёмщики:

заключают договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором на основе принципа "единого окна";

заключают договоры купли-продажи жилья с продавцами жилья или инвестиционные контракты с застройщиками многоквартирного жилья или договоры подряда на строительство индивидуального жилья;

заключают кредитные договоры (договоры займа) и договоры ипотеки (залога);

заключают договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретаемого (строящегося) жилья.

По факту получения кредитных (заёмных) средств заёмщики обретают право собственности на приобретаемое (строящееся) жильё и рассчитываются за кредиты (займы) в течение длительного срока (до 20 лет).

4.5. Первичные кредиторы

4.5.1. Кредитные организации

В соответствии с законодательством Российской Федерации кредитными организациями могут быть банки и (или) иные кредитные организации и юридические лица, предоставляющие заемщикам в порядке установленном законодательством Российской Федерации, ипотечные кредиты (займы), и являющиеся уполномоченными организациями Ипотечного оператора.

Основными функциями таких кредиторов является:

предоставление ипотечных жилищных кредитов (в т.ч. и кредитов на строительство жилья с их переоформлением в ипотечные по факту завершения строительства и оформления ипотеки) на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования Ипотечного оператора;

оформление кредитных договоров (договоров займа) и договоров об ипотеке;

обслуживание выданных ипотечных жилищных кредитов;

оформление закладных.

В качестве первичных кредиторов, наряду с коммерческими банками, могут выступать: Ипотечный оператор, кредитные союзы (КПКГ) и, в перспективе, ипотечные банки, стройсберкассы и другие уполномоченные организации.

4.5.2. Кредитные потребительские кооперативы граждан

Деятельность кредитных потребительских кооперативов граждан (далее - кредитные кооперативы) регулируется статьей 116 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральными законами "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" и "О кредитных потребительских кооперативах граждан".

Кредитные кооперативы могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы), которые так же, как и кредитные кооперативы, являются некоммерческими организациями. Ассоциации призваны устанавливать единые нормативы деятельности кредитных кооперативов - участников, обеспечивать рефинансирование ипотечных займов за счёт формирования взаимных резервных фондов.

Ипотечный оператор может оказывать кредитным кооперативам и их ассоциациям консультационную помощь и иные услуги, способствуя, таким образом, их интеграции в региональную систему ипотечного жилищного кредитования. Также Ипотечный оператор может обеспечивать рефинансирование кредитных кооперативов, выкупая у них закладные.

4.6. Продавцы жилья

В соответствии с законодательством Российской Федерации продавцами жилья могут быть заказчик-застройщик и застройщик (при покупке заемщиком жилья на первичном рынке) или собственник жилья (при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке).

4.7. Страховые компании

В соответствии с законодательством Российской Федерации личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка, страхование заложенного жилья осуществляют страховые компании, имеющие лицензии.

4.8. Оценочные агентства

В соответствии с законодательством Российской Федерации оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании, осуществляют юридические и физические лица, имеющие соответствующую лицензию.

4.9. Регистрационно-разрешительная инфраструктура

В соответствии с федеральным законодательством:

органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, паспортные службы обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию сделок, залога и граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах);

органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Участники инфраструктуры управления рисками, рефинансирования,
вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов

4.10. Оператор первичного ипотечного рынка (Ипотечный оператор)

Оператором первичного ипотечного рынка - Ипотечным оператором является ОАО "Курское областное ипотечное агентство". Контрольный пакет акций Ипотечного оператора находится в собственности Курской области. Остальные акции могут быть реализованы частным инвесторам. Администрация Курской области формирует свой взнос в уставный капитал Ипотечного оператора денежными средствами и имуществом.

Преимущества Ипотечного оператора, создаваемого в организационно-правовой форме "открытое акционерное общество", заключаются в следующем:

капитализация бюджетных вложений, возможность возврата средств в бюджет при приватизации;

полная экономическая самостоятельность и возможность отвечать по своим обязательствам;

наличие эффективных механизмов контроля со стороны общества и Администрации Курской области;

возможность привлечения средств на финансовых рынках за счет эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций, иных ценных бумаг).

Ипотечный оператор:

осуществляет адаптацию Стандартов АИЖК и иных ипотечных агентств к региональным организационно-правовым и экономическим условиям;

осуществляет работу с населением в режиме "единого окна";

осуществляет на рыночной основе подбор страховых, оценочных и риэлторских компаний, первичных кредиторов;

ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи (включая продажу старого жилья), договоров инвестирования строительства, договоров подряда, кредитных договоров и договоров ипотеки, договоров страхования в режиме "единого окна";

осуществляет сопровождение ипотечных кредитов;

размещает собственные средства в банке-кредиторе с целью предоставления банком ипотечных жилищных кредитов заёмщикам;

размещает временно свободные средства в банках с целью кредитования ими строительных проектов;

принимает на себя кредитные риски через механизм, определяемый условиями сделок по рефинансированию ипотечных кредитов;

осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов и продает данные кредитные обязательства операторам вторичного рынка - ипотечным агентствам.

4.11. Операторы вторичного ипотечного рынка

Центральное звено в двухуровневой системе ипотечного кредитования - оператор вторичного ипотечного рынка. Его основная задача - привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечное кредитование и рефинансирование организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов - первичных кредиторов.

В настоящее время таким оператором является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Агентством разработаны, утверждены и применяются Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, в которых достаточно полно описываются технология процесса ипотечного кредитования, организации рынка ипотечных кредитов, требования Агентства к участникам инфраструктуры и заключаемым при ипотечной сделке договорам.

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" имеет особый статус организации, учрежденной Правительством Российской Федерации, и наделено правом на использование государственных гарантий при выпуске долговых обязательств. Таким образом, в настоящее время у Агентства имеется в распоряжении наиболее дешевый источник и инструмент для привлечения кредитных ресурсов. На стадии становления региональной системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно ориентироваться, в первую очередь, на программу Агентства.

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" на базе Ипотечного оператора возможно осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг, основанных на обеспечении закладными, удостоверяющими ипотечные обязательства.

4.12. Межрегиональные объединения

Профессиональные участники региональной системы ипотечного кредитования, прежде всего, Ипотечные операторы, могут вступать в межрегиональные объединения. Межрегиональные объединения могут организовываться по территориальному, профессиональному и иному принципу.

Одним из примеров таких объединений может стать Общество взаимного страхования (далее - "ОВС") - объединение ипотечных операторов, выполняющих сервисные функции обслуживания ипотечных кредитных обязательств и гарантирования платежей (а при необходимости - замещения обязательства в пуле) оператору вторичного рынка (инвестору).

4.13. Инвесторы

Инвесторами могут быть юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также сами закладные. К их числу относятся пенсионные и инвестиционные фонды, инвестиционные банки, страховые компании, иные предприятия, иностранные инвесторы и граждане, а также, в период развития системы, Администрация Курской области и органы местного самоуправления через уполномоченные организации.

4.13.1. Пенсионный Фонд Российской Федерации

Основным инвестором в системе ипотечного жилищного кредитования в ближайшей перспективе может стать Пенсионный Фонд Российской Федерации (далее - ПФР), благодаря развитию накопительной пенсионной системы. В силу того, что на внутреннем финансовом рынке недостаточно финансовых инструментов, привлекательных для инвестирования накопительной части трудовой пенсии, ипотечные ценные бумаги, и, вероятно, ценные бумаги, обеспеченные имущественными правами в строительстве, будут востребованы ПФР в достаточных для развития системы ипотечного жилищного кредитования объёмах.

Участие ПФР на рынке может оказаться решающим фактором образования цен и доходности ипотечных ценных бумаг, а, следовательно, процентных ставок в ипотечном жилищном кредитовании.

4.13.2. Негосударственные пенсионные фонды

Несмотря на то, что негосударственные пенсионные фонды (далее - НПФ) на данный момент обладают ограниченными инвестиционными ресурсами, их участие в системе ипотечного жилищного кредитования позволит добиться ряда преимуществ:

скоординировать комплекс кредитных и строительных инвестиционных циклов;

привлечь инвестиции через выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами в строительстве, в согласованных с НПФ объёмах.

4.13.3. Иные институциональные инвесторы

Для инвесторов, в целом заинтересованных в стабильных долгосрочных доходах, ипотечные ценные бумаги должны стать привлекательным объектом для размещения страховых и инвестиционных резервов. К таким инвесторам относятся:

страховые компании. Развитие классического долгосрочного страхования жизни обусловит потребность в надежных долгосрочных финансовых инструментах;

инвестиционные фонды. В целях диверсификации ипотечные ценные бумаги могут включаться в инвестиционный портфель, наряду с государственными ценными бумагами.

4.13.4. Корпоративные инвесторы

Предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своих работников, являются перспективными инвесторами в системе ипотечного жилищного кредитования, так как им с экономической точки зрения значительно выгоднее реализовывать свои жилищные программы через приобретение ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитными обязательствами своих работников, или через краткосрочное инвестирование строительства жилья с гарантированным его сбытом работникам при помощи ипотечных кредитов.

4.13.5. Население

Выпуск ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств (например, жилищных сертификатов) ипотечных операторов, межрегиональных объединений, агентств, обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами в строительстве, позволит привлечь инвестиции от граждан, которые будут использовать такие бумаги (обязательства) в качестве инструмента накопления первоначальных взносов при ипотечном жилищном кредитовании.

4.13.6. Ипотечные агентства

Специализированные ипотечные агентства за счёт собственных капиталов осуществляют выкуп закладных (рефинансирование) у ипотечных операторов и кредиторов, с целью выпуска под их обеспечение ипотечных ценных бумаг для привлечения долгосрочных инвестиций на последующее рефинансирование ипотечных кредитов.

5. Описание организационно-финансовой модели
ипотечного жилищного кредитования

5.1. Стандарты ипотечного жилищного кредитования

Деятельность участников первичного рынка ипотечных жилищных кредитов регулируется Ипотечным оператором на основе Стандартов. Поскольку региональная система ипотечного жилищного кредитования ориентирована на рефинансирование, за основу должны быть приняты "Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов" ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". С появлением на вторичном ипотечном рынке альтернативных операторов (ипотечных агентств) и ипотечных продуктов. Ипотечным оператором могут признаваться и иные Стандарты, в том числе разработаны собственные (для реализации целевых программ ипотечного жилищного кредитования и новых ипотечных продуктов, приемлемых для организации выпусков ипотечных ценных бумаг Ипотечным оператором Курской области).

5.2. Организация ипотечного жилищного кредитования

В качестве первичных кредиторов (Кредиторов) в ипотечном жилищном кредитовании могут выступать в ближайшей перспективе Ипотечный оператор, универсальный банк и кредитный потребительский кооператив граждан.

Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетные счета продавцов жилья (застройщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов и услуг).

5.2.1. Кредитный цикл

На данном этапе происходит предоставление Кредитором заемщику ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.

1. Кредитор выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья в объеме 30-70 % от его стоимости. Накопленные заемщиком средства направляются на покрытие первоначального взноса по ипотечному кредиту. Срок погашения, порядок погашения и процентная ставка по кредиту определяются Ипотечным оператором и зависят от требований инвесторов системы ипотечного кредитования. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.

Между Ипотечным оператором и Кредитором заключается предварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном жилищном кредитовании (аналогичные договоры могут заключаться с иными рефинансирующими структурами - ипотечным агентством или корпоративными инвесторами). Таким образом, Кредитору гарантируется рефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки.

2. Кредитор осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья. При этом 30 % оплачивается из накопленных средств заемщика на лицевом счёте, а также до 40 % за счёт дополнительных средств, включаемых в первоначальный взнос (например зачёт имеющегося жилья или жилищная субсидия), 70-30 % оплачиваются Кредитором за счёт собственных средств или целевого депозита Ипотечного оператора.

3. Заёмщик оформляет на Кредитора закладную по факту оформления прав собственности на жильё, приобретенное с помощью ипотечного жилищного кредита.

4. Кредитор переуступает Ипотечному оператору закладную по договору купли-продажи. Ипотечный оператор становится залогодержателем закладной.

5. Ипотечный оператор продаёт закладную инвесторам (например, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").

6. Кредитор продолжает обслуживать кредит по договору поручения (агентскому договору) с Ипотечным оператором (последующими залогодержателями) и осуществляет расчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным договором.

Таким образом, финансовое участие Кредитора в кредитном цикле ограничивается периодом оформления кредита и перепродажи закладной. При этом собственные средства Кредитора отвлекаются на очень короткий период и доходность по закладной соответствует доходности иных краткосрочных инвестиций. Резервы на возможные потери по кредитам формируются за счет временных остатков средств на счетах Ипотечного оператора.

В течение срока погашения ипотечного кредита Кредитор получает доход от его обслуживания.

5.2.2. Особенности ипотечного жилищного кредитования
кредитным потребительским кооперативом граждан

В целях увеличения объёмов ипотечного жилищного кредитования Ипотечный оператор инициирует создание кредитных потребительских кооперативов граждан.

В целях недопущения некачественной работы таких кооперативов и защиты прав и интересов пайщиков Ипотечный оператор стремится участвовать в организации деятельности кооперативов путём заключения договоров на оказание услуг.

По сути кредитный потребительский кооператив граждан - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, реализующая ссудно-сберегательные интересы пайщиков. Члены (пайщики) кредитного кооператива объединяют свои средства в форме паевых взносов и личных сбережений. Имущество, приобретенное за счет паевых взносов, а также полученная прибыль, являются собственностью кредитного кооператива. Личные сбережения граждан, а также часть собственных средств кредитного кооператива, образуют фонд финансовой взаимопомощи (фонд взаимного кредитования), который предназначен для выдачи займов членам кредитного кооператива. Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по займам, осуществляемые пайщиками, являются собственными средствами кооператива, за вычетом платы за пользование личными средствами пайщиков.

Временно свободные остатки денежных средств в фонде финансовой взаимопомощи могут использоваться исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках.

На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используются# система поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемом комитетом по займам кредитного кооператива. При взаимном кредитовании (без внешнего рефинансирования) член кооператива, как правило, может рассчитывать на заём, не превышающий сумму его накоплений в кооперативе, составляющих первоначальный взнос при расчёте за приобретаемое жильё.

Внесение личных сбережений пайщиков в фонд кредитного кооператива осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу инфляции. Индексация производится следующими способами:

привязка выдаваемых ссуд к принятому условиями рефинансирования индексу инфляции;

размещение остатков денежных средств кредитного кооператива в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые), в соответствии с действующим законодательством.

Кредитный кооператив осуществляет предоставление займов, более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами, при замкнутом кредитном цикле (сбережения = займы).

Возможна реализация разомкнутого цикла (сбережения <= займы), при котором кредитный кооператив рефинансируется через Ипотечного оператора или Ассоциацию. В этом случае, пайщики, накапливая средства на первоначальный взнос, доказывают этим свою платёжеспособность и после накопления суммы, размер которой соответствует Стандартам Ипотечного оператора или инвесторов, может получить заём в размере более 50 % стоимости приобретаемого жилья. В этом случае, процентная ставка по займу должна соответствовать требованиям Стандартов.

Управление кредитным кооперативом осуществляют правление, комитет по займам, ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членов союза и подотчетные членам кредитного кооператива, а также органы самоуправления кредитного кооператива. Общее собрание кредитного кооператива может пользоваться услугами Ипотечного оператора, в частности, такими как:

оценка платеже - и кредитоспособности заемщиков - членов кредитного кооператива;

консультационные услуги при накоплении первоначальных взносов и оформлении займов (финансовое планирование);

поручительство по обязательствам членов кредитного кооператива - заёмщиков перед инвесторами-залогодержателями при внешнем рефинансировании (кредитный кооператив не вправе выступать поручителем по обязательствам своих членов и третьих лиц).

5.2.3. Кредитный цикл, включающий строительство жилья

При целесообразности приобретения прав на строящееся жильё и при строительстве индивидуального жилья кредитование необходимо на этапе строительства жилья. Несмотря на то, что кредит на строительство жилья не является ипотечным, в системе ипотечного жилищного кредитования он становится частью кредитного цикла и, как правило, кредитный договор является для заёмщика единственным, то есть заключается на весь срок кредитования, как на этапе строительства, так и после оформления жилья в собственность.

Кредитор предоставляет заёмщику жилищный кредит на длительный срок. В период строительства обеспечением по кредиту становятся:

права требования по инвестиционному контракту (договору долевого участия) при строительстве моногоквартирного дома;

залог земельного участка + залог строительных материалов и прав требования по договорам подряда при строительстве индивидуального жилья;

залог паев в случае если строительство жилья финансируется через Закрытый паевой фонд недвижимости (далее - ЗПИФ).

На этапе строительства процентная ставка по кредиту должна учитывать риски в строительстве, поэтому, как правило, превышает процентную ставку по ипотечной части кредита.

По факту завершения строительства и оформления прав собственности на жильё заёмщик оформляет на Кредитора закладную, после чего изменяются условия кредитного договора и снижается процентная ставка до уровня, соответствующего требованиям рефинансирования ипотечных кредитов. После оформления закладной, Кредитор может рефинансировать такой кредит.

5.2.4. Иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный оператор может использовать иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.

Условия реализации схем должны отвечать принципам самоокупаемости, доступности и надёжности для граждан, прозрачности и доходности для инвесторов и подконтрольности для акционеров.

5.3. Реализация принципа "единого окна" в ипотечном жилищном кредитовании

Ипотечный оператор на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые действия, связанные с участием гражданина в системе ипотечного жилищного кредитования, и оказывает профессиональным участникам системы услуги по взаимодействию с потенциальными и реальными заёмщиками.

Для реализации принципа "единого окна" Ипотечный оператор заключает необходимые договоры с профессиональными участниками системы ипотечного жилищного кредитования и, при необходимости, получает доверенности от граждан или договоры на выполнение определённых действий в их интересах.

5.3.1. Оценка платежеспособности и кредитоспособности
потенциального заемщика

Этот вид деятельности Ипотечный оператор осуществляет на основе договора с первичным кредитором. В процессе оценки кредитоспособности заемщика Ипотечный оператор определяет его ликвидные активы (денежные средства, жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения очередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья.

Основной целью процедуры оценки кредитоспособности является установление способности заемщика вовремя погасить ипотечный кредит. Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособности можно разделить на несколько стадий:

1) предварительная квалификация заемщика. На основе предоставленных заемщиком сведений относительно доходов и других активов, анкетных данных, пожеланий по жилью, которое заемщик собирается приобрести используя ипотечный кредит, производится расчет максимально возможной суммы кредита, размера ежемесячных платежей и других расходов заемщика, связанных с участием его в ипотечном кредитовании. В ходе следующих этапов на основе предоставляемых заемщиком Ипотечному оператору документов, проверяются первоначальные сведения и уточняется возможная сумма ипотечного кредита;

2) оценка кредитоспособности заемщика. Оценка возможности своевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту проводится на основе анализа структуры доходов и расходов заемщика (и созаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных и иных материальных активов заемщика;

3) оценка кредитной истории заемщика - оценка навыка и ответственности заемщика в погашении кредита проводится на основе анализа выполнения заемщиком различных долговых обязательств, регулярности платежей по жилью, уплаты налогов и т.д.;

4) оценка предмета залога - оценка достаточности стоимости закладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита. Проверяется юридическая обоснованность прав собственности, соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояние закладываемого имущества;

5) принятие решения по результатам оценки кредитоспособности заемщика.

По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценки кредитоспособности заемщика и документальной проверки полученных данных, принимается решение о возможности предоставления кредита и его размере. В случае, если оснований для выдачи кредита недостаточно, специалисты Ипотечного оператора рекомендуют потенциальному заемщику ряд мероприятий (декларирование доходов, создание кредитной истории, накопление первоначального взноса, поиск созаемщика и(или) поручителя и т.д.), позволяющих компенсировать некоторые негативные факторы. Если же и этого недостаточно, потенциальному заёмщику может быть предложено включиться в согласованную с Ипотечным оператором накопительную программу, основной задачей которой является регулярность накопительных платежей.

5.3.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком и первичным кредитором, а также договор об ипотеке (залоге недвижимости)
и иные договоры. Регистрация сделок

На основании заключения о возможности получения потенциальным заёмщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формирует кредитное дело заёмщика и представляет его в кредитную организацию для утверждения и принятия окончательного решения о выдаче ипотечного кредита.

Далее заёмщиком напрямую или по доверенности от заёмщика (договора) Ипотечным оператором оформляются кредитный договор и, при необходимости, договор ипотеки с кредитной организацией на основании договора, подтверждающего получение прав собственности на жильё заёмщиком (купли-продажи или инвестиционного контракта).На основании доверенности от заёмщика или на основании агентского договора со страховой компанией, Ипотечный оператор оформляет для заёмщика договор страхования, включающий виды страхования, требуемые Стандартами. Ипотечный оператор помогает заёмщику в оформлении иных договоров и документов, если эта услуга предусматривается прейскурантом.

После оформления необходимых договоров и удостоверения сделки нотариусом Ипотечный оператор на основании доверенности от заёмщика (договора) производит государственную регистрацию ипотечной сделки и по её завершении передаёт свидетельство о праве собственности на жильё, кредитный договор, договор ипотеки, договор страхования и иные документы, удостоверяющие сделку.

5.3.3. Приобретение жилья и продажа имеющегося жилья заемщика в случае использования выручки от его реализации на оплату за приобретаемое жильё

В случае необходимости Ипотечный оператор может оказать содействие заёмщику в поиске жилья для покупки, а также в реализации имеющегося жилья заемщика, продаваемого им с целью оплаты первоначального взноса. В результате размер кредита и подлежащие к уплате ежемесячные взносы сокращаются пропорционально.

Ипотечный оператор:

организует для заёмщика независимую оценку приобретаемого и сдаваемого жилья на основе агентского договора с оценочным агентством;

подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья;

обеспечивает заёмщику возможность продажи сдаваемого жилья после заселения в новое (ипотечное) жильё.

5.3.4. Обслуживание ипотечных кредитов

Ипотечный оператор осуществляет обслуживание ипотечных кредитов путем:

аккумулирования денежных средств, направляемых заемщиками в счет исполнения кредитных обязательств, удостоверенных закладными, и перечисление указанных денежных средств Агентству (последующему залогодержателю);

контроля за исполнением заемщиками взятых на себя обязательств;

выкупа закладных у последующего залогодержателя в случае наступления дефолта на условиях, предусмотренных соответствующими договорами;

обеспечения обращения взыскания на предмет ипотеки по дефолтной закладной в соответствии с законодательством Российской Федерации и отселения заемщика из объекта ипотеки.

5.4. Источники доходов Ипотечного оператора

Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются:

плата за услуги, оказываемые гражданам - потенциальным заёмщикам при оформлении кредитов;

плата за услуги, оказываемые заёмщикам в период пользования кредитами, включая компенсации за поручительство Ипотечного оператора перед кредиторами и последующими залогодержателями;

плата за услуги, оказываемые профессиональным участникам системы ипотечного жилищного кредитования, включая комиссию, удерживаемую с платежей по ипотечным кредитам (согласно договору с ипотечным агентством) за услуги по обслуживанию этих ипотечных кредитов;

доходы от размещения временно свободных средств.

Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка.

5.4.1. Услуги потенциальным заемщикам

Для получения ипотечного жилищного кредита и определения его максимальной величины гражданин, желающий приобрести жильё в кредит (потенциальный заемщик), должен пройти процедуру андеррайтинга - оценку кредитоспособности. Для этого он заключает с Ипотечным оператором договор, который содержит все условия, необходимые для сбора информации о состоянии доходов и о наличии долговых обязательств семьи заемщика, а также о формировании кредитного дела.

Согласно договору Ипотечный оператор производит сбор документов у потенциального заёмщика и по доверенности, данной потенциальным заёмщиком - у организаций, имеющих информацию о состоянии дел данного гражданина и его семьи. В период сбора документов Ипотечный оператор на основе получаемой информации формирует личное дело потенциального заёмщика, являющееся по сути Кредитной историей гражданина. Результатом сотрудничества потенциального заёмщика с Ипотечным оператором по данному договору является заключение о кредитоспособности потенциального заёмщика и о возможном размере ипотечного (а возможно и потребительского) кредита.

На основании заключения Ипотечный оператор согласовывает с Кредитором порядок выдачи кредита потенциальному заёмщику и формирует для представления в кредитный комитет Кредитора кредитное дело гражданина. Ипотечный оператор, как правило, будет поручаться за заёмщика перед Кредитором на период до рефинансирования ипотечного кредита.

5.4.2. Услуги заёмщикам в период пользования кредитом

При получении положительных результатов оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика с ним заключается договор на оказание услуг, включающий элементы агентского соглашения, по которому Ипотечный оператор обязуется выполнить ряд действий от имени заемщика, связанных с оформлением и сопровождением кредита (в том числе обязательства в связи с обращением взыскания), поручительством и информационным обслуживанием.

Выступая поручителем за заёмщика, Ипотечный оператор обязуется, в случае наступления неплатежеспособности заёмщика, выкупить закладную у залогодержателя и оказать помощь гражданину при выселении из заложенного жилья, его реализации в предоставлении временного жилья, поиске и приобретении нового жилья за счёт средств, оставшихся после обращения взыскания на предмет залога.

Плата за поручительство взимается в размере, необходимом для формирования специального и гарантийного ипотечных фондов, а также покрытия операционных расходов Ипотечного оператора. Как показывает опыт стран с развитой ипотечной системой, норма неисполнения кредитных обязательств, как правило, не превышает 1-2 % за весь период погашения кредитов. Заемщик сам выбирает: оплачивать ли ему услуги Ипотечного оператора по сопровождению кредитного дела и поручительству в течение срока погашения либо единовременным платежом.

По условиям договора Ипотечный оператор от имени и по поручению заемщика в режиме "единого окна" единовременно:

регистрирует переход прав на старое и на новое жилье, кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке;

оформляет закладную;

страхует сделку, новое жилье и риски.

Заёмщик обязуется оплачивать услуги Ипотечного оператора и предоставлять в согласованном графике информацию, подтверждающую изменение платёжеспособности по кредиту.

5.4.3. Участие Ипотечного оператора
в рефинансировании ипотечных кредитов

В соответствии со Стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Ипотечный оператор осуществляет деятельность по первичному рефинансированию кредиторов в ипотечном жилищному# кредитовании за счёт средств собственного капитала и целевых займов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (иных ипотечных агентств).

Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладные. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулы закладных, которые продаются ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (иным ипотечным агентствам) или формируют покрытие ипотечных сертификатов участия.

После продажи закладных ипотечному агентству Ипотечный оператор заключает с ним договор на обслуживание кредита. За эту услугу Ипотечный оператор получает от ипотечного агентства соответствующую комиссию из части возвратных выплат по кредиту.

5.4.4. Размещение временно свободных средств

Ипотечный оператор в соответствии с основной деятельностью осуществляет управление временно свободными средствами путём их целевого депонирования в кредитных организациях или инвестирования в строительство жилья и в ценные бумаги.

По условиям целевого депонирования кредитная организация должна выдавать:

ипотечные кредиты;

кредиты гражданам на строительство жилья с последующим переоформлением их в ипотечные;

кредиты строительным организациям под строительство жилья для ипотечных заёмщиков;

краткосрочные потребительские кредиты ипотечным заёмщикам.

5.5. Мероприятия по управлению рисками

5.5.1. Ипотечное страхование

Ипотечный оператор на основе агентского договора со страховой компанией осуществляет заключение договоров страхования заёмщиков и предметов залога. Страхуются имущественные интересы заемщика и залогодержателя, связанные с жизнью и здоровьем заемщика, правами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в залоге, гражданской ответственностью заемщика перед третьими лицами.

В то же время существует риск неисполнения кредитного обязательства из-за временной неплатёжеспособности заёмщика, страховые услуги по которому либо не предоставляются страховыми компаниями, либо переоцениваются ими, что делает их недоступными. Поэтому Ипотечный оператор осуществляет управление таким риском через фонды специального назначения.

5.5.2. Страхование строительных рисков
при кредитовании граждан в период строительства

Для того, чтобы защитить индивидуального застройщика или участника долевого строительства многоквартирного жилья, пользующегося кредитом на строительство жилья, от непредсказуемого роста себестоимости строительства, некачественного исполнения строительных работ и нарушения сроков строительства подрядчиками, необходимо обеспечить страхование строительных рисков.

Страхователем должен выступать застройщик, выгодоприобретателем - заёмщик.

Организация страхования возможна в следующих вариантах:

путём страхования такого риска в страховой компании;

путём формирования резервного фонда, депонируемого в банке, или инвестируемого в альтернативные строительству доходные инструменты. Размер резервного фонда должен быть сопоставим с инфляционными ожиданиями в период строительства.

При наступлении страхового случая из резервного фонда заемщику компенсируются:

процентные выплаты по кредиту в период превышения сроков строительных работ, но не более срока, установленного страховым договором;

удорожание цены жилья, сверх прогнозируемой при начале строительства, но не более величины, оговорённой в страховом договоре;

издержки заёмщика при устранении последствий некачественно произведённых подрядчиками работ, но не более установленной страховым договором суммы.

Для минимизации издержек на страхование и превышающих страховые возможности Ипотечный оператор может выступать в качестве агента заёмщика для организации действенного контроля за сроками, ценой и качеством строительных работ.

5.5.3. Фонды специального назначения

Для управления кредитными рисками в системе ипотечного жилищного кредитования (в том числе рисками, связанными с несовершенством российского законодательства) Ипотечный оператор может формировать фонды специального назначения: специальный фонд и гарантийный фонд.

Специальный фонд

Специальный фонд формируется путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет. Средства, зарезервированные в специальном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.

За счет средств специального фонда Ипотечный оператор предоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещения неплатёжеспособным заёмщикам, на жилые помещения которых обращено взыскание, а также может предоставлять таким гражданам дополнительные бесплатные услуги по перевозке имущества, поиску нового жилья, оплачивать часть регистрационных, риэлторских и нотариальных расходов при его приобретении.

Отчисления в специальный фонд будут минимизированы в случае формирования Ипотечным оператором фонда жилья для временного поселения граждан из жилых помещений (квартир). При этом Ипотечному оператору не потребуется расходовать средства специального фонда на краткосрочный найм жилых помещений для неплатёжеспособных заёмщиков.

Дополнительные бесплатные услуги Ипотечный оператор может предоставлять только тем неплатёжеспособным заёмщикам, которые готовы добровольно во внесудебном порядке освободить заложенное жильё.

Обязательства Ипотечного оператора перед заёмщиками в случае обращения взыскания на заложенное имущество, как и обязательства заёмщика перед Ипотечным оператором и залогодержателями по выселению, определяются договором, заключаемым на момент приобретения Ипотечным оператором закладной у Кредитора.

Денежные средства специального фонда могут быть использованы только в соответствии с их целевым назначением. Формирование, обслуживание и использование средств специального фонда регулируются внутренним положением Ипотечного оператора.

Гарантийный фонд

Гарантийный фонд Ипотечного оператора предназначен для выкупа прав требования у залогодержателей в случае нарушения заемщиками своих обязательств по кредитным договорам.

Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкуп прав требования по кредитному договору, неисполнение которого заёмщиком повлекло неразрешимый в короткое время процесс освобождения жилья неплатёжеспособным заёмщиком. В этом случае Ипотечный оператор становится залогодержателем и далее самостоятельно организует процедуру выселения неплатёжеспособного заёмщика, обеспечивая таким образом надёжность выпускаемых на основании договоров ипотеки ценных бумаг. Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о том, что невыполненное кредитное обязательство (закладная) может быть полностью или частично замещено другим ипотечным обязательством (закладной). В этом случае средства гарантийного фонда могут быть зарезервированы в ипотечных активах.

Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы. Порядок формирования и использования гарантийного фонда определяется внутренним положением Ипотечного оператора. Средства гарантийного фонда, потраченные на указанные цели, возмещаются за счет средств, вырученных при реализации заложенного жилья.

Со временем, после возникновения государственной системы страхования кредитных рисков, формирование гарантийного фонда, возможно, перестанет быть целесообразным.

Фонды специального назначения формируются из собственных средств Ипотечного оператора: уставного капитала и оплаты заёмщиками услуг Ипотечного оператора. В оперативном режиме суммы отчислений будут определяться при составлении финансового плана на будущий год (иной плановый период) и утверждаться соответствующим органом Ипотечного оператора.

5.5.4. Фонд жилья для временного поселения граждан

Ипотечный оператор формирует Фонд жилья для временного поселения граждан в соответствии с Законом Курской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области".

Фонд жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (далее - фонд жилья для временного поселения), создается региональным ипотечным оператором из жилых домов, квартир, общежитий и других жилых помещений, пригодных для временного проживания и отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям за счет средств уставного капитала, а также средств, направляемых из других источников.

Жильё неплатёжеспособному заёмщику предоставляется по договору коммерческого найма в соответствии с действующим законодательством.

5.5.5. Общество взаимного страхования

Общество взаимного страхования (далее - ОВС) - некоммерческая организация, создаваемая в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, работающая на принципах членства и объединяющая юридические и(или) физические лица с целью взаимного страхования.

Ипотечный оператор заинтересован в участии в обществе взаимного страхования и осуществляет его через оплату вступительного взноса. Ипотечный оператор заключает с обществом взаимного страхования договоры страхования ответственности по договорам поручительства и предпринимательского риска. При этом часть ответственности по страхуемым рискам остаётся у Ипотечного оператора. Данную ответственность Ипотечный оператор обеспечивает фондами специального назначения.

Взаимное страхование кредитных рисков - страхование профессиональными участниками ипотечного кредитования (кредиторами, ипотечными операторами, агентствами) на взаимной основе рисков, связанных с обратным выкупом закладных и обращением взыскания на предмет ипотеки в случае дефолта закладных.

Ипотечный оператор, вступая в ОВС:

уплачивает вступительный взнос и в последующем членские взносы;

заключает с ОВС договор о взаимном страховании, которым определяются объект страхования, страховая сумма, страховой случай, величина и порядок уплаты страховых взносов и выплаты страхового возмещения. Основные условия взаимного страхования:

1) размер страховых взносов (страховых премий) определяется на основании базовых страховых тарифов, утверждаемых ежегодно общим собранием ОВС.

2) величина страхового тарифа по конкретному договору страхования определяется уполномоченным органом ОВС, при этом к базовому тарифу могут применяться повышающие и понижающие коэффициенты в зависимости от конкретных условий принятия объектов (закладных, пулов закладных) на взаимное страхование:

от уровня системного риска региона;

от характеристик закладных и пулов закладных (коэффициенты Платеж/Доход и Кредит/Залог, качественные характеристики заемщиков и объектов залога);

от состояния инфраструктуры ипотечного кредитования и процедуры оформления закладных;

от уровня ликвидности рынка жилья в регионе;

3) при дефолте ипотечного обязательства Ипотечный оператор выкупает у Агентства дефолтные закладные и требует от ОВС выплаты страхового возмещения;

4) ОВС выплачивает страховое возмещение Ипотечному оператору, величина которого рассчитывается исходя из сумм, уплаченных по договору об оказании услуг между Агентством и Ипотечным оператором, включающей стоимость закладной (остаток ссудной задолженности), невыплаченные проценты, штрафы, иные выплаты;

5) в случае, если дефолт закладной стал результатом страхового случая по договорам ипотечного страхования ("технический дефолт"), остаток ссудной задолженности уменьшается на величину страхового возмещения, выплаченной страховой компанией выгодоприобретателю по этим договорам страхования (Агентству). Стоимость закладной, которой присвоен статус технического дефолта, и величина страхового возмещения по договору взаимного страхования кредитных рисков уменьшаются на величину страхового возмещения по договорам ипотечного страхования.

6) в результате выплаты страхового возмещения ОВС в порядке суброгации переходят права требования по дефолтным закладным.

7) Ипотечный оператор по поручению ОВС обеспечивает обращение взыскания на недвижимое имущество, составляющее предмет ипотеки.

5.6. Накопление первоначального взноса

Одним из основных условий для участия гражданина в реализации настоящей Программы является наличие собственных средств (для оплаты первоначального взноса) в объеме не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья. Однако, многие потенциальные заемщики, проживающие на территории области, этих средств не имеют. В этой связи параллельно с развитием первичного рынка ипотечных кредитов должны начать работу механизмы, обеспечивающие накопление денежных средств населением.

При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

Традиционными инструментами, позволяющими гражданам с минимальным для себя риском накапливать средства, являются страховые компании (в рамках схем накопительного страхования), целевые депозиты банков, инвестиционные фонды, а также институты кредитной кооперации граждан.

5.6.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете

По предварительному согласованию с Ипотечным оператором заемщик начинает регулярно вносить на банковский депозит суммы в размере, не менее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса. Тем самым косвенно подтверждается способность потенциального заемщика исполнять свои кредитные обязательства и накопление первоначального взноса становится этапом оценки его кредитоспособности (накопительный андеррайтинг).

5.6.2. Накопительное страхование жизни

Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности единовременно оплатить всю стоимость приобретаемого жилья, заключает со страховой компанией договор накопительного страхования жизни. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховой взнос до момента накопления заявленной в страховом договоре суммы.

5.6.3. Участие в кредитном потребительском кооперативе граждан

Если заемщик получает отрицательное заключение по результатам проверки его кредитоспособности из-за отсутствия собственных средств для оплаты первоначального взноса или из-за невозможности подтвердить уровень своего дохода, ему может быть предложено начать накапливать средства под невысокую процентную ставку в кредитном кооперативе. Это позволит заемщику в перспективе получить недорогой ипотечный заем, либо, изъяв накопленные средства, с помощью Ипотечного оператора получить кредит в банке.

5.6.4. Вложения в ипотечные ценные бумаги

В период низкой активности классических институциональных инвесторов ипотечные ценные бумаги могут быть превращены в удобный инструмент долгосрочного накопления средств населения до момента внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании (как временная форма "замкнутого" рефинансирования, опосредованного Ипотечным оператором).

Развитие рынка финансовых услуг приведет к распространению других форм инвестиционной активности населения, аналогичных паевым инвестиционным и пенсионным фондам, в портфелях которых значительный удельный вес будет отведен ипотечным ценным бумагам.

5.6.5. Накопление средств в паевом инвестиционном фонде

Паи инвестиционного фонда также могут быть объектом для размещения средств граждан. Прирост стоимости инвестиционных паев будет составлять доход пайщиков.

Как один из вариантов для населения может быть рекомендован проект инвестиционной программы закрытого паевого инвестиционного фонда (далее - ЗПИФ), оперирующего сделками на рынке недвижимости. ЗПИФ продает инвестиционные паи, номинированные в квадратных метрах жилья. Паи представляют собой доли их владельцев в имуществе, составляющем ЗПИФ. Управление имуществом ЗПИФ осуществляется управляющей компанией. Рост стоимости таких паев напрямую зависит от динамики цен на рынке недвижимости. Таким образом, вклады граждан защищены не только от инфляции, но и от реального роста цен на жилье.

Гражданин, накапливающий средства в ЗПИФ и выбирающий жильё, инвестируемое этим ЗПИФ, для приобретения может обратиться за кредитом для выкупа недостающего количества паев ЗПИФ. Выкупив достаточное количество паев, заёмщик производит их зачёт на выбранное жильё, оформляет закладную и переоформляет кредит в ипотечный.

С целью накопления могут быть использованы и иные способы инвестирования: приобретение ценных бумаг, ликвидного имущества и т.п. При этом необходимо, чтобы инвестиционный портфель потенциального заёмщика был диверсифицирован с целью минимизации возможных рисков при инвестировании и накоплении. В то же время схема накопления должна быть прозрачной для своевременного определения Ипотечным оператором достаточности первоначального взноса.

Ипотечный оператор может оказывать консультативную помощь потенциальным заёмщикам в выборе оптимальной схемы накопления первоначального взноса.

5.7. Адресная социальная поддержка отдельных категорий граждан,
участвующих в ипотечном жилищном кредитовании

Параллельно с рассмотренными выше моделями ипотечного жилищного кредитования целесообразно с помощью ипотечного жилищного кредитования решать проблему обеспечения жильем малообеспеченных граждан - инвалидов Великой Отечественной войны, участников Великой Отечественной войны, участников боевых действий, многодетных и молодых семей, инвалидов по общему заболеванию, работников здравоохранения, работников образования, работников культуры, сотрудников органов внутренних дел, прокуратуры, судей и мировых судей, сотрудников Государственной противопожарной службы, сотрудников органов государственной власти Курской области.

Проблема может быть решена путём предоставления им адресных безвозмездных субсидий. Такие субсидии могут предоставляться Администрацией Курской области через Управляющего целевыми программами ипотечного жилищного кредитования. Условия, порядок и формы предоставления субсидий определяются нормативными правовыми актами Администрации Курской области.

Субсидии предоставляются в соответствии с Законом Курской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области"

в виде компенсации части первоначального взноса.

5.8. Рефинансирование ипотечных кредитов

По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ипотечного жилищного кредитования Курской области в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, ключевым оператором которой является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Методической основой интеграции являются стандарты системы ипотечного жилищного кредитования Курской области, которые в этом случае не должны противоречить Стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и (или) иных ипотечных агентств. В противном случае, созданная региональная структура в условиях развитого финансового рынка и рынка жилья окажется неспособна обеспечить привлекательность региона для стратегических инвесторов.

5.8.1. Ипотечный оператор как контрагент
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"

Ипотечный оператор может выступать контрагентом ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию":

в операциях с закладными;

при размещении эмитируемых (выпускаемых) агентством ипотечных ценных бумаг в Курской области.

Для привлечения инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" использует собственные ценные бумаги (облигации, закладные листы, сертификаты участия), обеспеченные закладными, а также гарантиями Правительства Российской Федерации. Доходность ипотечных ценных бумаг определяется рыночными условиями, то есть привлекательностью для инвесторов.

Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", обеспечивает ипотечное кредитование в Курской области при гарантии рефинансирования возникших в результате закладных.

Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональной политики ипотечного кредитования может также переуступать ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" закладные с дисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность.

При отсутствии у ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спроса на ипотечные ценные бумаги в регионе Ипотечный оператор может находящимся у него в распоряжении пулом закладных составить покрытие ипотечных обязательств ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Закладные обмениваются на ипотечные ценные бумаги, которые реализуются региональным инвесторам.

Объем инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в региональную систему ипотечного жилищного кредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающих установленным требованиям.

5.8.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств

По мере возникновения других ипотечных агентств (альянсов) Ипотечный оператор может сотрудничать с ними в случае согласования стандартов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования.

5.8.3. Корпоративные инвесторы
системы ипотечного жилищного кредитования

Основными региональными инвесторами являются, прежде всего, предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своих работников ("корпоративные инвесторы"). Инвестиции в ипотечные ценные бумаги являются наиболее эффективным, экономически оправданным способом решения жилищных проблем сотрудников предприятий. Одновременно это наименее рискованный способ вложений.

Формы участия корпоративных инвесторов в ипотечном жилищном кредитовании описаны в приложении 3.

5.8.4. Секьюритизация ипотечных активов

Одной из целесообразных форм финансирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным оператором ипотечных сертификатов участия и их размещение, в том числе, среди региональных инвесторов и населения. Закладные объединяются в пул и на их основе выпускаются ценные бумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом, обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

5.8.5. Дисконтирование номинальной стоимости ипотечных ценных бумаг

При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечных ценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенно отличаться от условий, зафиксированных в первичных документах (процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспекте эмиссии ипотечных облигаций). В этом случае требуемая инвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.

Если цена реализации закладных (облигаций, закладных листов, сертификатов участия) ниже их номинальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентная ставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги.

5.9. Стимулирование строительства жилья для ипотечных заёмщиков

Ипотечный оператор крайне заинтересован в обеспечении достаточного предложения нового (первичного) жилья ипотечным заёмщикам. С этой целью Ипотечный оператор, как координатор региональной системы ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие застройщикам и инвесторам в осуществлении инвестиционно-строительных проектов для ипотечных заёмщиков, а именно:

предоставляет застройщикам и инвесторам информационные услуги для оценки потенциального спроса на новое жильё;

содействует застройщикам в получении площадок под строительство жилья;

содействует застройщикам (в том числе гражданам - потенциальным ипотечным заёмщикам) в получении кредитов на строительство жилья, особенно индивидуального, в частности, через целевое депонирование временно свободных средств и поручительства по кредитным обязательствам застройщиков;

организует вовлечение средств потенциальных заёмщиков (их первоначальных взносов) в строительство жилья через различные депозитарно-кредитные и ценно-бумажные схемы при условии страхования строительных рисков.

Ипотечный оператор может выступать соинвестором в строительстве жилья, например:

жилья на первичной и завершающей стадиях, с последующей переуступкой прав требования по инвестиционным контрактам заёмщикам;

социального жилья за счёт целевого бюджетного финансирования;

жилья для работников предприятий, реализующих жилищные программы в рамках специальных соглашений с Ипотечным оператором.

Ипотечный оператор также может выступать в качестве управляющей компании по управлению инвестициями внешних (по отношению к Курской области) инвесторов.

6. Система программных мероприятий и управление Программой

6.1. Мероприятия по формированию инфраструктуры выдачи,
сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов

С целью оперативного запуска системы ипотечного жилищного кредитования исполнители основных мероприятий Программы на основании Закона Курской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" принимают следующие первоочередные меры:

6.1.1. Формирование уставного капитала Ипотечного оператора

Управляющий Программой при формировании областного бюджета вносит предложения в Администрацию Курской области о финансировании Программы на очередной финансовый год в части:

взноса в Уставный капитал Ипотечного оператора;

гарантий Курской области по обязательствам Ипотечного оператора;

финансирования Управляющего целевыми программами;

финансирования целевых программ государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании.

6.1.2. Формирование фонда жилья для временного поселения граждан,
не справившихся с погашением кредита

Ипотечный оператор формирует фонд жилья для временного поселения граждан за счет выделенных Администрацией области денежных средств или имущества в уставной капитал и внебюджетных источников.

6.1.3. Запуск механизма ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный оператор обеспечивает:

консультационное обслуживание граждан;

вовлечение банков - первичных кредиторов;

формирование инфраструктуры первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;

отработку процедур регистрации ипотечных сделок и закладных;

выдачу ипотечных жилищных кредитов (формирование пула закладных).

Управляющий программой:

представляет в Администрацию Курской области предложения об объеме бюджетных средств, необходимых для предоставления безвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса;

осуществляет выплаты по свидетельствам о предоставлении безвозмездной субсидии;

рассматривает заявления граждан о предоставлении безвозмездных субсидий;

определяет размеры безвозмездных субсидий;

оформляет и выдает свидетельства о предоставлении безвозмездной субсидии на выплату первоначального взноса.

6.1.4. Организация рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

Через соглашение с Ипотечным оператором и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обеспечивает рефинансирование закладных, и, таким образом, привлечение в областную систему ипотечного жилищного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов на выдачу ипотечных жилищных кредитов.

6.2. Мероприятия по стимулированию развития системы ипотечного
жилищного кредитования, обеспечению и доступности ипотечных кредитов

Администрация Курской области заинтересовано# в росте масштабов ипотечного жилищного кредитования посредством:

увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов;

развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области;

формирования альтернативных и конкурентных форм организации ипотечного жилищного кредитования;

развития системы негосударственного пенсионного обеспечения и иных инвестиционных институтов.

С этой целью обеспечиваются следующие условия:

6.2.1. Субсидирование отдельных категорий заёмщиков при всех формах организации ипотечного жилищного кредитования

Выделение субсидий отдельным категориям граждан осуществляется на основании целевых программы# ипотечного жилищного кредитования, которые должны быть ориентированы на государственную поддержку граждан, участвующих в любых предусмотренных законодательством формах организации жилищного кредитования.

Порядок выдачи субсидий утверждается нормативным актом Администрации Курской области, который разрабатывается Управляющим Программой.

6.2.2. Разработка целевых программ:
кредитные потребительские кооперативы;
негосударственные пенсионные фонды

Администрация Курской области, начиная с 2005 года, будет стимулировать организацию и развитие кредитных потребительских кооперативов граждан через поддержку создания Курской областной Ассоциации кредитных потребительских кооперативов граждан.

Ипотечный оператор будет оказывать методическую, консультационную и организационную помощь возникающим кооперативам и иным обществам взаимного кредитования.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования необходимо тесно увязать с системой негосударственного пенсионного обеспечения, так как негосударственные пенсионные фонды обладают долгосрочными финансовыми ресурсами и нуждаются в ипотечных ценных бумагах как надежном инструменте инвестирования пенсионных резервов.

С целью формирования внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг Администрация Курской области будет оказывать всемерную поддержку негосударственным пенсионным фондам как основным потенциальным инвесторам в ипотечные ценные бумаги, выпускаемые Ипотечным оператором, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и иными организациями, и обеспеченные ипотечными кредитами, выдаваемыми в Курской области.

Одной из форм стимулирования работников бюджетной сферы может быть разовая субсидия пенсионного страхового взноса в выбранный работником негосударственный пенсионный фонд.

Предполагаемые объемы финансирования мероприятий Программы и источники финансирования указаны в приложении 1.

6.2.3. Предоставление областных гарантий по обязательствам
ипотечных операторов и кредиторов

Основываясь на исследованиях платёжеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Администрация Курской области будет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных заёмщиков, путём:

разработки новых принципов жилищной политики в Курской области;

заключения комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями;

привлечения инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

7. Контроль за ходом реализации Программы
и предоставление отчётности о её исполнении

Основными исполнителями Программы являются Управляющий целевыми программами ипотечного жилищного кредитования и Ипотечный оператор.

Контроль за деятельностью Ипотечного оператора осуществляется Советом директоров, в который входят представители уполномоченных органов исполнительной власти Курской области.

Руководство Ипотечного оператора в установленном порядке (не реже одного раза в год) представляет на Совете директоров бизнес-план на предстоящий период и отчет о результатах деятельности за истекший период. Указанные документы должны отражать конкретные экономические показатели, связанные с выполнением программных мероприятий (объем привлеченных на ипотечное жилищное кредитование средств, количество семей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного жилищного кредитования, объем приобретенной жилой площади).

Контроль за деятельностью Управляющего целевыми программами ипотечного жилищного кредитования осуществляется представителями уполномоченных органов исполнительной власти Курской области.

Финансирование Программы из областного бюджета будет осуществляться в пределах средств предусмотренных на данные цели в Законе Курской области "Об областном бюджете" на соответствующий год. Для этого Ипотечным оператором и Управляющим целевыми программами ипотечного жилищного кредитования формируются и представляются бюджетные заявки в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством Курской области.

8. Ожидаемые результаты реализации Программы

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области будет определяться объёмами кредитования и прибылью, получаемой всеми участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

При росте привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также возникновении и развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в Пенсионном фонде Российской Федерации, негосударственных пенсионных фондов и т. п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам прирост объёмов ипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объёмов будет определяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.

Региональная система ипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которых относятся будущие заемщики, корпоративные и институциональные инвесторы.

N п/п	Показатель	Единица измерения	Комментарий	Ожидаемый результат на конец года							Итого
				2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
1.	Объём выданных ипотечных кредитов	млн. руб.	За счет средств Ипотечного оператора и рефинансирования	66	192	379	571	811	1076	1425	4519
2.	Количество выданных ипотечных кредитов	Шт.		160	400	600	750	900	1000	1200	5010
3.	Процентная ставка по ипотечным кредитам	%		15%	12%	10%	8%	8%	7%	7%
4.	Средняя величина ипотечного кредита	млн. руб.		0,363	0,480	0,631	0,761	0,901	1,076	1,187
5.	Построено жилья по Программе	тыс. кв.м.	За счет средств Ипотечного оператора, инвестиций, привлеченных под государственные гарантии, и средств заемщиков	12,2	35,9	49,1	49,8	53,3	45,9	55,1	301,3
6.	Средняя площадь приобретаемого жилья	кв. м.		60	61	62	63	64	65	66
7.	Средняя стоимость приобретаемого заемщиком жилья	млн. руб.		0,642	0,768	0,901	1,038	1,174	1,327	1,486
8.	Стоимость приобретенного заемщиками жилья	млн. руб.		122,5	344,3	606,3	873,3	1185,0	1488,3	1999,3	6619

Таким образом, общий объём выдачи ипотечных жилищных кредитов по Программе в 9,5 раз больше, чем объем финансирования развития Программы.