Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 августа 2008 г. N А78-1826/2008-С1-26/95-Ф02-137/2008 Суд сделал обоснованный вывод о том, что общество использовало спорный земельный участок без правоустанавливающих документов и без оформления прав путем заключения договора аренды или приобретения его в собственность, а также без оплаты за его использование (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 27 августа 2008 г. N А78-1826/2008-С1-26/95-Ф02-137/2008
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Иркутск-Нафта" обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением о признании незаконными пункты 2 постановлений Главы городского округа "Город Петровск-Забайкальский" N 54 от 18.02.2008 и N 53 от 18.02.2008 в части включения суммы задолженности арендной платы за фактическое использование земельного участка с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости и обязании администрации городского округа "Город Петровск-Забайкальский" (далее - Администрация) направить проект договора купли-продажи земельных участков N75:16:310375:0030 и N75:16:0:0110.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Читинской области с исковым требованием к ООО "Иркутск-Нафта" о взыскании 2 249 076 рублей неосновательного обогащения за фактическое пользование земельными участками N75:16:310375:0030 и N75:16:0:0110.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2008 года дела по требованиям ООО "Иркутск-Нафта" к Администрации и по требованиям Администрации к ООО "Иркутск-Нафта" объединены в одно производство.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2008 года встречные исковые требования удовлетворены: с ООО "Иркутск-Нафта" в пользу Администрации взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 2 249 076 рублей. В удовлетворении требований ООО "Иркутск-Нафта" к Администрации отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено в части отказа в признании недействительными пунктов 2 постановления Главы городского округа "Город Петровск-Забайкальский" от 18 февраля 2008 года N 53 и постановления Главы городского округа "Город Петровск-Забайкальский" от 18 февраля 2008 года N 54. Принят в отмененной части новый судебный акт: пункты 2 постановления Главы городского округа "Город Петровск-Забайкальский" от 18 февраля 2008 года N 53 и постановления Главы городского округа "Город Петровск-Забайкальский" от 18 февраля 2008 года N 54 признаны недействительными, как противоречащие Земельному кодексу Российской Федерации. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Иркутск-Нафта" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Читинской области от 12 мая 2008 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2008 года по делу N А78-1826/2008-С1-26/95 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска ООО "Иркутск-Нафта" к Администрации и отказе в иске Администрации к ООО "Иркутск-Нафта".

По мнению заявителя жалобы, суд неверно дал толкование статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, необоснованно применил статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение Петровск-Забайкальской городской Думы от 8 апреля 2003 года N10 "Об утверждении базовых ставок арендной платы, согласно оценочных зон за земли, находящиеся в муниципальной собственности"; не применил подлежащие применению статью 271, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации,пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Заявитель полагает, что установленный законом срок на оформление ООО "Иркутск-Нафта" права аренды или права собственности на спорные земельные участки не истек. До истечения указанного срока или до оформления заявителем земли на праве аренды или на праве собственности, последний владеет ею, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования, в силу прямого указания закона.

По мнению ООО "Иркутск-Нафта", с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 4 сентября 2004 года, возникла обязанность по оплате за пользование земельными участками, на которых расположены указанные объекты, именно земельного налога, а не неосновательного обогащения в размере арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, как вынесенный законно и обоснованно.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Читинской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 04.09.2004 ОАО "Петровск-Забайкальский металлургический завод" (далее - ОАО "ПЗМЗ") передало в собственность ООО "Иркутск-Нафта" имущество железнодорожного цеха: объекты недвижимости, а также движимое имущество согласно приложениям 1, 2 к договору. В состав имущественного комплекса железнодорожного цеха вошло локомотивное депо, подъездные пути и другие объекты комплекса.

ООО "Иркутск-Нафта" 17.08.2006 зарегистрировало право собственности на имущественный комплекс (железнодорожный цех) на основании договора купли-продажи от 04.09.2004.

27.12.2007 ООО "Иркутск-Нафта" направило факсимильной связью в адрес Администрации заявление о намерении приобрести в собственность земельный участок, на котором располагаются приобретенные обществом объекты недвижимости.

Постановлениями администрации N 53 и N 54 от 06.02.2008 обществу предоставлены в собственность за плату земельные участки N 75:16:0:0110 и N75:16:310375:0030.

Пунктами 2 указанных постановлений предусмотрено включение в договоры купли-продажи земельных участков суммы задолженности арендной платы за фактическое использование земельного участка с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости.

ООО "Иркутск-Нафта", не согласившись с включением в договор условия относительно арендной платы, оспорило пункты постановлений в указанной части.

Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным требованием о взыскании 2 249 076 рублей 85 копеек платы за фактическое пользование данными земельными участками с 17.08.2006 (с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на них) и до 31.12.2007 (до момента обращения общества с заявлением о предоставлении участков в собственность).

Арбитражный суд первой инстанции установил, что ОАО "ПЗМЗ", у которого согласно договору купли-продажи от 04.09.2004 ООО "Иркутск-Нафта" приобрело недвижимость, находящуюся на спорных земельных участках, пользовалось отведенным ему земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Арбитражный суд Читинской области отказал обществу в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой общество не вправе обладать земельным участком на том праве, на котором он использовался прежним собственником и должно было выразить свое волеизъявление на приобретение участка в собственность или в аренду. Поскольку такое волеизъявление выражено только 27.12.2007, в связи с отсутствием договора аренды суд признал наличие у ООО "Иркутск-Нафта" обязанности уплатить неосновательное обогащение, а оспариваемые постановления о возмещении стоимости арендной платы - не нарушающими права ООО "Иркутск-Нафта" и не противоречащими гражданскому и земельному законодательству.

Арбитражный суд Читинской области, удовлетворяя требования Администрации о взыскании с общества суммы неосновательного обогащения указал, что ООО "Иркутск-Нафта" в период с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости (17.08.2006) до момента выражения волеизъявления на приобретение в собственность земельных участков (30.12.2007) пользовалось земельными участками на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд квалифицировал спорные правоотношения как внедоговорные отношения по пользованию земельными участками и применил соответственно положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции относительно отказа обществу в удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 2 постановлений Главы городского округа "Город Петровск-Забайкальский" N 54 от 18.02.2008 и N 53 от 18.02.2008 в части включения суммы задолженности арендной платы за фактическое использование земельного участка с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости в выкупную стоимость данного имущества.

В силу статьи 29, пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение прав на земельные участки не обусловлено выполнением требований, не предусмотренных законом.

Перечень документов утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30 октября 2007 года N 370 и не содержит документов, подтверждающих внесение платы за землю за период до подачи соответствующего заявления.

Право на взыскание платы за неосновательное обогащение Администрация реализовала путем подачи заявления в рамках настоящего дела.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа выводы Четвертого арбитражного апелляционного суда считает обоснованными и правомерными.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Статьи 1 и 15 Закона Российской Федерации "О плате за землю" утратили силу в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 26.06.2007 года N 118-ФЗ.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Судом установлено, что у ООО "Иркутск-Нафта" отсутствует документ, подтверждающий право на земельный участок.

ООО "Иркутск-Нафта" указывает, что ему, как собственнику объектов недвижимости, в силу прямого указания закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое оно вправе до 1 января 2010 года переоформить на право аренды земельных участков или приобрести земельный участок в собственность. ООО "Иркутск-Нафта" вынуждено нести связанные с этим обязанности, в частности, по уплате земельного налога.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ОАО "ПЗМЗ" владело спорными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

ООО "Иркутск-Нафта", не относясь к лицам, перечисленным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, согласно Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона N 212-ФЗ от 24.07.2007 года), пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 должно по своему выбору переоформить имеющееся у него право на земельный участок на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность до 1 января 2010 года.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Является обоснованным вывод арбитражного суда о том, что ООО "Иркутск-Нафта" до 27 декабря 2007 года использовало спорный земельный участок без правоустанавливающих документов и без оформления прав путем заключения договора аренды или приобретения его в собственность, а также без оплаты за его использование.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО "Иркутск-Нафта", используя земельный участок и не уплачивая при этом арендную плату или земельный налог, тем самым сберегло денежные средства, которые должны быть выплачены истцу как собственнику земельного участка.

Соответственно, денежные средства, которые ООО "Иркутск-Нафта" должно было внести в качестве оплаты за пользование земельным участком, являются для него неосновательным обогащением.

Собственник вправе требовать оплаты за использование земельного участка в размере обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества согласно части 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод Арбитражного суда Читинской области, Четвертого арбитражного апелляционного суда о необходимости взыскания неосновательного обогащения по ставкам арендной платы, установленным решением Петровск-Забайкальской городской думы от 08.04.2003 N 10 "Об утверждении базовых ставок арендной платы согласно оценочных зон за земли, находящиеся в муниципальной собственности", так же следует признать правомерным.

Наличие в спорный период времени иных ставок арендной платы заявителем не подтверждено.

Арбитражный суд Читинской области, Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права не нашли своего подтверждения при кассационном рассмотрении дела и в силу этого подлежат отклонению.

Нарушения норм процессуального права Арбитражным судом Читинской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом не допущено.

При таких обстоятельствах у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2008 года по делу N А78-1826/2008-С1-26/95 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.