Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 мая 2007 г. N А78-2708/2006-С1-7/122-Ф02-2282/2007 Поскольку договором аренды установлено, что расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и иных услуг не включаются в установленную договором сумму арендной платы, обязанность доказать факт оплаты коммунальных услуг лежит на ответчике (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 17 мая 2007 г. N А78-2708/2006-С1-7/122-Ф02-2282/2007
(извлечение)

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Читинский государственный университет" (далее - ГОУ ВПО ЧитГУ) обратилось в Арбитражный суд Читинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Закиру Джалал Оглы (далее - индивидуальный предприниматель Мустафаев З.Д.О.) о взыскании 331 508 рублей 54 копейки задолженности по арендной плате, 218 241 рубль 13 копеек задолженности по оплате за коммунальные услуги и 181 101 рубль 96 копеек - пени за просрочку оплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области (далее - ТУФАУФИ по Читинской области).

Решением от 27 ноября 2006 года Арбитражного суда Читинской области иск удовлетворен частично. С индивидуального предпринимателя Мустафаева З.Д.О. в пользу ГОУ ВПО ЧитГУ взыскано 331 508 рублей 54 копейки основного долга по арендной плате, 218 241 рубль 13 копеек задолженности по оплате за коммунальные услуги, 130 000 рублей пени за просрочку оплаты. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2007 года решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, индивидуальный предприниматель Мустафаев З.Д.О. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что договор аренды N85-04 л не является заключенным, так как не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, в договоре не урегулирован предмет и не определена цена. Истец не представил доказательств, подтверждающих факт оказания коммунальных услуг истцом.

ГОУ ВПО ЧитГУ представило отзыв на кассационную жалобу, в котором заявило о своем согласии с обжалуемыми судебными актами.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем, кассационная жалоба рассматривается без их участия по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

В соответствии с договором N 85-04л, ГОУ ВПО ЧитГУ (арендодатель), обладая правом на сдачу в аренду федерального имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления по согласованию с собственником - ТУФАУФИ по Читинской области, предоставил индивидуальному предпринимателю Мустафаеву З.Д.О. (арендатор) в аренду нежилые помещения, расположенные в здании ГОУ ВПО ЧитГУ по адресу: г.Чита, ул.Кастринская,1, общей площадью 45,92 кв.м. для использования под кафе-столовую.

Срок действия договора определен с 01.01.2004 по 30.12.2004.

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2004.

После окончания срока договора, арендные отношения были продлены на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

22.12.2005 помещения были возвращены истцу по акту приема-сдачи нежилого помещения.

За взысканием задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 22.12.2005, пени по договору и задолженности по оплате за коммунальные услуги, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал на том основании, что договор аренды N 85-04л является незаключенным.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что материалы дела содержат доказательства, подтверждающие заключенность данного договора и наличие по нему задолженности.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статья 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды N85-04л был заключен на срок менее года: с 01.01.2004 по 30.12.2004.

Исходя из пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в пользование, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды N 85-04л содержит указание на площадь арендуемых помещений 45,92 кв.м., в соответствии с планом помещения, с указанием их целевого назначения - кафе.

При передаче торговых площадей ни истец, ни ответчик не могли заблуждаться относительно предмета сделки. Об этом же свидетельствует и длительный характер правоотношений сторон. Действия сторон по исполнению обязательств по договору аренды N85-04л исключают факт его незаключенности.

Таким образом, довод истца о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению суда кассационной инстанции, суд первой и апелляционной инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, установив, что договор аренды N85-04л является заключенным, так как содержит все существенные условия, необходимые для заключения договоров данного вида (статьи 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Договором аренды недвижимого имущества N85-04л стороны установили размер неустойки за неисполнение договорных обязательств по внесению арендной платы.

Заключив договор аренды, и получив по акту приемки-передачи имущество от арендодателя, ответчик добровольно принял на себя обязанности арендатора, установленные договором, в том числе и по внесению арендной платы.

Свои обязательства по договору арендодатель исполнил надлежащим образом, в то время как арендатор нарушил договорное условие о внесении арендной платы, что полностью подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 3.3. договора аренды N85-04л расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и иных услуг не включаются в установленную договором сумму арендной платы, а согласно пункту 7.4. оплачиваются отдельно в соответствии с расчетом.

Виды и порядок оплаты коммунальных услуг оговорены сторонами в отдельном, факультативном к основному, договоре о возмещении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг от 01.01.2004.

Пунктом 1.1. указанного договора стороны определили виды коммунальных услуг, предоставляемых арендатору при аренде помещения: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, услуги охраны, вывоз мусора.

Нежилое помещение, являющееся предметом аренды договора N85-04л, не является отдельно стоящим зданием, а расположено в здании ГОУ ВПО ЧитГУ и находится в едином комплексе с объединенной системой отопления, водоснабжения, электроснабжения.

Поскольку пунктом 3.3. договора установлено, что расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и иных услуг не включаются в установленную договором сумму арендной платы, обязанность доказать факт оплаты коммунальных услуг лежит на ответчике.

Не могут быть приняты во внимание и доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды не содержит указания на место и дату заключения. Отсутствие во вводной части договора аренды места его совершения и даты подписания не влечет его недействительность.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что судебными инстанциями правомерно на основании статей 307, 309, 330, 331, 606, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана с ответчика пеня и правильно применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что судебные инстанции полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им оценку и не допустили нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому доводы заявителя кассационной жалобы необоснованны.

Доводы заявителя жалобы по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что выходит за пределы полномочий кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение от 27 ноября 2006 года Арбитражного суда Читинской области и постановление от 31 января 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А78-2708/2006-С1-7/122 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Государственная пошлина за кассационное рассмотрение дела относится на заявителя кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 27 ноября 2006 года Арбитражного суда Читинской области и постановление от 31 января 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А78-2708/2006-С1-7/122 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.