Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 октября 2007 г. N А33-2846/2007-Ф02-7037/2007 Удовлетворяя исковые требования о государственной регистрации договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации сделки истцом доказан (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 23 октября 2007 г. N А33-2846/2007-Ф02-7037/2007
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Коммунальник" (ОАО "Коммунальник") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (Департамент) о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002 и обязании ответчика произвести государственную регистрацию названного договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Таймырскому и Эвенкийскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2007 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции того же арбитражного суда от 27 июля 2007 года решение от 23 мая 2007 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы материального права (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации; статья 16, пункт 5 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как указывает Департамент, арендатором в нарушение требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды зарегистрирован не был, в связи с чем он считается незаключенным.

Заявитель полагает, что для признания действий уклонением от государственной регистрации истец должен доказать реальность требования о такой регистрации (факт обращения в регистрирующий орган). Таких доказательств истцом в материалы дела не представлено. Поскольку истец за государственной регистрацией договора аренды не обращался, то его права и законные интересы не нарушены.

Департамент также считает необоснованным вывод суда, признавшего доказанным факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка.

Как указывает заявитель, у истца до настоящего времени имеется реальная возможность обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган.

По мнению заявителя, принятые по делу судебные акты ошибочны также в части указания срока осуществления регистрации, поскольку обязывают регистрирующий орган совершить действия по регистрации в иной срок, чем фактическая дата регистрации.

В отзывах на кассационную жалобу ОАО "Коммунальник" и Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю не согласилось с доводами жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22 октября 2007 года был объявлен перерыв до 13 часов 30 минут 23 октября 2007 года.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается без их участия.

Проверив доводы, изложенные в жалобе, исследовав материалы дела, заслушав мнение представителя ОАО "Коммунальник", Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности кассационной жалобы и отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что 23.05.2002 на основании постановления администрации г. Красноярска N 1359 от 27.07.1998 администрацией города Красноярска в лице земельного управления г. Красноярска (арендодатель) и ОАО "Коммунальник" (арендатор) подписан договор аренды N 3561 (в редакции дополнения N 1792 от 14.07.2003) земельного участка общей площадью 1352,13 квадратных метров, кадастровый номер 24:50:02019:0007, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, пер. Индустриальный, 5, согласно прилагаемому плану землепользования для эксплуатации здания бани на срок с 27.07.1998 по 26.07.2008.

Названный земельный участок передан в пользование арендатору по акту приема-передачи от 27.07.1998.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15-ти дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в Государственном учреждении юстиции "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края".

Письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002, а именно - второй подлинный экземпляр названного договора.

В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 N 8587, от 15.05.2006 N 11557, от 01.02.2006 N 18162 отказал в предоставлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора N 3561 от 23.05.2002, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Истец письмами NN 334, 336 от 04.08.2006, N 274 от 15.06.2006 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмом N 1252 от 22.01.2007 ответчик уведомил истца о том, что поскольку требования статей 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО "Коммунальник" на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 16.03.2007 N 648-недв отменен пункт 2 постановления администрации г. Красноярска от 27.07.1998 N 1359, которым предусматривалась передача земельного участка в аренду истцу сроком на 10 лет.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации сделки истцом доказан.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает данные выводы суда первой и апелляционной инстанций обоснованными в связи со следующим.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" земельные участки относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем один год.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно включил в предмет доказывания по настоящему спору установление наличия обязанности по государственной регистрации исключительно на конкретной стороне договора (арендатора или арендодателя) и факта уклонения от исполнения такой обязанности.

Судом учтено, что по условиям договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002 обязанность осуществить государственную регистрацию договора (в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении) возложена на арендатора.

Между тем, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций ошибочно не квалифицировал как уклонение ответчиком от государственной регистрации договора аренды земельного участка факт не предоставления ответчиком истцу второго подлинного экземпляра договора аренды.

В этой части выводы суда об отсутствии признаков уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка, выразившиеся в не предоставлении второго подлинного договора аренды, не основаны на законе, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 6.1 договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002 договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один экземпляр получил арендатор, второй хранится у арендодателя.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 11.04.2002, действующей на момент подписания сторонами договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002) предусматривалось, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

С 17.09.2003 (Федеральный закон N 69-ФЗ от 09.06.2003 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") действует иная редакция названной нормы, согласно которой необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Исходя из изложенного, суд сослался на имеющуюся у истца возможность осуществить государственную регистрацию сделки с момента подписания спорного договора (23.05.2002) до внесения вышеназванных изменений в статью 18 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (17.09.2003), представив в регистрирующий орган один подлинный экземпляр договора.

Между тем, данное обстоятельство не может иметь значения для исследования вопроса, входящего в предмет доказывания по настоящему спору, а именно - факта уклонения ответчика от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

При этом арбитражным судом первой и апелляционной инстанций не учтено, что предельный срок для обращения лица в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки законом не установлен.

Вместе с тем, данные ошибочные выводы об отсутствии в действиях ответчика уклонения от государственной регистрации договора аренды путем не предоставления второго подлинного экземпляра договора аренды не повлекли за собой принятие неправильного решения, поскольку не были положены в основание принятых судебных актов.

Арбитражным судом первой и апелляционной инстанций был квалифицирован как уклонение от государственной регистрации договора аренды земельного участка факт не возвращения истцу подлинного кадастрового плана земельного участка.

Данный вывод арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является обоснованным в связи со следующим.

Кадастровый план земельного участка в силу подпункта 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок. При этом, в силу абзаца 9 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предоставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, для проведения государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002 истцу необходимо было представить кадастровый план земельного участка в регистрирующий орган.

Из материалов дела следует, что истец письмом от 19.07.2006 исх. N 322 в адрес ответчика направил подлинники кадастровых планов земельных участков, переданных ему в аренду, в том числе кадастровый план N 50/06-2662 от 15.05.2006 на земельный участок N 24:50:02019:0007, переданный по договору аренды N 3561 от 23.05.2002, что также подтверждается описью вложения в ценное письмо формы N 107, уведомлением о вручении от 19.07.2006 N 66006077011518, письмом от 04.08.2006 N 334.

При этом истец неоднократно обращался с письмами с просьбой вернуть ему документы, необходимые для государственной регистрации договоров аренды, в том числе письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497.

Однако Департамент письмами N 1252 от 22.01.2007, N 3062 от 06.02.2007 уведомил истца о том, что договор аренды от 23.05.2002 N 3561 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и что Департаментом ведется работа по отмене постановления администрации г. Красноярска о предоставлении истцу земельных участков, в связи с чем направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

С учетом необходимости обязательного предоставления для государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002 кадастрового плана земельного участка, являющегося объектом аренды, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций правомерно расценил вышеуказанные действия Департамента по отказу предоставить истцу подлинный кадастровый план земельного участка как уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.05.2002 N 3561.

Об уклонении ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.05.2002 N 3561 также свидетельствует тот факт, что ответчиком 16.03.2007 принято распоряжение N 648-недв об отмене пункта 2 постановления администрации г. Красноярска N 1359 от 27.07.1998, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду ОАО "Коммунальник" сроком на 10 лет, что также препятствует регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

В связи с чем несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы о том, что у истца до настоящего времени имеется реальная возможность обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган.

Исходя из вышеизложенного, довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец не предпринял меры по государственной регистрации сделки, также не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Материалами дела подтверждается, что истец инициировал процедуру государственной регистрации договора аренды.

Доводу заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 23.05.2002 N 3561 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, была дана оценка в решении Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2007 года. Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии основания считать данный договор аренды незаключенным. Каких-либо нарушений требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при этом Арбитражным судом Красноярского края не допущено.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких условиях обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 23 мая 2007 года, постановление апелляционной инстанции от 27 июля 2007 года по делу N А33-2846/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 1 000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.