Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 января 1999 г. N А33-1482/98-С2-Ф02-1610/98-С2 Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или иными нормативными актами. Прекращение договора аренды в связи с заключением договора купли-продажи не освобождает арендодателя от обязанности оплатить стоимость капитального ремонта вводного щита электроснабжения, проведенного арендатором в подвале (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 6 января 1999 г. N А33-1482/98-С2-Ф02-1610/98-С2
(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) "Эльма" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г.Красноярска о взыскании 44881 рубля стоимости капитального ремонта, произведенного в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено муниципальное предприятие производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N10 (МП ПЖРЭТ N10).

Решением от 24 сентября 1998 года иск удовлетворен в заявленной сумме.

Решение мотивировано тем, что обязанность по проведению капитального ремонта имущества, переданного КУМИ г.Красноярска по договору N1836 от 11.10.94 в аренду ОАО "Эльма", лежало на КУМИ г.Красноярска. Поскольку капитальный ремонт осуществило ОАО "Эльма", то понесенные расходы КУМИ г.Красноярска обязан возместить ОАО "Эльма" на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

КУМИ г.Красноярска обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 24 сентября 1998 года, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции нарушил нормы материального права, содержащиеся в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в нарушение требований статьи 164 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель жалобы сослался на несоответствие изложенных в решении выводов о фактических взаимоотношениях лиц, участвующих в деле, обстоятельствам дела.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, участия в судебном заседании не принимали.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение от 24 сентября 1998 года принято без нарушения норм права.

Судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

11.10.94 между КУМИ г.Красноярска (Арендодатель) и ОАО "Эльма" (Арендатор) был заключен договор N1836 аренды (под магазин) нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по улице Воронова, 18. Срок аренды - с 01.04.94 по 31.12.2000. Данным договором не предусмотрена обязанность Арендатора производить капитальный ремонт.

02.06.97 вследствие прорыва трубопровода с горячей водой, принадлежащего муниципальному предприятию котельных и тепловых сетей, был затоплен подвал дома N18 по улице Воронова.

В результате затопления подвала вышел из строя вводный щит электроснабжения арендованного помещения.

В соответствии с пунктом 5.3 Положения "О порядке предоставления в аренду нежилого фонда г.Красноярска, являющегося муниципальной собственностью", утвержденного решением Красноярского городского Совета от 14.05.97 N4-22, к работам капитального ремонта, в частности, относятся:

- ремонт и замена электропровода и силового кабеля;

- ремонт и замена электрощитков, счетчиков и пультов распределительных коробок.

Согласно акту N322 от 04.08.97, составленному представителями МП ПЖРЭТ N10, был необходим капитальный ремонт или замена вводного щита электроснабжения.

ОАО "Эльма" за свой счет произвело капитальный ремонт вводного щита. Стоимость работ составила 44881 рубль.

Дефектная ведомость, смета на электромонтажные работы и акт выполненных работ утверждены начальником МП ПЖРЭТ N10.

24.11.97 между КУМИ г.Красноярска (Продавец) и ОАО "Эльма" (Покупатель) был заключен договор N150 купли-продажи нежилого помещения, ранее являвшегося объектом аренды по договору N1836.

Право собственности ОАО "Эльма" на указанное нежилое помещение было зарегистрировано 11.01.98.

В соответствии со статьей 5 Федерального Закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Кодекса применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие; по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Следовательно, поскольку неотложная необходимость проведения капитального ремонта возникла в 1997 году (то есть после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежит применению пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, гласящий, что "арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков."

Таким образом, в связи с неотложной необходимостью у КУМИ г.Красноярска (Арендодатель) возникла обязанность произвести капитальный ремонт.

КУМИ г.Красноярска данную обязанность не выполнил, следовательно ОАО "Эльма" (Арендатор) вправе было применить последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. ОАО "Эльма" (Арендатор) в полном соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации произвело за свой счет капитальный ремонт и потребовало от КУМИ города Красноярска (Арендодателя) возместить его стоимость.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства; окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Таким образом, прекращение договора аренды N1834 в связи с заключением сторонами договора купли-продажи N150 от 24.11.97 не освободило КУМИ города Красноярска (Арендодателя) от обязанности произвести капитальный ремонт и, следовательно (поскольку ремонт был произведен ОАО "Эльма" за свой счет), от обязанности возместить ОАО "Эльма" стоимость ремонта.

Не может быть принят во внимание довод КУМИ г.Красноярска о том, что вводный щит электроснабжения в аренду не передавался, так как находился в подвале, который не был объектом аренды.

Без электроснабжения невозможно использовать арендованное помещение по назначению.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Нежилое помещение является главной вещью, а вводный щит электроснабжения - принадлежностью. Следовательно, вводный щит электроснабжения, следуя судьбе нежилого помещения, также был объектом аренды по договору N1834.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил нарушения судом первой инстанции норм права, на которые указывает заявитель кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации федеральный арбитражный суд округа, рассмотрев дело, вправе оставить решение первой инстанции или постановление апелляционной инстанции без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что решение от 24 сентября 1998 года Арбитражного суда Красноярского края должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 162, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 24 сентября 1998 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-1482/98-С2 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Красноярска - без удовлетворения.