Приложение N 1. Методические рекомендации по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Приложение N 1

к Распоряжению председателя Комитета

по жилищно-коммунальному хозяйству,

заместителя главы администрации

от 27 июля 2006 г. N 404-02-772/6

Методические рекомендации
по проведению общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания.

1. Общие положения

1.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) является органом управления многоквартирным домом (ст.44 ЖК РФ).

1.2. К компетенции общего собрания относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (ст.45 ЖК РФ).

1.4. Помимо годового общего собрания могут проводиться внеочередные общие собрания по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме..#

1.5. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией (ст.161 ЖК РФ).

1.6. Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

2. Формы проведения общего собрания

2.1. Общее собрание может быть проведено:

- в форме собрания, то есть при совместном присутствии собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование;

- в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ст.47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

3. Инициатор общего собрания

Общее собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений многоквартирного дома.

Инициаторами проведения общего собрания могут быть собственник или несколько собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Подготовка общего собрания

Органы городского самоуправления г.Иркутска организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных ЖК РФ, путем информационной поддержки в средствах массовой информации, проведением конференций, семинаров, круглых столов.

Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении общего собрания, а также решений собственников помещений (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования).

В многоквартирном доме, городу Иркутску, как муниципальному образованию, могут принадлежать на праве собственности жилые и нежилые помещения (ст.19 ЖК РФ). В этом случае, уведомления о проведении общего собрания направляются в Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации г.Иркутска, с целью организации представления интересов собственника - муниципального образования г.Иркутск.

Кроме того, инициативная группа решает иные вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; предварительный опрос мнения жителей по вопросам, которые предлагается внести в повестку дня собрания; а также разъяснение действующего законодательства по вопросам управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

5. Определение доли в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право общей долевой собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст.36 ЖК РФ.

Доля каждого собственника может быть определена путем деления общей площади помещения собственника (согласно документов, подтверждающих право собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (по данным технического паспорта).

6. Проведение общего собрания в форме собрания

6.1. Уведомления о проведении общего собрания

Общее собрание в форме собрания - это совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст.47 ЖК РФ).

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о его проведении не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников.

Для созыва первого общего собрания инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом, либо вручить под расписку.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст.45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч.6 ст.46 ЖК РФ).

В сообщении о проведении общего собрания должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание.

Инициатор(ы) созыва общего собрания должны указать свою фамилию, имя, отчество. Общие собрания созываются лицом(ами) (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме.

б) форма проведения данного собрания - общее собрание;

в) дата, место, время проведения данного собрания;

г) повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня.

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ч.1 ст.45 ЖК РФ).

6.2. Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст.45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума целесообразно подтвердить листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов документов, подтверждающих право собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

6.3. Решения общего собрания

Решения общего собрания принимаются:

- большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и другим вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания (ст.ст. 44, 46 ЖК РФ).

Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

6.4. Голосование на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст.48 ЖК РФ).

Состав общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства в соответствии с требованиями ч.ч. 4, 5 ст.185 ГК РФ или нотариально.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (ч.4 ст.48 ЖК РФ).

6.5. Подведение итогов голосования

Для подведения итогов голосования может быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

6.6. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч.4 ст.46 ЖК РФ). Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

ЖК РФ установлено, что решения общего собрания должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть подготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания.

7. Общее собрание в форме заочного голосования

Статья 47 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования.

Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.

7.1. Уведомление о проведении общего собрания
в форме заочного голосования

Для проведения заочного голосования необходимо направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.

Поскольку заочное голосование является одной из форм проведения собрания, в сообщении о проведении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;

в) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Порядок уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования не отличается от порядка уведомления собственников помещений о проведении общего собрания в форме собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

7.2. Правомочность общего собрания

Общее собрание в форме заочного голосования правомочно при тех же условиях, что и общее собрание, проведенное в форме собрания: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст.45 ЖК РФ).

7.3. Решения заочного голосования

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются аналогично п.6.3. настоящих Методических рекомендаций.

7.4. Требования, предъявляемые к решению собственника

Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В ч.3 ст.47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Несоблюдение данных требований может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ч.6 ст.47 ЖК РФ):

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Статья 47 Жилищного кодекса не содержит части 6

а) решение должно быть в письменной форме;

б) в решении собственника должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания.

7.5. Подведение итогов заочного голосования

Для подведения итогов голосования может быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.

Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п.6 ст.48 ЖК РФ).

7.6. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в форме собрания. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п.4 ст.46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

8. Оформление в письменной форме
решений собственников помещений

При проведении общего собрания, как в форме собрания собственников, так и в форме заочного голосования ЖК РФ предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способом принятия решения общим собранием. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме, и является формой голосования при принятии решения - путем письменных решений (п.4 ст.48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.

9. Порядок обжалования решений общих собраний

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

10. Заключительные положения

Проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя:

- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;

- опрос мнения собственников многоквартирного дома по вопросам, которые предлагается внести в повестку дня собрания, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;

- выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами

- определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

- разработка Устава товарищества собственников жилья;

- направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

11. В целях упорядочения деятельности по организации проведения
общих собраний предлагаются примерные формы следующих документов
для проведения общего собрания:

11.1. Уведомление о проведении общего собрания (Приложение 1).

11.2. Доверенность на представление на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме интересов собственника - физического лица (Приложение 2).

11.3. Доверенность на представление на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме интересов собственника - юридического лица. (Приложение 3).

11.4. Решение собственника помещения(-ий) на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (в письменной форме) (Приложение 4).

11.5. Протокол общего собрания (далее - Протокол) (Приложение 5).

11.6. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования (Приложение 7).

11.7. Решение собственника помещения(-ий) на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (при заочном голосовании) (Приложение 8).

11.8. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (заочное голосование) (далее - Протокол заочного голосования) (Приложение 9).

12. Рекомендуется после голосования по п.3 повестки дня (выбор способа управления многоквартирным домом) при проведении общего собрания в форме собрания подвести итоги голосования, председателю собрания огласить итоги голосования и выбранный собственниками способ управления домом и объявить собственникам, что далее на общем собрании будут рассматриваться только те вопросы повестки дня, которые соответствуют выбранному собственниками способу управления домом:

- в случае выбора в качестве способа управления - непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, на собрании рассматриваются только вопросы 1, 2, 3, 4, 11, 12, 13, 14 повестки дня, в бланках "Решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании" собственники помещений проставляют отметки о принятых ими решениях только в отношении указанных пунктов.

- в случае выбора в качестве способа управления - управление, товариществом собственников жилья на собрании рассматриваются только вопросы 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 повестки дня, в бланках "Решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании" собственники помещений проставляют отметки о принятых ими решениях только в отношении указанных пунктов. При подведении итогов голосования по пунктам 7, 8, 9, 10 (в предлагаемой редакции) учитываются голоса только тех собственников помещений, которые написали заявления на вступление в члены ТСЖ, при подведении итогов голосования по пунктам 11, 12, 13, 14 учитываются голоса всех собственников помещений.

- в случае выбора в качестве способа управления - управление управляющей организацией, на собрании рассматриваются только вопросы 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 14 повестки дня, в бланках "Решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании" собственники помещений проставляют отметки о принятых ими решениях только в отношении указанных пунктов;

Все решения по вопросам предлагаемой повестки дня общего собрания независимо от выбранного собственниками способа управления домом считаются принятыми, если за них проголосовали положительно более половины собственников помещений, присутствующих на данном общем собрании, кроме пункта 11 предлагаемой повестки дня. По данному вопросу решение считается принятым, если за него положительно проголосовали не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Первый заместитель главы администрации - председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации г.Иркутска

О.И.Шандрук

Заместитель председателя комитета - начальник Экономического управления Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации г.Иркутска

С.В.Щепина