Приложение N 1. Целевая муниципальная некоммерческая социально-экономическая программа адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий по системе "Комбиинвест"

Приложение N 1

к постановлению мэра г. Иркутска

от 26 декабря 1997 г. N 129-15ГД(2)

Российская Федерация

Администрация г. Иркутска
управление капитального строительства

Целевая муниципальная некоммерческая
социально-экономическая программа адресной помощи
гражданам в улучшении жилищных условий по системе
"Комбиинвест"

Концепция

Иркутск, 1997 г.

1. Социально-экономические предпосылки разработки
и внедрения комбинированной системы инвестирования
строительства жилых домов в г. Иркутске

Как известно, в настоящее время Иркутское жилищное строительство испытывает кризис. Во многом этот кризис связан с отсутствием прежнего объема финансирования. Раньше основным финансовым источником были средства, выделяемые федеральным и местными бюджетами. На эти средства застраивались целые жилые микрорайоны. Сейчас положение значительно ухудшилось. Средств на строительство и федеральным, и местными бюджетами выделяется из года в год все меньше и меньше. Уже в 1998 году возможна ситуация, когда в Иркутске будет финансироваться только строительство объектов социального назначения.

С другой стороны, в городе существует большой спрос на жилье. Так, по данным на 01 апреля 1997 г., только стоящих на учете по улучшению жилищных условий в г. Иркутске 14'836 семей. Кроме льготных категорий нуждающихся (7'058 семей), в эту группу попадают граждане из бедных и средних (по российским меркам) слоев населения, т.е. тех слоев, которые не в состоянии купить жилье по существующим рыночным ценам. В такой классической рыночной ситуации, когда спрос превышает предложение, возникают и уже применяются новые схемы продажи жилья.

Так, например, Финансово-строительная компания "Новый город" ведет с 1996 года активную рекламную кампанию по привлечению средств иркутян в жилищное строительство. В своих выступлениях "Новый город" обещает гражданам построить квартиры дешевле инвестиционной стоимости, т. е. по 1,2-1,7 млн. руб./ кв. м. Этой стоимости фирма планирует добиться путем успешного использования средств вкладчиков на рынке ценных бумаг.

Другим примером новой схемы продажи жилья является предлагаемая УКС администрации г. Иркутска программа "Комбиинвест". Данная программа комбинированного инвестирования применяется в Северо-Восточной Префектуре г. Москвы с 1994 г. 6 августа 1996 года Постановлением правительства г. Москвы N 648, подписанным мэром Лужковым, данной программе был присвоен статус муниципальной.

В октябре 1996 г. УКС администрации г. Иркутска закупил Программу для развертывания "Комбиинвест" в Иркутске. В течении 3-х месячной обработки полученной информации, УКС адаптировал Программу для условий г. Иркутска.

2. Основные исходные принципы программы

"Комбиинвест" - комбинированная система инвестирования, объединяющая элементы ипотечного кредитования и системы стройсбережений. Исходными принципами данной Программы, являются:

2.1. Целевое использование инвестиционных средств граждан в жилищном строительстве.

2.2. Создание системы гарантий соблюдения прав индивидуальных инвесторов (валютное индексирование вкладов, гарантия банка-гаранта).

2.3. Обеспечение совместного финансового участия местных органов власти и граждан в инвестировании жилищного строительства.

2.4. Согласование деятельности городской администрации по жилищному строительству с деятельностью по выдаче безвозмездных субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, согласно решению городской Думы от 14 февраля 1997 N 60-7ГД " О положении "О порядке предоставления гражданам, проживающим в г. Иркутске и нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья".

2.5. Формирование в ходе реализации Программы фонда жилищных субсидий для адресной помощи гражданам, имеющим право на субсидию на строительство жилья.

2.6. Обеспечение принципа дифференцированной платности жилья для различных категорий граждан на социально-справедливой основе в соответствии с действующим законодательством.

2.7. Ориентация на средние слои населения, очередников, учителей, врачей, военных, северян и других работников бюджетной и внебюджетной сфер.

2.8. Опора на действующие законодательные акты и нормативные документы.

2.9. Проведение эффективной инвестиционной политики, способствующей дальнейшему увеличению объемов жилищного строительства, развитию строительной индустрии и общему улучшению инвестиционного климата в г. Иркутске.

3. Организационная схема реализации программы

Реализация Программы начинается с подписания мэром города Иркутска постановления о целевой муниципальной некоммерческой социально-экономической программе адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий по системе "Комбиинвест".

По этому Постановлению Управлению капитального строительства администрации г. Иркутска поручается:

ГАРАНТ:

Приложение N 2 не прилагается

- заключать от имени администрации города договора с гражданами индивидуальными инвесторами (Приложение N 2);

- заключить договор с банком на открытие банковского целевого счета для обслуживания Программы;

- заключить договора с риэлторской и оценочной фирмами на оказание риэлторских и оценочных услуг.

Организационная схема "Комбиинвест" выглядит следующим образом:

Городская администрация:

1) Закрепляет за Программой земельные участки под строительство или реконструкцию жилых домов с учетом требований к объектной базе.

2) Определяет списки очередников-льготников, имеющих право на получение субсидии для строительства жилья.

3) Распределяет средства фонда субсидий.

4) Контролирует ход реализации Программы.

УКС администрации:

1) Разрабатывает пакет документов, в том числе договорной блок, регламентирующий взаимодействие всех структур, обеспечивающих реализацию Oрограммы;

2) Выполняет функции генерального заказчика на строительство жилья по программе "Комбиинвест".

3) Аккумулирует инвестиционные средства на целевом счете строительства и использует их для реализации Программы.

4. Схема инвестирования жилья и льготы для участника
программы

Программа "Комбиинвест" позволяет объединить инвестиционностроительную деятельность городской администрации с ее деятельностью по выделению гражданам субсидий на строительство. По Программе стоимость строительства как для граждан, имеющих право на получение субсидии, так и для граждан, обычных участников Программы существенно ниже рыночной цены жилья (см. рис.2.).

	Рыночная цена 110-115%
1. Граждане, обычные участники	Инвестиционная стоимость 100%
2. Льготные участники	Личный вклад 30-95%	Субсидии 5-70%

Рис.2. Схема совместного финансового участия в строительстве

Личный вклад участника Программы определяется на начальном, накопительном этапе Программы с учетом его прав на получение субсидий, в момент заключения договора на долевое участие в строительстве жилого дома по Программе "Комбиинвест".

Cистема "Комбиинвест" позволяет участнику Программы осуществить платежи в щадящем режиме, в том числе с использованием ссуды и средств, вырученных от продажи ранее занимаемого жилья.

Приобретение жилья в собственность производится участником в три этапа, каждый из которых может присутствовать или не присутствовать в каждом конкретном случае в зависимости от желания участника:

1. Накопительный этап - с момента заключения договора на долевое участие в строительстве жилого дома по Программе "Комбиинвест" до момента полной выплаты личного целевого вклада, т.е. по достижению 70% от первоначальной стоимости квартиры. Данный этап занимает от 1 дня до 10 и более лет в зависимости от желания и возможностей участника Программы.

На этом этапе происходит постепенное, без ограничения сроков, накопление средств участника на целевом счете Программы с одновременным инвестированием их в строительство. При этом осуществляется следующая система гарантий прав участника:

- вклад участника на счете индексируется в долларовом эквиваленте;

- участник может выйти из Программы и забрать накопленные средства, предварительно предупредив об этом городскую администрацию. При этом к нему не применяются никакие штрафные санкции.

2. Инвестиционный этап - с момента заключения соглашения об определении адреса в конкретном жилом доме программы "Комбиинвест" и до момента выплаты 95% от первоначальной стоимости квартиры. Данный этап занимает от нескольких месяцев до двух лет.

На этом этапе участник заключает дополнительное соглашение об определении адреса в конкретном строящемся жилом доме программы "Комбиинвест" и вносит средства в соответствии с графиком, определенным соглашением. На данном этапе кроме личных средств могут также использоваться субсидии предприятия, на котором работает участник, средства от продажи раннее занимаемого им жилья и кредиты из банка.

Поскольку график поступления денег на данном этапе жестко связан с графиком финансирования строительства конкретного дома, отношения между городской администрацией и участником на этом этапе построены на более жесткой основе. Так, в случае нарушения участником сроков оплаты, к нему могут применяться штрафные санкции вплоть до замены данного участника другим участником и переноса его очереди на следующий дом. При этом, как и на первом этапе, участник вправе отказаться от участия в Программе и потребовать возврата своих средств. Однако при этом, с него будет удержан штраф в размере 0,5% от суммы договора.

3. Этап окончательных взаиморасчетов - после завершения инвестиционного этапа, в течении 20 дней с момента подписания акта Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию до выплаты 100% от окончательной стоимости строительства.

ГАРАНТ:

Нумерация разделов приводится в соответствии с источником

6. Требования к объектной базе и срокам реализации
программы

Программа "Комбиинвест" позволяет совместить щадящие сроки инвестирования строительства жилья участниками с системой адресной помощи им несмотря на неустойчивую макроэкономическую ситуацию в стране, не располагающую к использованию классической ипотеки. Для реализации такой системы необходима постоянно воспроизводимая во времени объектная база (земельные участки под строительство жилья).

Оптимальным числом объектов для реализации Программы является 9-12 с освоением их в два этапа, что обеспечит стабильное развитие "Комбиинвест" и достаточную объектную базу для массового привлечения участников. Начало функционирования Программы рассматривается как начало продолжительной и непрерывной городской программы строительства жилья для очередников с элементами платности и зарабатывания этого жилья.

Программа предусматривает два этапа в своей реализации:

I этап - апробация системы использования комбинированных внебюджетных источников инвестирования на объектах первой очереди строительства.

II этап - внедрение системы адресной помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на объектах второй очереди жилищного строительства.

Первый этап с учетом имеющегося у УКС администрации опыта строительства рассчитан на 1 год. На этом этапе проводится апробация разработанной системы на конкретных объектах городского незавершенного строительства. Использование объектов незавершенного строительства позволит существенно снизить проблему выделения муниципальных безвозмездных субсидий и повысить процент льготных участников на начальном этапе Программы.

На данном этапе УКС администрации планирует отработать блоки (1) работы с банком, (2) работы с очередниками и субсидиями, (3) работы с обычными участниками, (4) работы с риэлторскими и оценочными фирмами, (5) рекламы в средствах массовой информации (СМИ), (6) тендерных конкурсов по проектированию и строительству объектов.

Второй этап Программы не ограничивается во времени, т.к. связан с расширением объектной базы "Комбиинвеста". При этом данный этап не будет иметь и четко обозначенной даты отсчета его начала, поскольку будет непосредственно вытекать из первого этапа по мере отработки отдельных вопросов.

На этом этапе Программы, УКС, имея отработанные схемы работы с проектировщиками, подрядчиками, банком, риэлторскими и оценочными фирмами, СМИ, очередниками и субсидиями, приступит к освоению строительства новых типов многоэтажных зданий и малоэтажных индивидуальных домов.

7. Экономическое обеспечение и эффективность
программы

Предварительные расчеты экономического обеспечения и эффективности Программы, проведенные УКС администрации г. Иркутска, показывают, что доля площади в инвестируемых объектах, предназначенная для гражданльготников, имеющих право на получение субсидии на строительство жилья, в среднем составит не менее 30%. При этом стоимость квартир для обычных участников Программы будет на 10-15% ниже городских рыночных цен. В случае своевременного выделения городским бюджетом денежных средств для субсидирования очередников-льготников, доля этой категории участников может быть увеличена до 50%.

Общая экономическая поддержка данной Программы со стороны мэра и городской администрации заключается в создании условий наибольшего благоприятствования гражданам, нуждающимся в жилье. Конкретное выражение эта поддержка со стороны местных органов власти должна найти в достаточно стабильном выделении безвозмездных субсидий из городского бюджета на строительство или приобретение жилья в порядке, предусмотренном Постановлением мэра г. Иркутска от 11 февраля 1997 г. N 22/123.

Выполнение вышеперечисленных мер поддержки данной Программы местными органами власти будет способствовать ее максимальной социальноэкономической эффективности.

Начальник УКАСа Администрации г. Иркутска

В.И. Дудаков