Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 февраля 1997 г. N А74-Г/6-160/96-Ф02-54/97-С2(3/4) Решение суда в части отказа в иске о расторжении договора аренды в связи с переоборудованием автостоянки арендатором без согласия арендодателя и невыполнением обязательства по установке электросчетчика отменено, так как в материалах дела отсутствуют доказательства направления предупреждения ответчику. Иск в остальной части оставлен без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 11 февраля 1997 г. N А74-Г/6-160/96-Ф02-54/97-С2(3/4)
(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) "Саянский алюминиевый завод" обратилось с иском к предпринимателю Смирнову В.Н. о расторжении договора на аренду автостоянки от 1.10.94 в связи с тем, что арендатором допущен ряд существенных нарушений его условий.

Решением от 7.10.96 в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая решение суд первой инстанции исходит из того, что нарушения, указанные истцом в качестве оснований для расторжения договора не являются существенными, повлекшими ущерб для арендодателя. Использование арендатором автостоянки не по назначению истцом не доказано, т.к. в подтверждение данного обстоятельства представлены акты, составленные арендодателем в одностороннем порядке. Установка вагончиков на территории автостоянки не является перепланировкой и переоборудованием арендованного имущества, следовательно на их установку не требовалось согласие арендодателя. Истцом не доказано, что несвоевременная установка арендатором электросчетчика лишила арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Требование, о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы заявлено преждевременно, т.к. истцом не предъявлено требование о досрочном внесении арендной платы, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исковые требования о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором правил противопожарной безопасности и неисполнением предписаний органов государственного пожарного надзора оставлены без рассмотрения, т.к. истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 3.12.96 жалоба оставлена без удовлетворения, решение от 7.10.96 без изменения.

ОАО "Саянский алюминиевый завод" не согласилось с решением от 7.10.96 и постановлением от 3.12.96 и обжаловало их в кассационном порядке.

В кассационной жалобе поставлен вопрос о незаконности судебных актов в связи с нарушением арбитражным судом ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя арбитражный суд принимая решение исходил из того, что расторжение договора по инициативе арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений условий договора арендатором, т.е. нарушений, которые влекут такой ущерб арендодателю, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. ОАО "Саянский алюминиевый завод" полагает, что такая трактовка противоречит пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором установлено и другое основание для расторжения договора по инициативе арендодателя, в случае использования арендатором имущества с неоднократными нарушениями условий договора.

Помимо этого заявитель сослался на неправильное применение арбитражным судом статей 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так суд первой инстанции неправомерно полагает, что арендодатель прежде чем обратиться с иском о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором в установленные сроки арендной платы, обязан потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы. Только в случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием названных мер, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Однако, из содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не усматривается обязанности арендодателя прежде чем предъявить иск о расторжении договора аренды использовать меры, предусмотренные в статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверкой дела в кассационном порядке установлено следующее.

Заявляя исковые требования ОАО "Саянский алюминиевый завод" указал пять оснований расторжения договора на аренду автостоянки от 1.10.94., систематическое, несвоевременное внесение арендной платы в период с апреля 1995 г. по апрель 1996 г., нарушение арендатором пунктов 2.2., 2.3. договора которыми запрещено перепланировать и переоборудовать автостоянку без согласования с арендодателем, использовать арендованное имущество не по назначению, а также неисполнение арендатором обязательства по установке электрического счетчика и нарушение арендатором правил пожарной безопасности.

В процессе рассмотрения дела истец не изменял оснований иска.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалах дела имеется претензия ОАО "Саянский алюминиевый завод" без даты N119-158, которая по существу является предупреждением арендатора об устранении до 23.06.96 нарушений условий договора, таких как установление на территории автостоянки без согласования с арендодателем четырех бытовых вагончиков и туалета, использование автостоянки не по назначению. Помимо этого, в материалах дела имеется письмо ОАО "Саянский алюминиевый завод" от 9.08.96 N 49-229/02, которое не является предупреждением арендатора об исполнении обязательств по договору, т.к. не содержит срока, в течение которого имеющиеся нарушения подлежат устранению, а является предложением арендатору дать согласие на расторжение договора на аренду автостоянки от 1.10.94г.

При таких условиях следует признать, что истцом соблюден порядок, установленный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, только в части исковых требований о расторжении договора на аренду автостоянки от 1.10.94 по двум основаниям, использование автостоянки не по назначению и перепланировка и переоборудование автостоянки без согласования с арендодателем.

Помимо этого, в качестве предупреждений арендатора о необходимости исполнить обязательства по установке электросчетчика могут быть расценены акты-предписания от 19.12.95 и от 20.06.96, однако в материалах дела отсутствуют почтовые квитанции, свидетельствующие о направлении их ответчику. Имеющиеся на актах подписи, без указания фамилий, возможно свидетельствуют о их вручении ответчику, однако это не исследовалось арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, а из имеющейся в деле переписки не представляется возможным установить получал ли ответчик акты - предписания от 19.12.95 и от 20.06.96.

При таких условиях суд кассационной инстанции лишен возможности установить, подлежит ли рассмотрению по существу требование о расторжении условий договора на аренду автостоянки от 1.10.94 в связи с неисполнением арендатором обязательства по установке электросчетчика.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о предупреждении арендодателем арендатора о необходимости исполнить условия договора по внесению арендной платы и устранению нарушений правил пожарной безопасности в конкретные сроки, исковые требования о расторжении договора на аренду автостоянки от 1.10.94 по этим основаниям подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, рассмотрению подлежат требования о расторжении договора на аренду автостоянки от 1.10.94 по основаниям использования арендатором автостоянки не по назначению и в связи с перепланировкой, переоборудованием автостоянки арендатором без согласования с арендодателем.

Арбитражным судом правомерно и в соответствии с материалами дела сделан вывод о том, что истец надлежащими документами не доказал использование арендатором автостоянки не по назначению. Имеющиеся в материалах дела акты от 13.03.96 и от 10.04.96., составленные в одностороннем порядке, не являются бесспорными доказательствами, однозначно подтверждающими использование автостоянки не по назначению, при этом арендатор отрицает факты, зафиксированные в них.

Отказывая истцу в расторжении договора на аренду автостоянки от 1.10.94 в связи с нарушением арендатором пункта 2.2. договора, запрещающего производить перепланировку, переоборудование автостоянки без согласования с арендодателем, суд первой инстанции исходил из того, что установка бытовых вагончиков не является перепланировкой и переоборудованием автостоянки, однако эти доводы не обосновал. Апелляционная инстанция признала, что установка бытовых вагончиков не является перепланировкой, т.к. вагончики не относятся к капитальным строениям, а нарушение условий договора в связи с переоборудованием автостоянки не рассмотрела.

По мнению кассационной инстанции бытовые вагончики установлены на автостоянке для осуществления определенной хозяйственной деятельности и поэтому являются оборудованием автостоянки.

Так, арендодатель оборудовал автостоянку одним бытовым вагончиком для размещения в нем сторожевого поста.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель истца утверждал, что с установкой бытовых вагончиков работники ОАО "Саянский алюминиевый завод", на территории которого автостоянка расположена, лишены возможности ставить личный автотранспорт на автостоянке.

Доводы суда первой инстанции о том, что договор на аренду автостоянки от 1.10.94 не подлежит расторжению в связи с тем, что установка бытовых вагончиков не влечет ущерба арендодателю, неправомерны, не соответствуют статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя, при условии использования арендатором имущества с неоднократными нарушениями условий договора. По этому основанию арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от того причинен ему ущерб нарушением условий договора или нет.

Судом первой и апелляционной инстанций не рассматривался вопрос о наличии или отсутствии неоднократных нарушений условий договора арендатором.

Помимо этого, не соответствует нормам материального права утверждение суда первой инстанции от 7.10.96 о том, что арендодатель вправе обратиться с исковыми требованиями о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы только после того, как арендодатель потребовал от него досрочного внесения арендной платы в установленный срок (л.д. 87).

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое условие отсутствует.

С учетом изложенного решение и постановление по делу подлежат отмене.

Руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 87, 175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

- решение от 7.10.96 и постановление от 3.12.96 изменить, в части исковых требований о расторжении договора на аренду автостоянки от 1.10.94 по основанию использования имущества не по назначению, оставить без изменения;

- в части требований о расторжении договора от 1.10.94 в связи с переоборудованием автостоянки арендатором без согласования с арендодателем и невыполнением арендатором обязательства по установке электросчетчика отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции;

- в части требований о расторжении договора от 1.10.94 в связи с несвоевременным внесением арендатором арендной платы и нарушение им правил пожарной безопасности, оставить без рассмотрения;

- при принятии решения распределить расходы по кассационной жалобе.