Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 г. N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2 В договор аренды с правом выкупа арендованного имущества могут быть внесены изменения в порядке, предусмотренном статьей 451 ГК при условии наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 18 сентября 2001 г. N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2
(извлечение)

Департамент недвижимости Администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о внесении изменений в договор аренды от 02.07.92, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Красноярска с хозрасчетной плодоовощной базой N1 в части установления арендной платы в размере 206 714 рублей 26 копеек в месяц без НДС за аренду имущественного комплекса, расположенного по адресу: г.Красноярск, пер. Телевизорный, 6 "А".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 марта 2001 г. исковые требования Департамента недвижимости Администрации г.Красноярска удовлетворены, пункт 2.14 договора аренды от 02.07.92 принят в следующей редакции:

"арендатор перечисляет арендодателю арендную плату в размере 206 714 рублей 26 копеек в месяц без НДС".

Апелляционная инстанция постановлением от 18 июня 2001 г. оставила без изменения решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 марта 2001 г., жалобу ответчика без удовлетворения.

Арендная плодоовощная база N 1 г.Красноярска обратилась с кассационной жалобой на судебные акты, принятые Арбитражным судом Красноярского края по делу N А33-360/01-С2.

В кассационной жалобе содержатся доводы о том, что у Арбитражного суда Красноярского края не было правовых оснований для внесение изменений в договор аренды от 02.07.92 в порядке, предусмотренном статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя кассационной жалобы, арбитражным судом первой и апелляционной инстанций не дано правовой оценки тому факту, что истец, определяя размер платежей за аренду имущественного комплекса предприятия, применил методику расчета арендной платы нежилых зданий и сооружений.

Арендная плодоовощная база N 1 г.Красноярска также оспорила и размер арендованных площадей, 26 943, 6 кв.м., из которых исходил Арбитражный суд Красноярского края, принимая обжалованные судебные акты. Ответчик по делу полагает, что перечень имущества, сданного в аренду, определен актом от 30.09.90, из которого и следовало исходить истцу при начислении арендной платы.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Присутствующий в судебном заседании кассационной инстанции представитель арендной плодоовощной базы N 1 г.Красноярска поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представители Департамента недвижимости Администрации г.Красноярска заявили о согласии с обжалованными ответчиком судебными актами Арбитражного суда Красноярского края.

Проверив в пределах, установленных статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения арбитражным судом Красноярского края норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит кассационную жалобу арендной плодоовощной базы N 1 подлежащей удовлетворению.

Предметом рассмотрения по делу является требование Департамента недвижимости Администрации города Красноярска об изменении размера арендных платежей по договору от 02.07.92, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Красноярска и хозрасчетной плодоовощной базой N 1, правопреемником которой является ответчик, в части увеличения их до 206 714 рублей 26 копеек в месяц, без НДС.

Арбитражным судом Красноярского края при рассмотрении дела установлено, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, Департамент недвижимости Администрации города Красноярска обращался к арендной плодоовощной базе N 1 г.Красноярска с предложением внести изменения в условия договора аренды от 02.07.92.

Тот факт, что договор аренды от 02.07.92 заключен с правом выкупа арендованного имущества, не лишает арендодателя возможности внести изменения в его условия, в части увеличения размера арендной платы, которая была установлена в 1992 году.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит правильными выводы Арбитражного суда Красноярского края о том, что за период времени с 1992 г. по 2001 г. произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора от 02.07.92, так как были непредсказуемы темпы инфляции, изменены нарицательная стоимость денежных знаков и методика исчисления размера арендной платы.

Предметом договора аренды от 02.07.92 является муниципальное имущество, арендная плата за пользование которым поступает в бюджет г.Красноярска. Из условий договора от 02.07.92 и обычаев делового оборота не следует, что риск изменившихся обстоятельств несет арендодатель.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.02.95 N 5423/95 следует, что спорный договор аренды от 02.07.92 является переоформленным договором аренды от 01.10.90, в связи с чем для установления имущества, являющего предметом аренды, следует исходить из приложений N 1 и N 2 к договору от 01.10.90.

По утверждению заявителя кассационной жалобы, в расчете арендной платы завышены размеры нежилых помещений, находящихся в аренде, против данных, содержащихся в названных приложениях в договору от 01.10.90.

Арбитражный суд первой инстанции не дал оценку расчету арендной платы в части соответствия указанных в нем размеров нежилых площадей данным, содержащимся в приложениях N 1 и N 2 к договору от 01.10.90.

По мнению апелляционной инстанции, ответчик не доказал факта завышения истцом размера арендных площадей.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель арендной плодоовощной базы N 1 г.Красноярска перечислил площади, которые дважды включены в расчет арендной платы, представители Департамента недвижимости администрации города Красноярска эти доводы не опровергли и каких-либо пояснений не дали суду.

Из имеющегося в материалах дела расчета арендной платы не представляется возможным установить какие здания включены в расчет, а следовательно и определить относимость их к объектам, указанным в приложениях N 1, N 2 к договору от 01.10.90.

Имея в виду изложенное, размер арендных платежей, принятый Арбитражным судом Красноярского края по договору от 02.07.92, следует признать недостаточно обоснованным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недостаточно обоснованные судебные акты подлежат отмене с передачей их на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Красноярского края установить соответствие нежилых помещений, на которые начислена арендная плата, имуществу, содержащемуся в приложениях N 1 и N 2 к договору от 01.10.90, определить размеры арендованных площадей.

При принятии решения взыскать в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе, в уплате которой была предоставлена отсрочка.

Руководствуясь статьями 175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 16 марта 2001 г. и постановление апелляционной инстанции от 18 июня 2001 г. Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-360/01-С2 отменить с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.