Приложение N 1. Концепция создания системы налогообложения недвижимости на территории города Иркутска

Приложение N 1

к решению городской Думы г.Иркутска

от 20 апреля 1999 г. N 332-32гД(2)

Концепция
создания системы налогообложения недвижимости
на территории города Иркутска

Введение

Продолжающиеся процессы сокращения государственной поддержки территорий и ненадежность существующих источников доходов местных бюджетов поставили органы местного самоуправления перед необходимостью поиска наиболее эффективных и доступных методов экономического и административно-хозяйственного управления.

Настоящая Концепция представляет собой описание конкретных направлений в решении задачи эффективного использования собственных ресурсов и формирования устойчивых источников средств городского бюджета.

Стратегия реализации Концепции ориентирована на минимальные изменения в организационной структуре действующих органов управления г. Иркутска.

1. Общие положения

1.1. Основные определения

На основании Федерального Закона от 20 июля 1997 г. N 110-ФЗ "О проведении эксперимента налогообложения недвижимости в городах Новгороде и Твери" и Проекта ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О проведении эксперимента налогообложения недвижимости в городах Новгороде и Твери" в г. Иркутске ведутся подготовительные работы по участию города в эксперименте налогообложения недвижимости.

Для целей настоящей концепции нижеследующие термины означают:

Недвижимость - земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть элементы, перемещение которых невозможно без соизмеримого ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения и строения.

Налог на недвижимость - консолидированный налог, который заменит действующие налоги на имущество, а именно налог на имущество предприятий, налог на имущество физических лиц, кроме налога на транспортные средства, предусмотренного Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц", и земельный налог.

Объектом налогообложения являются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения, строения и помещения, а также квартиры и подземные сооружения. Налогооблагаемая база по налогу на недвижимость исчисляется, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, за который исчисляются платежи.

Плательщиками налога на недвижимость являются: 1.по недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности, - юридические и физические лица, обладающие по тем или иным основаниям вещными и (или) обязательными правами на недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности; 2.по недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности, - собственники недвижимости; по недвижимости, находящейся в общей собственности, - собственники такой недвижимости, выступающие солидарными плательщиками налога на недвижимость.

Управление налогом на недвижимость - комплекс мероприятий по регламентации процесса выработки и реализации управленческих решений в части налогообложения недвижимости, организации работ по управлению налогом на недвижимость, информационному обеспечению системы налогообложения недвижимости.

1.2. Основные принципы создания системы
налогообложения недвижимости

1. Простота системы налогообложения недвижимости. База налога определяется, исходя из обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости, которая понятнее и известнее, чем балансовая или инвентарная стоимость.

2. Зависимость размера налога на недвижимость от качества и местоположения земельного участка и объекта недвижимости.

3. Справедливость распределения налогового бремени. Ставка нового налога - единая для всех видов недвижимости, различается лишь доля обоснованной рыночной стоимости, которая подлежит налогообложению.

4. Незначительное повышение налогового бремени в части жилья. Налог на недвижимость жилого назначения, в особенности граждан, не превысит платы за найм.

5. Разумность и понятность системы налоговых льгот и стимулов, основанная на анализе изменения налогового бремени при переходе к новому налогу.

1.3. Цели создания системы налогообложения недвижимости

Финансовые цели - создание более устойчивой и надежной доходной части городского бюджета; получение средств для финансирования инфраструктуры; повышение сбора налогов.

Экономические цели - стимулирование экономического развития путем снижения налогового бремени на собственников недвижимости, освобождения от налогообложения активов основных фондов организаций; стимулирование эффективного использования городских земель и развития рынка недвижимости.

Правовые и административные цели - улучшение учета недвижимости, создание информационной базы для регистрации прав собственности, улучшения планирования землепользования и городского развития, улучшение инвестиционного климата за счет стабилизации налогообложения земли и зданий.

Политические цели - укрепление финансовой основы органов городского самоуправления.

Социально-политические - более справедливое распределение налогового бремени.

1.4. Задачи по формированию системы
налогообложения недвижимости

Формирование и учет объектов недвижимости

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Создание структурного подразделения администрации г. Иркутска для управления налогом на недвижимость

Оценка недвижимости в целях налогообложения и сбора налога

Сокращение процедур принятия решений по управлению налогом на недвижимость и их реализации

Создание информационной системы управления налогом на недвижимость

2. Основные направления создания системы
налогообложения недвижимости

2.1. Нормативно-правовая основа

После принятия изменений и дополнений к ФЗ "О проведении эксперимента налогообложения недвижимости в городах Новгороде и Твери" о включении г. Иркутска в число городов - участников эксперимента и продления срока действия закона,или после принятия второй части проекта Налогового Кодекса РФ, а также принятия соответствующего закона Иркутской области и после оформления договора или иных форм сотрудничества с ГНИ по г. Иркутску для реализации настоящей Концепции следует разработать и ввести в действие следующие нормативные акты:

Распоряжение мэра города о подготовке к эксперименту налогообложения недвижимости в г. Иркутске;

Положение "Об отделе налогообложения недвижимости";

Положение "О порядке регистрации объектов незавершенного строительства";

Положение "О комиссии по решению спорных вопросов, связанных с налогообложением недвижимости";

Положение "О порядке уплаты налога на недвижимость"

Инструктивные материалы для органов, участвующих в осуществлении проекта по созданию системы налогообложения недвижимости.

2.2. Разрешение споров о недвижимости

Налогоплательщики будут иметь право обжаловать оценку налога, если они не согласны с расчетом стоимости.

Разногласия могут быть урегулированы через комиссию по разрешению спорных вопросов ( см.п.2.1.), но налогоплательщики также сохраняют право на обращение в суд, предусмотренное законодательством РФ.

2.3. Формирование, учет объектов недвижимости
и регистрация прав на недвижимость

Под формированием объекта недвижимости понимается комплекс работ по выделению и описанию границ земельного участка, а также экспертиза и техническое, экономическое и другое описания зданий, строений и сооружений, расположенных на этом участке, в результате чего он получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов. Формирование объекта недвижимости завершается присвоением ему кадастрового номера.

Под учетом недвижимости понимается занесение в соответствующий реестр (кадастр) сведений о сформированном объекте недвижимости и присвоение ему индивидуального учетного номера (идентификатора).

Сведения, полученные в результате формирования объекта недвижимости, могут использоваться для регистрации прав на недвижимость, оценки недвижимости, финансового и другого планирования, налоговых органов, органов внутренних дел, других органов.

Формированием и учетом объектов недвижимости должны заниматься:

Бюро технической инвентаризации - экспертиза и описание строений, зданий и сооружений;

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству - проведение землеустроительных работ, описание земельного участка, учет объектов недвижимости на базе земельного кадастра, инвентаризация земельных участков;

Комитет по управлению муниципальным имуществом - учет муниципального имущества.

Одновременно с формированием и учетом объектов недвижимости осуществляется регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".Осуществление функции по государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г.Иркутска возложено в соответствии с постановлением губернатора Иркутской области от 07 апреля 1998 N 252-п на филиал Департамента Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными признаками такой системы: ведение реестра прав на недвижимое имущество; обеспечение государственных гарантий имущественных прав.

Для целей создания налогового реестра необходима информация о владельцах (пользователях) недвижимости, расположенной на территории г.Иркутска, информация о зарегистрированных правах, которая может быть получена из Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Для этого необходимо скоординировать работу по обмену информацией между Департаментом, Бюро технической инвентаризации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и Комитетом по управлению муниципальным имуществом посредством создания единой информационной системы.

2.4. Создание отдела налогообложения недвижимости

Для осуществления данной Концепции в структурном подразделений администрации города - Комитете по управлению муниципальным имуществом - представляется целесообразным создать отдел налогообложения недвижимости после оформления договора или иных форм сотрудничества с ГНИ по г. Иркутску.

Отдел налогообложения недвижимости - будет выполнять следующие задачи: создание и ведение налогового реестра, сбор и анализ данных по сделкам на рынке недвижимости для определения факторов,влияющих на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости;определение размера налога и субъекта налогообложения, выпуск налоговых счетов, анализ налоговых поступлений.

Функции отдела налогообложения недвижимости:

подготовка городских проектов нормативно-правовых документов органов городского самоуправления г. Иркутска, регламентирующих порядок проведения работ по ведению налога на недвижимость и его управлению;

участие в прогнозе бюджетных поступлений в части налога на недвижимость;

координация деятельности структурных подразделений администрации города по обновлению информации налогового реестра;

анализ данных рынка по стоимости недвижимости;

определение фискальной стоимости недвижимости;

инструкция по выполнению расчетов налоговых льгот;

расчет размера налога для всех плательщиков налога на недвижимость;

выпуск и доставка в налоговую инспекцию налоговых счетов;

ведение учета на бумажных и электронных носителях;

получение данных об оплате налога от банков;

сбор и обработка данных по налоговым платежам;

рассмотрение жалоб налогоплательщиков;

своевременное представление налогоплательщикам информации по расчету налога и срокам уплаты.

После принятия изменений и дополнений к ФЗ "О проведении эксперимента налогообложения недвижимости в городах Новгороде и Твери" о включении г. Иркутска в число городов - участников эксперимента и продления срока действия закона,или после принятия второй части проекта Налогового Кодекса РФ, а также принятия соответствующего закона Иркутской области и после оформления договоров или иных форм сотрудничества с ГНИ по г. Иркутску, с организациями оценщиков и другими организациями информация для отдела налогообложения недвижимости будет поступать из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, Комитета по управлению муниципальным имуществом, Бюро технической инвентаризации, Государственной налоговой инспекции по г. Иркутску, Регистрационной палаты городской администрации, городского финансового управления, организаций оценщиков.

2.5. Создание системы оценки недвижимости

Практика постоянной рыночной оценки недвижимости в целях налогообложения и сборов является общепринятой во всех развитых странах мира.

В целях координации формирования системы, контроля соблюдения стандартов оценки, организации подготовки специалистов и единого методического руководства необходимо создать систему оценки стоимости недвижимости.

Руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 7.12.96 г. N 1442 "О переоценке основных фондов" (в ред. Постановления Правительства РФ от 17.10.97 г. N 1332) и "Порядком проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г.", зарегистрированного в Минюсте РФ 7.03. 97 г. N 1266, а также основываясь на традиционных методиках определения рыночной стоимости объектов недвижимости, система оценки должна включать следующие этапы:

1. Анализ рынка недвижимости (обзор ситуации на рынке недвижимости, выявление факторов, влияющих на цену объекта, анализ спроса и предложений, сбор информации по рыночным сделкам)

2. Построение модели оценки (оценка влияния и взаимосвязи факторов, включенных в модель, определение структуры модели, анализ влияния фактора местоположения)

3. Уточнение модели оценки

4. Апробация модели на реальных объектах

5. Проверка работы модели для целей налогообложения

6. Разработка методики оценки недвижимости для налогообложения.

2.6. Создание единой информационной системы

Создание общего информационного пространства системы налогообложения недвижимости строится на основе выполнения программы по созданию информационной системы г. Иркутска (ИС-ГИ).

Функционирование всех структурных подразделений, выполняющих сбор и учет информации по недвижимости, формирование и ведение ими соответствующих баз данных в едином информационном пространстве является основой эффективной работы системы налогообложения недвижимости.

Отдел налогообложения недвижимости, используя единую информационную систему, должен обладать необходимой информацией по недвижимости для ее дальнейшей обработки.

Обновление информации должно производиться в любой момент времени, используя базы данных структурных подразделений администрации г. Иркутска в объеме необходимом для комплексной оценки стоимости недвижимости.

Функции: координация информационного взаимодействия между структурными подразделениями администрации г. Иркутска в части налогообложения недвижимости, хранение архивов - должны быть возложены на отдел налогообложения недвижимости.

Программно-техническая поддержка структурных подразделений, выполняющих сбор и учет информации по недвижимости, должна быть согласована с Управлением информатизации администрации г. Иркутска.

Упорядочение доступа в информационное пространство должно быть организовано согласно Постановления мэра г. Иркутска N 031-06-1577/7 "Об утверждения положения о муниципальных базах и банках данных".

Структурные подразделения администрации г. Иркутска, участвующие в системе налогообложения недвижимости, должны быть обеспечены эффективным компьютерным оборудованием и программным обеспечением.

2.7. Подготовка персонала

Разработка и реализация учебных и подготовительных программ должны быть спланированы в соответствии со стадией и уровнем реализации системы налогообложения недвижимости.

Для обучения и подготовки должны быть определены краткосрочные и долгосрочные цели и задачи. Краткосрочные цели и задачи обучения направлены на осознание и принятие перемен в управлении недвижимостью. Все ключевые группы управления с самого начала внедрения системы налогообложения недвижимости должны иметь представление об общей концепции налогообложения, своем месте и роли в этой системе. Решение этих задач можно осуществить путем проведения специальных семинаров и совещаний, соответствующих публикаций в прессе, и другими способами. Долгосрочные зада высшими учебными заведениями г. Иркутска и быть направлены на фундаментальную подготовку высококвалифицированных специалистов.

2.8. Организационная подготовка

Учитывая различные интересы в сфере налогообложения недвижимости, а также необходимость проведения жесткой, скоординированной и последовательной территориальной политики в целях реализации настоящей Концепции, первоочередным шагом в создании организационной структуры системы налогообложения недвижимости должно стать образование отдела налогообложения.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Бюро технической инвентаризации, Государственная налоговая инспекция по г. Иркутску и другие структуры и организации, участвующие в системе налогообложения должны вести скоординированную работу по осуществлению данного проекта, помогать в сборе информации для создания налогового реестра.

2.9. Работа с налогоплательщиками

Информирование налогоплательщиков о ходе реформы налогообложения недвижимости должно осуществляться через средства массовой информации (прессу, телевидение, радио) и другими способами.

3. Реализация Концепции

После принятия изменений и дополнений к ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери" о включении г. Иркутска в число городов-участников эксперимента и продления срока действия закона или после принятия второй части проекта Налогового Кодекса РФ реализация Концепции должна осуществляться в рамках ряда целевых программ, подготовленных отделом налогообложения недвижимости и утвержденных мэром и городской Думой г.Иркутска

В 1999 году необходимо разработать и обеспечить начало внедрения следующих программ:

программа создания системы формирования, учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество;

программа создания системы оценки объектов недвижимости;

программа создания единой информационной системы по недвижимости;

программа подготовки специалистов системы налогообложения недвижимости;

программа инвентаризации объектов недвижимости г. Иркутска.

4. Финансирование для реализации Концепции

Объемы финансирования, необходимые для внедрения предлагаемой системы налогообложения недвижимости, должны определиться в ходе разработки конкретных целевых программ, включающих в себя в том числе и технико-экономические обоснования каждого проекта.

Источниками финансирования могут быть средства городского бюджета и иные средства, поступающие от заинтересованных организаций с заключением договоров на взаимовыгодных условиях.

Председатель Комитета

по управлению муниципальным

имуществом г.Иркутска

Л.А.Ощерин