Приложение N 3. Преимущества участия корпоративных инвесторов в системе ипотечного жилищного кредитования

Приложение N 3
к областной целевой программе
"Развитие системы ипотечного жилищного кредитования
в Курской области" на 2005-2011 годы

Преимущества участия корпоративных инвесторов
в системе ипотечного жилищного кредитования

В ходе внедрения рыночных форм ипотечного жилищного кредитования в Курской области проявляется интерес со стороны предприятий и организаций (далее - "предприятия") к ипотечному кредитованию как к инструменту реализации кадрово-социальной политики.

Для отличия от базовой модели ипотечного кредитования обобщённо назовём возможные формы участия предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования корпоративной схемой.

Формы участия предприятий
в системе ипотечного жилищного кредитования

Программой предусмотрено несколько форм участия предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования, которые могут быть классифицированы по следующим критериям:

а) по источнику финансирования:

внутренний источник финансирования (само предприятие);

внешний источник финансирования (ипотечное агентство за счет средств, привлеченных на фондовом рынке);

б) по объекту финансирования:

первичные ипотечные ценные бумаги (закладные);

ипотечные ценные бумаги (закладные листы, сертификаты участия);

уставный капитал Ипотечного оператора;

в) по способу финансирования (внутреннее финансирование):

напрямую;

через негосударственный пенсионный фонд;

г) по типу приобретаемого жилья:

приобретение работниками предприятия готового жилья;

капитальное строительство жилья с целью его последующего приобретения работниками предприятия через ипотечное кредитование.

На основе данных критериев можно выделить ряд форм участия предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования, а также определить порядок действий предприятия, принявшего решение участвовать в системе ипотечного жилищного кредитования.

		По источнику финансирования
		внутренний		внешний
		напрямую	через НПФ
По объекту финансирования	уставный капитал Ипотечного оператора	1	-	7
	закладная	2	3	-
	ипотечная ценная бумага	4	5	6

1. Вложения в уставный капитал Ипотечного оператора

Для обеспечения запуска системы и возможности контроля со стороны предприятия над инвестиционным процессом, особенно при капитальном строительстве, целесообразны вложения предприятия в уставный капитал Ипотечного оператора. Предприятие приобретает акции Ипотечного оператора в сумме, отвечающей финансовым возможностям и интересам предприятия в социально-жилищной сфере.

В рамках пилотного проекта не менее 50% от этой суммы может быть использовано на строительство жилья для сотрудников данного предприятия с последующим рефинансированием Ипотечным оператором ипотечных кредитов, выданных на приобретение построенного жилья (размер части стоимости акций предприятий-учредителей, используемой на социальную жилищную программу предприятия, определяется собранием учредителей- акционеров).

На последующих этапах реализации Программы предприятие может рассчитывать на то, что капитальное строительство жилья для сотрудников предприятия в общем объеме инвестиционно-строительной деятельности Ипотечного оператора в плановый период будет пропорционально доле предприятия в акционерном капитале Ипотечного оператора.

2. Инвестиции предприятия в закладные

Предприятие приобретает закладные, удостоверяющие права требования по кредитным обязательствам заранее оговоренных работников предприятия. Рефинансирование осуществляется в соответствии с предварительным договором купли-продажи закладных, заключенным с Ипотечным оператором, либо напрямую с кредитной организацией - первичным ипотечным кредитором. Процентная ставка по кредитам устанавливается предприятием.

Преимущество прямого инвестирования в закладные - снижение затрат за счет минимизации количества сделок по переуступке денежных обязательств. Этим способом предприятие может обеспечить кредитование работников, не отвечающих условиям андеррайтинга.

Недостаток - ограниченная ликвидность (способность обращаться на вторичном рынке) закладных.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

3 и 5. Рефинансирование через негосударственные пенсионные фонды

В Курской области можно создать эффективную систему обеспечения работников предприятий жильём путем рефинансирования ипотечных кредитов через целевые негосударственные пенсионные фонды. В этом случае ипотечные ценные бумаги формируют инвестиционный портфель пенсионного фонда. Предприятие может, не отвлекая собственных оборотных средств, рефинансировать ипотечные кредиты за счет части пенсионных резервов, сформированных из взносов пенсионного страхования.

Налоговым кодексом предусмотрено отнесение на издержки предприятия до 12% от фонда заработной платы суммы расходов на долгосрочное страхование жизни работников, пенсионное страхование работников, негосударственное пенсионное обеспечение работников. Пенсионное страхование может осуществляться через негосударственный пенсионный фонд.

Возникает сразу несколько преимуществ:

данная часть расходов уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль;

работники предприятия получают в результате дополнительное пенсионное обеспечение;

исполняется жилищная программа предприятия в части пенсионных страховых взносов;

ипотечные ценные бумаги по своим характеристикам доходности, срока обращения и надежности формируют оптимальный инвестиционный портфель пенсионного фонда.

Для оптимизации издержек целесообразно создавать объединённые пенсионные фонды, основанные на пуле отчислений нескольких предприятий. Более того, таким фондам легче получить государственную поддержку и региональные гарантии по его обязательствам.

Ограниченная ликвидность закладной является фактором, сдерживающим возможности по использованию данного инструмента пенсионным фондом. Кроме того, отдельная закладная несет в себе достаточно высокий индивидуальный риск. С этой точки зрения предпочтительными являются инвестиции в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные покрытием пула закладных.

4 и 5. Инвестиции в ипотечные ценные бумаги

Предприятие может избежать прямых взаимоотношений с заемщиком, а также снизить индивидуальные риски по закладным, вкладывая средства в обязательства оператора вторичного рынка ипотечных ценных бумаг ипотечного агентства. Доходность по таким ипотечным ценных# бумагам сопоставима с процентной ставкой по кредитам, обеспечивающим данные ценные бумаги.

Инвестиции в ипотечные ценные бумаги могут обеспечить кредитование только тех работников, которые удовлетворяют условиям андеррайтинга, в частности, имеют документированный доход, достаточный для покрытия расходов в связи с ипотечным кредитованием.

Преимущество ипотечных ценных бумаг - максимальная защищенность инвестора от индивидуальных рисков, экономия на операционных расходах по учету денежных требований, возможность дополнительного обеспечения ценных бумаг государственными гарантиями.

6. Внешние инвестиции в ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги являются наиболее привлекательной и универсальной формой реализации инвестиционной активности в системе ипотечного жилищного кредитования.

Перспективным источником кредитных ресурсов для системы ипотечного жилищного кредитования являются традиционные инвесторы вторичного рынка ипотечных ценных бумаг - страховые компании и пенсионные фонды. Пенсионный фонд предприятия относится к данной категории инвесторов. Однако, схема финансирования остается замкнутой до тех пор, пока ценные бумаги не начинают обращаться на открытом фондовом рынке. С этого момента можно говорить о начале перехода системы к базовой, "классической" двухуровневой модели. Работники предприятия самостоятельно получают ипотечные кредиты. Роль предприятия как корпоративного инвестора постепенно перестает быть определяющей в процессе ипотечного кредитования.

7. Интеграция региональной схемы в федеральную систему
ипотечного жилищного кредитования

На определенном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования предприятие продает принадлежащие ему акции Ипотечного оператора.

Предприятие может продолжать осуществлять поддержку своих работников в улучшении жилищных условий через ипотечное кредитование в формах, указанных в пунктах 2 - 6.

Сравнительный анализ ипотечной корпоративной схемы и традиционного
способа решения жилищных проблем работников предприятия

Рассмотрим два варианта поддержки работников предприятия при приобретении жилья.

Вариант 1. Работник с помощью предприятия приобретает жилье за счет средств, привлеченных по кредитному договору с банком. Залог приобретаемого жилья является обеспечением возникшего кредитного обязательства в силу договора об ипотеке либо в силу Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Право собственности человека на жилье возникает при заключении договора купли-продажи. На период расчета по кредиту человек проживает в собственном жилье, обременённом залогом. С согласия залогодержателя жилье, обремененное залогом в обеспечение кредитного обязательства, может быть продано человеком другому лицу. Если человек не может расплатиться по кредиту, он все равно вернет большую часть произведенных взносов (за исключением процентов за пользование кредитом) и приобретет себе другое жилье.

Право требования по кредитному обязательству удостоверяется закладной - именной ценной бумагой, первоначально остающейся в распоряжении банка (или иной кредитной организации, предоставившей ипотечный кредит). Закладная может быть передана другим лицам, в том числе ипотечному агентству, предприятию (корпоративному инвестору). Новый владелец закладной становится залогодержателем и ему переходят права требования по кредиту. Дня предприятия право требования может быть опосредованным, если оно приобретает не закладную, а ипотечную ценную бумагу, которая может быть дополнительно обеспечена гарантиями Российской Федерации. В этом случае кредитный риск остается в агентстве и предприятие полностью независимо от своего сотрудника. Предприятие получает доход по ипотечной ценной бумаге в течение всего периода погашения кредита. Ипотечная ценная бумага может быть продана на открытом рынке.

Вариант 2. Работник приобретает у предприятия жилье в рассрочку, право собственности оформляется на момент полного расчета за жилье.

Работник оказывается в заложниках у предприятия, поскольку ежеминутно рискует тем, что жилье, в котором он проживает, будет направлено на удовлетворение требований кредиторов предприятия, а его взносы будут безвозвратно потеряны. Жилье не может быть продано работником другим лицам, поскольку за работником на период рассрочки остается лишь право пользования. Право требования по займу не может свободно переуступаться, поскольку оно ничем не обеспечено. Жилье находится на балансе предприятия.

Предприятие терпит убытки в течение всего периода рассрочки, уплачивая в бюджет налог на имущество, и неся эксплуатационные расходы по жилищно-коммунальному хозяйству. Амортизационные отчисления по жилищному фонду также уменьшают балансовую прибыль предприятия, что существенно затрудняет внешнее финансирование инвестиционных проектов.

Строительство жилья и кредитование работников через жилищно-строительные кооперативы не позволяют снизить расходы для предприятия, более того, приводят к росту административных издержек предприятия.

Вывод:

Предложенные формы участия предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования являются более прогрессивными и выгодными для предприятий по сравнению с ранее используемыми способами обеспечения работников предприятий жильем.