Приложение N 2

Приложение N 2
к решению
Курского городского Собрания
от 21 мая 2013 г. N 40-5-ОС

Градостроительное обоснование
возможности изменения вида использования земельного участка по адресу г. Курск, ул. Энгельса, 115 по сравнению с предусмотренным по генеральному плану

Комитет архитектуры и градостроительства города Курска заключил Договор N 292 от 05 ноября 2012 года с ОАО " Российский институт градостроительства и инвестиционного развития "Гипрогор" (далее "Гипрогор") по вопросу изменения функционального зонирования части территории в районе ул. Энгельса,115, который по генеральному плану, был отнесён к застройке промышленного назначения (N 31 экспликации производственных предприятий на Основном чертеже генплана, утверждённого Решением Курского городского собрания N 43-4-ОС).

Основанием для внесения изменения функционального зонирования данной территории явилось обращение в Администрацию г. Курска ЗАО "Курский электроаппаратный завод" (далее ЗАО "КЭАЗ"), являющегося владельцем объектов этой территории. В обращении сообщалось, что в настоящее время эта территория используется не эффективно, объекты недвижимого имущества на участке не используются для производственных целей и на него не планируется перенос производственных мощностей в будущем. Кроме того, литейный цех бывшего завода КЗТЗ ликвидируется. В связи с этим, ЗАО "КЭАЗ" просит внести в генеральный план изменения по использованию данной территории в районе ул. Энгельса, 115.

По генеральному плану на территории бывшего завода "КЗТЗ (бывшего ОАО Агромаш размещалось две функциональные зоны: промышленного назначения (выше упомянутый участок N 31) и резерв для перспективного размещения зоны общественно делового назначения непосредственно расположенной вдоль ул. Энгельса.

ЗАО "КЭАЗ" планирует использовать площадку расположенную вдоль ул. Энгельса с прилегающими территориями в соответствии с ПЗЗ г. Курска под общественно деловую зону О1.

Изменение функционального зонирования основной части территории ЗАО "КЭАЗ" связано с тем, что она расположена в промышленной зоне города и окружена промышленными предприятиями и производствами II, III, IV класса вредности (СЗЗ 500 м, 300 м, 100 м):

- с севера по ул. Ольшанская ОАО "ЖБИ" - 300 м,

- с юга по проезду Энгельса - асфальтовый завод ООО "ТК Базальт" -500 м, ООО ЖБИ-171 - 300 м, ОАО "Курское ПАТП-3" - 300 м, МУП "Спецавтобаза по уборки г. Курска" - 100 м, южнее её ПКП "Антонина" - 100 м.

Кроме того, территория ЗАО "КЭАЗ" попадает в зону охраны питьевого водозабора "КЗТЗ".

Для обоснования возможности изменения функционального зонирования данной территории, по сравнению с намеченным генпланом, были привлечены предоставленные рядом организаций федерального, регионального, городского значения и ЗАО "КЭАЗ" следующие документы:

- МУП "Курскводоканал" о размере зон санитарной охраны I, II, III пояса от водозабора "КЗТЗ";

- Федеральное государственное учреждение Здравоохранения "Центр гигиены эпидемиологии в Курской области" о лабораторных исследованиях почвы на территории ЗАО "КЭАЗ";

- Филиал ОАО "КВАДРА" - "Курская региональная генерация" - технические условия на присоединение к тепловым сетям;

- ООО "Энерго-Сервис" - технические условиях газификации подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно технического обеспечения;

- МУП "Курскводоканал" - технически условия подключения нового строительства, в том числе и жилищного к сетям водоснабжения и водоотведения;

- ООО Фирма "ГРАФИТ" зоны санитарной охраны предприятий, расположенных рядом с бывшем заводом КЗТЗ по улицы Энгельса,115. В работе размеры СЗЗ и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200 - 03 в новой редакции;

- Арбитражный суд Курской области - решение о банкротстве ООО "Курская дорожная компания" г. Курск, ул. Энгельса,171А.

Анализ данных приведённых выше материалов показал:

- В санитарную зону охраны питьевого водозабора "КЗТЗ" II пояса попадает небольшая часть рассматриваемой территории на севере по ул. Ольшанская, остальная территория расположена в зоне III пояса;

- Исследуемая проба почв на рассматриваемой территории на основании протоколов лабораторных исследований N 6871, 6872, 6873, 6874, 6875, от 16.12.2010 г., выполненных ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области", пробы почвы с номерами: 01.10.6871.5.1; 01.10.6871.5.2; 01.10.6871.5.3; 01.10.6871.5.4; 01.10.6871.5.5; соответствуют требованиям СанПиН 2.1.7.1287 - 03 "Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы".

На основании протокола лабораторных исследований N 7390 от 17.12.2010 г., выполненных ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области" проба почвы относится к категории "чистая".

На основании протокола лабораторных исследований N 7387, 7388, 7389 от 17.12.2010 г., выполненных ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области" пробы почвы относятся к категории "умеренно опасная".

Категория почвы дана по результатам бактериологического исследования. Почвы содержат бактерии группы кишечной палочки, что свидетельствует о фекальном загрязнении. Относительно данных участков территории, почвы которых отнесены к категории "умеренно опасная" в соответствии с СанПиН 2.1.7.1287 - 03 "Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы" требуется проведение мероприятий по рекультивации территории.

Мероприятия по рекультивации территории, загрязненной возбудителями особо опасных инфекций, разрабатываются в каждом конкретном случае в соответствии с нормативными документами по согласованию с органами и учреждениями, осуществляющими государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

Целесообразно провести снятие загрязненного грунта. Индекс санитарно-показательных организмов должен быть не выше 10 клеток/г. почвы, что соответствует категории почвы "чистая".

Почвы с категорией "умеренно опасная" могут быть использование в ходе строительных работ под отсыпки котлованов и выемок, на участках озеленения с подсыпкой слоя чистого грунта не менее 0,2 м.

Проектно-сметная документация под строительство объекта должна быть разработана в соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением по почве. В случае необходимости проведения работ по рекультивации почв необходимо представить гарантии их проведения.

Корректировка принятых проектных решений по рекультивации территории требует заключения органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор в установленном порядке.

- По техническим условиям подключение объектов нового строительства к источникам тепла, газа и воды возможно;

- В работе ООО Фирма "ГРАФИТ" даны предложения по возможному сокращению СЗЗ прилегающих к рассматриваемой территории предприятий:

- по ООО "ТК Бальзат" разработан проект сокращения СЗЗ при условии замены асфальтобетонной установки и внедрении новых технологий, по которому получено положительное заключение Управления Роспотребнадзора по Курской области;

- по ОАО "ЖБИ" и ОАО "Курское ПАТП-3" разработаны проекты нормативов допустимых загрязняющих веществ в атмосферу, согласно которым "максимальные приземные концентрации по всем выбрасываем загрязняющим веществам же на площадка составляют менее 1 ПД";

- санитарно-защитные зоны по МУП "Спецавтобаза по уборке г. Курска" и ООО "ПКП Антонина" не влияют на площадку бывшего КЗТЗ.

Вывод из работы ООО Фирма "ГРАФИТ"

Изменение функционального использования данной площадки по сравнению с определённым генпланом г. Курска возможно при осуществлении всех предложений, намеченных в работе на перечисленных выше предприятиях.

Градостроительное обоснование изменения функционального использования участка ЗАО " КЭАЗ".

В генплане, в связи с ограниченностью в Центральной части города территорий под размещение общественно деловых функций, дальнейшее их развитие намечалось вдоль ул. Энгельса. На территориях, примыкающих к границам ЗАО "КЭАЗ" с севера, по ул. Ольшанская, на проектный срок предусматривалось размещение центра многофункционального назначения (О1 в соответствии с ПЗЗ г. Курска), а на противоположной стороне ул. Энгельса - спортивного концертного комплекса. На территории бывшего ВДНХ, расположенной южнее спортивного концертного комплекса в настоящее время размещается зона парковки автотранспорта.

Таким образом, вдоль ул. Энгельса наметилось формирование новой зоны общественного назначения общегородского значения. При этом, эти территории наиболее приближены к активно развивающей Центральной части города, имеющей ограниченные возможности для формирования таких зон.

вывод

Изменение использования участка ЗАО "КЭАЗ" наиболее целесообразно под зону общественного назначения (О1 в соответствии с ПЗЗ г. Курска, что не противоречит общим принципам градостроительного развития данной территории, заложенным в генеральном плане города.

Приложение. Копии материалов ряда служб федерального, регионального, муниципального значения, ООО фирмы "Графит".