Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения" (не применяется)
Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49
"Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения"
ГАРАНТ:
По заключению Минюста РФ от 8 апреля 2003 г. N 07/3354-ЮД настоящий приказ не нуждается в государственной регистрации
В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", приказываю:
1. Утвердить прилагаемую Методику государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения.
2. Контроль за исполнением приказа возложить на заместителя руководителя Росземкадастра А.Л.Оверчука.
|
Руководитель |
С.И.Сай |
Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения
(утв. приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49)
1. Основные положения
1.1 Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее Методика) разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" ("Собрание законодательства Российской Федерации", 30.08.1999, N 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 ("Собрание законодательства Российской Федерации", 17.04.2000, N 16, ст. 1709).
1.2 Методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального (далее промышленности и иного специального назначения).
1.3 Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки промышленности и иного специального назначения подразделяются на:
1.3.1 Земельные участки промышленности - земельные участки, которые используются или предназначены для:
- размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;
- разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности.
1.3.2 Земельные участки энергетики - земельные участки, которые используются или предназначены для:
- размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
- размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики.
1.3.3 Земельные участки транспорта - земельные участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.
Земельные участки транспорта подразделяются по видам их предоставления на:
1.3.3.1 Земельные участки железнодорожного транспорта, включающие в себя земельные участки для:
- размещения железнодорожных путей;
- размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
- установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
1.3.3.2 Земельные участки автомобильного транспорта, включающие в себя земельные участки для:
- размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;
- размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;
- установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса;
- размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог.
1.3.3.3 Земельные участки морского, внутреннего водного транспорта, включающие в себя земельные участки для:
- размещения искусственно созданных внутренних водных путей;
- размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;
- выделения береговой полосы.
1.3.3.4 Земельные участки воздушного транспорта, включающие в себя земельные участки для:
- размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.
1.3.3.5 Земельные участки трубопроводного транспорта, включающие в себя земельные участки для:
- размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
- размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.
1.3.4 Земельные участки связи, радиовещания, телевидения и информатики - земельные участки, которые используются или предназначены для:
- размещения эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;
- размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;
- размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;
- размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;
- размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.
1.3.5 Земельные участки для обеспечения космической деятельности - земельные участки, которые используются или предназначены для:
- размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности.
1.3.6. Земельные участки обороны и безопасности - земельные участки, которые используются или предназначены для:
- строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);
- разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);
- создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие).
1.3.7 Земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.
1.3.8 Земельные участки иного специального назначения.
1.4 Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:
- группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.
1.5 В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.
2. Группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения
В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения, указанные в п. 1.3 Методики, объединяются в следующие группы.
Первая группа включает в себя:
- земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;
- земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта;
- земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
Вторая группа включает в себя:
- земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;
- земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
Третья группа включает в себя земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.
Четвертая группа включает в себя:
- земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;
- земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;
- земельные участки для размещения железнодорожных путей;
- земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;
- земельные участки для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;
- земельные участки для установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сервиса;
- земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей;
- земельные участки береговой полосы;
- земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
- земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков;
- земельные участки для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;
- земельные участки для размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;
- земельные участки для размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;
- земельные участки для размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.
Пятая группа включает в себя:
- земельные участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;
- земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
- земельные участки для размещение автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;
- земельные участки морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;
- земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;
- земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.
Шестая группа включает в себя:
- земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);
- земельные участки для разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);
- земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие);
- земли иного специального назначения.
3. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе
Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночная# стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков*).
4. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе
4.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;
- определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
4.2 Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе.
Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:
- определение Типового перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне Российской Федерации;
- определение перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации;
- объединение земельных участков, отнесенных ко второй группе, в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации;
- сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации о рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает количество факторов кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате, и (или) рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки. Информация считается достаточной, если количество земельных участков и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, с целью обеспечения достаточности используемой информации может осуществляться расчет рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата и (или) рыночная стоимость и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата превышает количество факторов кластеризации.
4.3 Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе кластеров.
Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Для кластеров, по которым в том числе используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом выделения или распределения в соответствии с п. 2 или 3 соответственно главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Для кластеров, по которым в том числе осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, указанный расчет осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.
4.4 Проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.
4.5 Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация в одном и более кластере осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.
4.6 Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется в следующей последовательности:
- установление минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1min);
- установление среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗпром1min (УПКС сред1);
- расчет соотношения между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;
- расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам на соотношение между УПКСЗпром1min и УПКС сред1.
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.
5. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе
5.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация земельных участков, отнесенных к третьей группе;
- определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе;
- расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков;
- определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь;
- определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в каждом кластере путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.
6. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе
6.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.
6.2 Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
6.3 Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
7. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе
7.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.
7.2 Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.
7.3 Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе
8.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществляется в следующем порядке:
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.
8.2 Удельные показатели кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.
8.3 Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
------------------------------
* Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков признаны не нуждающимися в государственной регистрации письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593ЮД.
Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения
(утв. приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49)
I. Основные положения
Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее Технические указания) являются практическим руководством по реализации Рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.
Технические указания сопровождаются программным комплексом "Государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения" (далее ПК ГКОЗ Пром).
Методика, Технические указания, ПК ГКОЗ Пром и Руководство пользователя ПК ГКОЗ Пром составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения.
II. Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения
1. Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения в пределах территории субъекта Российской Федерации осуществляется по видам их использования в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости указанных земельных участков.
Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения осуществляется в соответствии с Приложением 1. Результат группировки земельных участков представляется в форме Таблицы 1.
Таблица 1
Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения
| N п/п |
Наименование землепользования |
Описание земельного участка (кадастровый номер) |
Площадь земельного участка, кв.м |
Номер группы | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | ||||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 | 10 |
| 1. | |||||||||
| 2. | |||||||||
| - | |||||||||
| n | |||||||||
Отнесение земельного участка промышленности и иного специального назначения к той или иной группе осуществляется в столбцах 05-10 путем проставления отметки "х".
III. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе
2. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночная# стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).
Рыночная стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе, представляются в форме Таблицы 2.
Таблица 2
Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе
| N п.п. |
Описание земельного участка (кадастровый номер) |
Рыночная стоимость земельного участка, руб. |
Название, дата, N отчета, кем подготовлен |
| 01 | 02 | 03 | 04 |
| 1 | |||
| 2 | |||
| - | |||
| n |
IV. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе
3. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;
- определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
4. Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе.
4.1. Для составления перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек, в состав которой должны обязательно быть включены:
- специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
- представитель территориального оркв.м.на Минимущества России;
- 1-2 оценщика (рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);
- 2-3 риэлтора (рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет);
В состав группы могут быть включены:
- представители оркв.м.нов государственной власти субъекта Российской Федерации, оркв.м.нов местного самоуправления;
- специалисты в сфере экономики и управления земельно-имущественным комплексом.
Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации. Типовой перечень факторов кластеризации земельных участков приведен в Приложении 2.
При определении перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень факторов кластеризации факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.
В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе (например, расстояние до столицы субъекта Российской Федерации).
Перечни факторов кластеризации, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.
4.2. Все земельные участки, отнесенные ко второй группе, описываются в разрезе факторов кластеризации. Указанная информация заносится в Таблицу 3 в тех единицах измерения, в которых факторы кластеризации определены в перечне факторов кластеризации.
Таблица 3
Информация о земельных участках, отнесенных ко второй группе
| N п.п. |
Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер) |
Факторы кластеризации | ||||
| 1 | 2 | 3 | _ | n | ||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | _ | 0n |
| 1 | ||||||
| 2 | ||||||
| - | ||||||
| n | ||||||
4.3. До проведения кластеризации проводится группировка земельных участков, отнесенных ко второй группе, по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость указанных земельных участков, установленному в соответствии с п. 4.1. Технических указаний. Диапазон (границы) изменения фактора устанавливается группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 4.1. Технических указаний.
В рамках сформированных с учетом фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость земельных участков, групп проводится кластеризация земельных участков по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель в кластеризации не участвует). При этом, количество кластеров определяется группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 4.1. Технических указаний, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.
Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с применением ПК ГКОЗ Пром.
Результатом кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, является перечень земельных участков по кластерам.
5. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
5.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.
Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки или объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.
Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается "рыночная" арендная плата, т.е. не используются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.
5.2. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется по земельным участкам и единым объектам недвижимости расположенным за чертой и в черте поселений. Указанная информация собирается начиная с 01.01.99 по форме, приведенной в Таблице 4. Каждый земельный участок или единый объект недвижимости, по которому имеется информации о рыночных ценах или арендной плате описываются в разрезе факторов кластеризации.
Таблица 4
Информация о земельных участках и единых объектах недвижимости
| N п.п. |
Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер) |
Вид информации | Факторы кластеризации | |||||||
| Рыночная цена земельного участка, руб./дата |
Арендная плата за земельный участок, руб./дата |
Рыночная цена единого объекта недви- жимости, руб./дата |
Арендная плата за единый объект недвижимости, руб./дата |
1 |
2 |
3 |
_ |
n |
||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 | _ | 0n |
| 1 | ||||||||||
| 2 | ||||||||||
| _ | ||||||||||
| n | ||||||||||
В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения на земельные участки или объекты недвижимости в соответствующие графы столбцов 03, 05 указанные цены вносятся с учетом поправок.
Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 07-0n Таблицы 4 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.
В случае, если земельный участок или единый объект недвижимости, по которому имеется информации о рыночных ценах или арендной плате, расположен в черте поселений, фактор кластеризации "близость к ближайшему поселению" вносится в соответствующую графу Таблицы 4 со значением "0".
5.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
5.3.1. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков):
АП
РСз = ----, (1)
Кк
где: РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
АП - арендная плата за земельный участок за вычетом операционных
расходов арендодателя, руб.;
Кк - коэффициент капитализации арендной платы
Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывается с привлечением лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее оценщики). Оценщик представляет отчет об обосновании величины коэффициента капитализации арендной платы.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки вносятся в Таблицу 5.
Таблица 5
Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки
| N п.п. |
Описание земельного участка (кадастровый номер) |
Арендная плата за земельный участок, руб. |
Коэффициент капитализации арендной платы |
Рыночная стоимость земельного участка, руб. |
|
| Значение коэффициен- та капитализа- ции арендной платы |
Название, дата, N отчета, кем подготовлен |
||||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 |
| 1 | |||||
| 2 | |||||
| _ | |||||
| n | |||||
5.3.2. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения в соответствии с п. 2 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:
РСз = РЦеон - ОС, (2)
где: РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий,
строений, сооружений), руб.
или распределения в соответствии с п. 3 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:
РСз = РЦеон х Дз, (3)
где: РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
Дз - доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости
единого объекта недвижимости
Стоимость улучшений рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке стоимости воспроизводства или замещения улучшений в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости так же рассчитывается с привлечением оценщиков или риэлторов. Оценщик или риэлтор представляет отчет об обосновании доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 6.
Таблица 6
Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости
| N п/п |
Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер) |
Рыночная цена единого объекта недвижи- мости, руб. |
Стоимость улучшений |
Доля стоимости земельного участка |
Рыночная стои- мость земель- ного участка, руб. |
||
| Стои- мость улуч- шений, руб. |
Название, дата, N отчета, кем подгото- влен |
Доля стоимо- сти земель- ного участка |
Название, дата, N отчета, кем подгото- влен |
||||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 |
| 1 | |||||||
| 2 | |||||||
| _ | |||||||
| n | |||||||
5.3.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости вносятся в Таблицу 7.
Таблица 7
Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единый объект недвижимости
| N п.п. |
Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер) |
Арендная плата за единый объект недвижимости, руб. |
Рыночная стоимость земельного участка |
|
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. |
Название, дата, N отчета, кем подготовлен |
|||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 |
| 1 | ||||
| 2 | ||||
| _ | ||||
| n | ||||
5.3.4. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием иной информации (информации, отличной от информации об арендной плате за земельные участки, рыночной цене и арендной плате за единые объекты недвижимости) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков вносятся в Таблицу 8.
Таблица 8
Расчет рыночной стоимости земельных участков
| N п.п. |
Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер) |
Рыночная стоимость земельного участка | |
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. |
Название, дата, N отчета, кем подготовлен |
||
| 01 | 02 | 03 | 04 |
| 1 | |||
| 2 | |||
| _ | |||
| n | |||
5.4. Проведение анализа статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере осуществляется путем расчета среднеквадратического отклонения.
Расчет среднеквадратического отклонения и выбраковка рыночных цен и (или) рыночной стоимости производится с применением ПК ГКОЗ Пром.
Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 9.
Таблица 9
Информация для установления связи между рыночной ценой и/или рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации
| N п/п |
Описание земельного участка (кадастровый номер) |
Площадь земельно- го участка, кв.м |
Рыночная цена или рыночная стоимость земельного участка, руб. |
Факторы кластеризации | ||||
| 1 | 2 | 3 | _ | n | ||||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | _ | 0n |
| 1 | ||||||||
| 2 | ||||||||
| _ | ||||||||
| n | ||||||||
Значения факторов кластеризации вносятся в графы столбцов 05-0n Таблицы 9 из соответствующих граф столбцов 07-0n Таблицы 4.
5.5. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере.
Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.
Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в 3 раза.
5.6 Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
Уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением ПК ГКОЗ Пром.
5.7 Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R2.
Связь считается достаточной при R2 >= 0,7
При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R2 < 0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.
Критерий достаточности R2 рассчитывается с применением ПК ГКОЗ Пром.
5.8. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1), осуществляется с применением ПК ГКОЗ Пром, путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации.
5.9. Расчет кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляется путем умножения УПКСЗпром1 на площадь данного земельного участка,
5.10. Расчет кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков также может осуществляться методом сравнения продаж.
При использовании метода сравнения продаж кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе определяется как рыночная стоимость земельного участка в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков представляются по форме Таблицы 8.
5.11. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗ пром2), осуществляется по формуле 4:
УПКСЗпром1min
УПКСпром2 = --------------- х УПКСсред2, (4)
УПКСсред1
где УПКСЗпром1min - минимальное значение удельного показателя кадастровой
стоимости земельного участка, отнесенного ко второй
группе земельных участков, вошедших в кластеры с
достаточной информацией о рыночных ценах и (или)
рыночных стоимостях земельных участков;
УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой
стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой
(при их отсутствии - удельных показателей кадастровой
стоимости земель индивидуальной жилой застройкой)
по поселению наиболее близкому по местоположению к
земельному участку, по которому установлен
УПКСЗпром1min;
УПКС сред2 - среднее значение удельных показателей кадастровой
стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой
(при их отсутствии - удельных показателей кадастровой
стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по
поселению наиболее близкому по местоположению к
оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй
группе и вошедшим в кластер с недостаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков.
5.11. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляется путем умножения УПКСпром2 на площадь данных земельных участков.
Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 10.
Таблица 10
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
/------------------------------------------------------------------------------------------------------------\
| N |Наименова-| Описание | Площадь |УПКСЗ пром1min,|УПКС сред1,|УПКС сред2,| УПКСЗ | Кадастровая |
| п/п | ние | земельного |земельного | руб./кв.м |руб./кв.м | руб./кв.м | пром2, | стоимость |
| |землеполь-| участка | участка, | | | |руб./кв.м | земельного |
| | зования |(кадастровый | кв.м | | | | |участка, руб. |
| | | номер) | | | | | | |
|-----+----------+-------------+-----------+---------------+-----------+-----------+----------+--------------|
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 |
|-----+----------+-------------+-----------+---------------+-----------+-----------+----------+--------------|
| 1 | | | | | | | | |
|-----+----------+-------------+-----------+---------------+-----------+-----------+----------+--------------|
| 2 | | | | | | | | |
|-----+----------+-------------+-----------+---------------+-----------+-----------+----------+--------------|
| ... | | | | | | | | |
|-----+----------+-------------+-----------+---------------+-----------+-----------+----------+--------------|
| n | | | | | | | | |
\------------------------------------------------------------------------------------------------------------/
V. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе
6. Определение кадастровой стоимости земельных участков третьей группы осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация земельных участков;
- определение кадастровой стоимости земельного участка.
7. Кластеризация земельных участков
7.1. Определение перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации осуществляется группой экспертов, сформированной в соответствии с требованиями, определенными пунктом 4.1. Технических указаний.
Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации. Типовой перечень факторов кластеризации земельных участков, отнесенных к третьей группе, приведен в Приложении 3 к Техническим указаниям.
При определении перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации экспертам следует руководствоваться пунктом 4.1. Технических указаний.
7.2. Кластеризация земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в порядке и с учетом требований, определенных п.п. 4.2., 4.3. Технических указаний.
7.3. Для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется эталонный земельный участок.
Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся ("обычные") характеристики земельного участка.
Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.
Эталонный земельный участок для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется в разрезе факторов кластеризации по форме, представленной в Таблице 11.
Таблица 11
Определение эталонного земельного участка для кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе
| N п.п. |
Описание эталонного земельного участка |
Факторы кластеризации | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | _ | n | ||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | _ | 0n |
| 1 | |||||||
| 2 | |||||||
| ... | |||||||
| n | |||||||
Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n Таблицы 11 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.
7.4. Расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе, представляются по форме Таблицы 8.
7.5. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости эталонного земельного участка для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется путем деления его рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь.
7.6. Кадастровая стоимость земельного участка в кластере земельных участков, отнесенных к третьей группе, рассчитывается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости эталонного земельного участка в данном кластере земельных участков на площадь оцениваемого земельного участка.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, приводятся в Таблице 12.
Таблица 12
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе
| N п.п. |
Наименование землепользования |
Описание земельного участка (кадастро- вый номер) |
Площадь земельного участка, кв.м |
Удельный показатель кадастро- вой стоимости эталонного земельного участка, руб./кв.м |
Кадастровая стоимость земельного участка, руб. |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 |
| 1 | |||||
| 2 | |||||
| _ | |||||
| n |
VI. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе
8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.
9. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района равен среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с оцениваемыми земельными участками или среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками в пределах территории того же административного района.
10. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, приводятся в Таблице 13.
Таблица 13
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе
| N п/п |
Наименова- ние землеполь- зования |
Описание земельного участка (кадастро- вый номер) |
Площадь земельного участка, кв.м |
Категория и (или) вид использо- вания земель, граничащих с оценивае- мым земельным участком |
Удельный показатель кадастровой стоимости категории и (или) вида использова- ния земель, граничащих преобладаю- щей с оцениваемым земельным участком |
Кадастро- вая стоимость земельно- го участка, руб. |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 |
| 1 | ||||||
| 2 | ||||||
| _ | ||||||
| n |
VII. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе
11. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.
12. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.
13. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, приводятся в Таблице 14.
Таблица 14
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе
| N п/п |
Наименование землепользо- вания |
Описание земельного участка (кадастро- вый номер) |
Площадь земельного участка, кв.м |
Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, руб./кв.м |
Кадастровая стоимость земельного участка, руб. |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 |
| 1 | |||||
| 2 | |||||
| _ | |||||
| n |
VIII. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе
14. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществляется в следующем порядке:
- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.
15. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.
16. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, приводятся в Таблице 15.
Таблица 15
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе
| N п/п |
Наимено- вание земле- пользо- вания |
Описание земельного участка (кадастро- вый номер) |
Площадь земель- ного участка, кв.м |
Категория и (или) вида использова- ния земельных участков наиболее близких по функциональ- ному назначению к оцениваемому земельному участку |
Минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель категории и (или) вида использова- ния наиболее близких по функциональ- ному назначению к оцениваемому земельному участку, руб./кв.м |
Кадастро- вая стоимость земельно- го участка, руб. |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 |
| 1 | ||||||
| 2 | ||||||
| _ | ||||||
| n |
|
Руководитель Росземкадастра |
С.И.Сай |
Приложения к Техническим указаниям по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения
Приложение 1
| Земельные участки промышленности и иного специального назначения |
Группа | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | |
| Земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки космодромов | Х | |||||
| Земельные участки под стартовыми комплексами и пусковыми установками |
Х | |||||
| Земельные участки под командно-измерительными комплексами |
Х | |||||
| Земельные участки под центрами и пунктами управления полетами космических объектов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки под пунктами приема, хранения и переработки информации |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки под базами хранения космической техники |
Х | |||||
| Земельные участки под районами падения отделяющихся частей ракет |
Х | |||||
| Земельные участки полигонов приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки под объектами экспериментальных баз для отработки космической техники |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки центров и оборудования для подготовки космонавтов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки других наземных сооружений и техники, используемые при осуществлении космической деятельности |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов промышленности |
|
Х |
|
|
|
|
| Земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами |
|
Х |
|
|
|
|
| Земельные участки гидроэлектростанций и обслуживающих их сооружений и объектов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки атомных станций и обслуживающих их сооружений и объектов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и обслуживающих их сооружений и объектов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и обслуживающих их сооружений и объектов |
Х |
|
|
|
|
|
| Земельные участки эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения |
|
|
|
|
Х |
|
| Земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог |
|
|
Х |
|
|
|
| Земельные участки для разработки полезных ископаемых |
Х | |||||
| Земельные участки воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки железнодорожных путей |
Х | |||||
| земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сервиса |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей |
Х | |||||
| Земельные участки береговой полосы | Х | |||||
| Земельные участки нефтепроводов, кв.м.зопроводов, иных трубопроводов |
Х | |||||
| Земельные участки охранных зон с особыми условиями использования земельных участков |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи |
|
|
|
Х |
|
|
| Земельные участки эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта |
|
|
|
|
Х |
|
| Земельные участки автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств |
|
|
|
|
Х |
|
| Земельные участки морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта |
|
|
|
|
Х |
|
| Земельные участки объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта |
|
|
|
|
Х |
|
| Земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями использования |
|
|
|
|
Х |
|
| Земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и оркв.м.нов (размещение военных оркв.м.низаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий) |
|
|
|
|
|
Х |
| Земельные участки для разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов) |
|
|
|
|
|
Х |
| Земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие) |
|
|
|
|
|
Х |
| Земли иного специального назначения | Х | |||||
Приложение 2
Типовой перечень факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе
1. Расстояние до центра субъекта; км
2. Расстояние до ближайшего поселения; км
3. Наличие водопровода; да/нет (1/0)
4. Наличие кв.м.зопровода; да/нет (1/0)
5. Наличие канализации; да/нет (1/0)
6. Наличие электричества; да/нет (1/0)
7. Расстояние до ближайшей магистрали транспортом; км
8. Расстояние до ближайшей грузовой станции ж/д; км
9. Расстояние до ближайшего морского/речного порта; км
10. Количество жителей в административном районе, в котором расположен объект оценки; тыс. чел.
Приложение 3
Типовой перечень факторов кластеризации земельных участков, отнесенных к третьей группе
1. Расстояние до центра субъекта; км
2. Расстояние до ближайшего поселения численностью свыше 10 тыс. чел.; км
3. Грузопоток; кол. ед/в год
4. Класс дороги
5. Наличие водоснабжения; да/нет (1/0)
6. Наличие канализации; да/нет (1/0)
7. Наличие энергоснабжения; да/нет (1/0)
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения"
По заключению Минюста РФ от 8 апреля 2003 г. N 07/3354-ЮД настоящий приказ не нуждается в государственной регистрации
Текст приказа официально опубликован не был
Приказом Минэкономразвития России от 21 сентября 2017 г. N 469 настоящий документ признан не подлежащим применению