Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 апреля 1998 г. N А19-10191/97-25-Ф02-270/98-С2(8/14) БТИ зарегистрировало договор аренды, предметом которого является арестованное имущество. Суд, установив несоответствие госрегистрации договора аренды, закону, правомерно не признал за такой регистрацией юридической силы. Суд обоснованно разрешил, какие законы и нормативно-правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле, не следует применять по данному делу и определил, какие законы и нормативно-правовые акты следует применить по данному делу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 3 апреля 1998 г. N А19-10191/97-25-Ф02-270/98-С2(8/14)
(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) " Усольская швейная фабрика " Ревтруд " обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) " Торговый центр " Элегант " о признании недействительным договора аренды здания модульного типа от 01.10.96.

Решением от 11 ноября 1997 года по делу N А19-10191/97-25 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что отсутствуют основания для признания сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, недействительной.

Постановлением апелляционной инстанции от 3 февраля 1998 г. решение от 11 ноября 1997 года по делу N А19-10191/97-25 отменено. Договор аренды от 01.10.96, заключенный между ОАО " Усольская швейная фабрика " Ревтруд " и ООО " Торговый центр " Элегант ", признан недействительным.

Постановление мотивировано тем, что сторонами не соблюдены требования о государственной регистрации договора аренды, что в соответствии с частью 1 статьи 165, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность.

ООО " Торговый центр " Элегант " не согласилось с постановлением апелляционной инстанции от 3 февраля 1998 г. и обратилось с кассационной жалобой, в которой настаивает на его отмене и оставлении в силе решения от 11 ноября 1997 года по делу N А19-10191/97-25 Арбитражного суда Иркутской области.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции неправильно применен материальный закон о государственной регистрации сделок, статья 370 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановление принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (бюро технической инвентаризации города Усолье-Сибирское).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 370 Гражданского процессуального кодекса РСФСР

Истец в качестве основания иска указывал, что договор аренды от 01.10.96 был заключен с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности, и по этому основанию просил признать договор недействительным. Новое основание иска - указание на отсутствие государственной регистрации договора и на его ничтожность в силу отсутствия таковой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) - истец приводит уже в апелляционной жалобе, после вынесения решения по делу.

Данный способ защиты истцом своих прав противоречит закону, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия решения арбитражным судом изменить предмет или основание иска.

Представители ООО "Торговый центр "Элегант" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ОАО "Усольская швейная фабрика "Ревтруд" пояснили, что постановление апелляционной инстанции от 3 февраля 1998 г. по делу N А19-10191/97-25 является законным и отмене не подлежит.

Дело рассматривается в порядке предусмотренном главой 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражным судом Иркутской области установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между ОАО " Усольская швейная фабрика " Ревтруд " и ООО " Торговый центр " Элегант " был заключен договор аренды от 01.10.96 отдельно стоящего здания модульного типа (ангар) с подсобными строениями для использования под оптово-розничный рынок сроком на десять лет, который 17.12.96 был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации города Усолье-Сибирское. В порядке, предусмотренном статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, здание было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.10.96 и используется им в настоящее время в качестве торгового центра " Элегант ".

Предложение о заключении договора аренды было направлено после введение в действие части второй, поэтому нормы части второй Кодекса о государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которых направлены после введения в действие части второй Кодекса (часть 1 статьи 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 года N15-Ф3).

На основании части 2 статьи 609 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пункт 2 статьи 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации " от 26 января 1996 года N15-Ф3 устанавливает, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации N2130 от 11 декабря 1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" возложена организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Во исполнение данного Указа Президента Российской Федерации Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству разработал методические указания "О государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость" (письмо от 31.08.94 N2-14/1316).

Статьей 23 Методических указаний предусмотрено, что регистрация в Поземельной Книге подлежит права аренды. Порядок регистрации сделок с недвижимостью предусмотрен пунктами 14, 15 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 года N293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 1996 года N475 утвержден " Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязанность по заполнению которых возложена согласно пункту 2 на органы, осуществлявшие по состоянию на 28.02.96 регистрацию и оформление документов о правах на соответствующие объекты недвижимого имущества.

Органом, осуществляющим по состоянию на 28.02.96 регистрацию и оформление документов о правах на соответствующие объекты недвижимого имущества в городе Усолье-Сибирское, было Бюро технической инвентаризации и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, так как оформление договора аренды здания, сооружения связано и с оформлением документов на земельный участок.

Договор аренды от 01.10.96 здания модульного типа, заключенный между ООО " Торговый центр " Элегант " и ОАО " Усольская швейная фабрика " Ревтруд ", был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации 17.12.96.

Вместе с тем, из представленных истцом документов усматривается, что во исполнение приказов арбитражного суда от 19.06.95 NN1-7455,1-6538 и удостоверений о взыскании заработной платы на здание модульного типа (ангар), используемое как торговый центр " Элегант ", определением народного суда г. Усолье-Сибирское от 15 ноября 1996 года и в соответствии с требованиями пунктов 17, 61, 67 Инструкции об исполнительном производстве от 15.11.85 N22 был наложен арест, и Бюро технической инвентаризации г. Усолье-Сибирское было запрещено совершать какие-либо действия в отношении арестованного здания, а здание передано на хранение ответчику.

ООО " Торговый центр " Элегант " было своевременно извещено о наложении ареста на имущество. указанное в качестве предмета договора от 01.10.96, что подтверждается актом от 11.11.96 (см. оборотную сторону акта, где имеется подпись директора ООО " Торговый центр " Элегант " от 15.11.96), совместным письмом сторон от 26.11.96 в адрес председателя народного суда города Усолье-Сибирское.

При аресте имущества должника в соответствии со статьей 370 Гражданского процессуального кодекса РСФСР производится его опись и накладывается запрет на распоряжение им.

Одним из видов действий по распоряжению имуществом является сдача его в пользование третьим лицам.

Несмотря на своевременное уведомление о наложении ареста на здание и в нарушение требований закона, запрещающего совершение каких-либо действий с арестованным имуществом, Бюро технической инвентаризации города Усолье-Сибирское 17.12.96 зарегистрировало договор аренды от 01.10.96, предметом которого является арестованное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа закону, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает решение в соответствии с законом.

Поэтому апелляционная инстанция, установив при рассмотрении дела несоответствие регистрации, произведенной 17.12.96 Бюро технической инвентаризации города Усолье-Сибирское, закону, правомерно не признала за такой регистрацией юридической силы и, следовательно, договор аренды от 01.10.96 нельзя считать зарегистрированным государством.

Несоблюдение сторонами требования о государственной регистрации договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 165, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность. Поскольку договор аренды от 01.10.96 не прошел государственную регистрацию, то апелляционная инстанция обоснованно признала его недействительным.

Не нашли подтверждения в материалах дела доводы ООО " Торговый центр " Элегант " о процессуальных нарушениях, допущенных апелляционной инстанцией при рассмотрении жалобы. Так, апелляционная инстанция не принимала решения о правах и обязанностях Бюро технической инвентаризации города Усолье-Сибирское, поскольку, оценивая представленное стороной доказательство, реализовала право суда, предусмотренное пунктом 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не применять акты органов управления не соответствующие требованиям закона.

При рассмотрении жалобы апелляционная инстанция обоснованно в соответствии со статьями 125 и 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разрешила, какие законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле, не следует применять по данному делу и определила, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Основания иска - обстоятельства, на которые истец ссылается в подтверждение своих требований - наличие заключенного договора, регистрация его в Бюро технической инвентаризации, передача имущества в аренду и т.д. истцом ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не изменялись, поэтому доводы ответчика в этой части не основательны.

На основании изложенного кассационная жалоба ООО " Торговый центр " Элегант " удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

- постановление апелляционной инстанции от 3 февраля 1998 г. по делу N А19-10191/97-25 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО " Торговый центр " Элегант " - без удовлетворения.