Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 января 2000 г. N А33-6074/99-С2-Ф02-2161/99-С2 Решение суда об отказе в иске о признании незаключенным договора аренды отменено, поскольку из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме того, в материалах дела отсутствуют приложения к договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 6 января 2000 г. N А33-6074/99-С2-Ф02-2161/99-С2
(извлечение)

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Миро" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному частному предприятию (ИЧП) "Лайф" о признании права аренды на нежилое помещение, площадью 1325,7 квадратных метров, находящееся по адресу: г.Красноярск, ул. Ладо Кецховели, дом 28.

Истец в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении предмета иска и просит вынести решение о государственной регистрации, заключенного сторонами, договора аренды от 01.06.98 и дополнительного соглашения к нему от 27.11.98.

ИЧП "Лайф" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ЗАО "Миро" о признании незаключенным вышеуказанного договора от 01.06.98.

Арбитражный суд определением от 9 августа 1999 года объединил в одно производство дело по иску ЗАО "Миро" и дело по иску ИЧП "Лайф".

Определением от 26 августа 1999 года производство по делу в отношении требований ИЧП "Лайф" к ЗАО "Миро" было прекращено.

Решением от 26 августа 1999 года ЗАО "Миро" в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года решение от 26 августа 1999 года оставлено без изменения.

Решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года мотивированы тем, что в соответствии со статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации права аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанции сочли, что ЗАО "Миро" имело возможность само своими действиями зарегистрировать договор аренды от 01.06.98, однако за регистрацией в установленном порядке не обратилось, в связи с чем в иске должно быть отказано.

ЗАО "Миро" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года.

По мнению заявителя кассационной жалобы истец не имел возможности зарегистрировать право аренды в Регистрационной палате, поскольку там не зарегистрировано право собственности ответчика на спорное помещение.

ИЧП "Лайф" представило возражения на кассационную жалобу, в которых заявило о своем согласии с принятыми по делу судебными актами.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель, извещенного надлежащим образом ИЧП "Лайф" участия не принимал. Представитель ЗАО "Миро" поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу, что решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года Арбитражного суда Красноярского края вынесены с нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела усматривается, что 01.06.98 ЗАО "Миро" (арендатор) и ИЧП "Лайф" (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения, площадью 1 325,7 квадратных метров, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Ладо Кецхсвели, дом 28.

27 ноября 1998 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, в котором согласовали вопросы уплаты арендной платы.

Сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор подлежит государственной регистрации. Договор заключен в письменной форме, что соответствует требованиям подпункта 1 пункта 1 статьи 161 и пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор от 01.06.98 государственную регистрацию не прошел.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 26 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 N 122-ФЗ (в дальнейшем Федеральный закон "О государственной регистрации") с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, при этом согласно пункту 2 данной статьи договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации" регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации" государственная регистрация права производится по заявлению правообладателя. То есть государственная регистрация права собственности производится по заявлению собственника.

Таким образом, обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества арендатор может только в том случае, если арендодатель уже зарегистрировал свое право собственности на данное имущество.

Из справки Регистрационной палаты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края от 06.07.99 N 02/5281 (л.д.75) следует, что право собственности на вышеуказанное нежилое помещение возникло у ИЧП "Лайф" на основании договора купли-продажи от 26.12.97 N 152; право собственности на данное нежилое помещение в Едином государственном реестре не зарегистрировано.

Таким образом, уклоняясь от регистрации своего права собственности на нежилое помещение в Едином государственном реестре, ответчик тем самым уклонился от реорганизации договора аренды.

При таких обстоятельствах, решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 29 сентября 1999 года вынесены с нарушением норм материального права, содержащихся в абзаце 3 пункта 2 статьи 13, пункте 1 статьи 16 и пункте 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации".

В пункте 1.1 договора аренды от 01.06.98 указано, что в аренду передается нежилое изолированное помещение общей площадью 1 325,7 квадратных метров (согласно прилагаемому плану, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора - Приложение N 1), помещение находится по адресу: г.Красноярск, ул. Ладо Кецховели, дом 28.

Согласно пункту 1.3 помещение должно быть передано согласно акту.

В конце договора указано, что договор подписан со следующими приложениями: Приложение N 1: План-схема расположения передаваемого в аренду помещения в основном здании, Приложение N 2: Передаточный акт (акт приемки помещения магазина).

Указанные приложения в материалах дела отсутствуют.

Площадь передаваемого в аренду помещения по договору 1 325,7 квадратных метров, между тем из свидетельства о права собственности (л.д.70) следует, что общая площадь помещения, расположенного по указанному адресу составляет 2 651,4 квадратных метра. Следовательно, в аренду по договору от 01.06.98 передавалась только часть помещения.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов не возможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть невозможно установить какая часть нежилого помещения является объектом аренды.

Судом первой и апелляционной инстанции не был выяснен вышеуказанный вопрос, входящий в предмет доказывания по настоящему делу, в связи с чем в нарушение требований статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года являются необоснованными.

На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу, что судом первой и апелляционной инстанций при вынесении решения от 26 августа 1999 года и постановления апелляционной инстанции от 29 сентября 1995 года были нарушены нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации федеральный арбитражный суд округа, рассмотрев дело, вправе отменить решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и передать дело на новое рассмотрение в инстанцию арбитражного суда, решение или постановление которой отменено, если принятое решение или постановление недостаточно обосновано; а согласно части 1 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права является основанием к изменению либо отмене решения или постановления.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 3 статьи 175 и частью 1 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года Арбитражного суда Красноярского края подлежат отмене, а дело должно быть направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Красноярского края следует с учетом указанных в настоящем постановлении обстоятельств принять решение по делу, а также решить вопрос о распределении между сторонами государственной пошлины за кассационное разбирательство.

Кассационной инстанции также полагает, что при рассмотрении споров, связанных с государственной регистрацией прав (сделок), целесообразно к участию в деле привлекать соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь статьями 162, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 26 августа 1999 года и постановление апелляционной инстанции от 29 сентября 1999 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-6074/99-С2 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.