Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 апреля 2009 г. N А10-2525/08-Ф02-1314/2009 Факт того, что договор аренды изначально был заключен со стороны арендодателя с комитетом (лицом, не преследующим цель извлечения прибыли), в то время как после заключения договора купли-продажи нежилого помещения арендодателем стало лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, нельзя признать данный факт существенным изменением обстоятельств (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 14 апреля 2009 г. N А10-2525/08-Ф02-1314/2009
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель Поломошнова Людмила Васильевна (далее - ИП Поломошнова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс") о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N223-с от 08.08.2003 на условиях дополнительного соглашения от 23.07.2008 в редакции истца, а именно: изменить пункт 1.1 договора, исключить пункт 3.1 договора в редакции от 23.08.2004, изменить пункт 3.2, внести изменения в виде исключения приложения N1 к дополнительному соглашению от 18.07.2005, поименованному как приложение N1 к дополнительному соглашению от 18.11.2005.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик Занданов Сергей Романович.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 1 декабря 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Поломошнова Л.В. обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на то, что судом не дано оценки Отчету N002 об оценке рыночной стоимости обязательств по арендным платежам за пользование нежилыми помещениями по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 52, выполненному оценщиком Зандановым С.Р. Заявитель сослался на то, что судом неправильно истолкован закон, а именно: статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ИП Поломошновой Л.В. поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО "Прогресс" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил оставить его без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 декабря 2008 года и правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Истец обратился в суд с требованием о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N223-с от 08.08.2003 на условиях дополнительного соглашения от 23.07.2008 в редакции истца, а именно:

изменить пункт 1.1 договора (в последней редакции от 18.07.2005), изложив его в следующей редакции:

"1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение далее по тексту настоящего договора именуемое "Помещение". Арендуемое помещение состоит из следующих помещений:

1-й этаж, номер на поэтажном плане 38;

2-й этаж, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7;

3-й этаж, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 6а, 7, 8.

Итого общая площадь арендованного помещения составляет 879,50 кв.м согласно техническому паспорту от 23.03.2006, плану-схеме площади передаваемой в аренду помещения и перечню арендованных нежилых помещений (приложения N1, N2 и N3 к дополнительному соглашению от 23.07.2008 к настоящему договору).

Характеристика помещения указана в копии технического паспорта, составленном 23.03.2006 филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Бурятия, плане-схеме арендуемой площади и перечне арендованных нежилых помещений (приложения N1, N2 и N3 к дополнительному соглашению от 23.07.2008 к настоящему договору, являющимися неотъемлемыми частями настоящего договора). Арендуемое помещение расположено в Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Ленина, д.52.

Целевое назначение арендуемого помещения:

а) удовлетворение культурных, художественно-эстетических и духовных потребностей граждан посредством регулярной и на высоком уровне демонстрации кинофильмов в качестве кинотеатра;

б) для иной сопутствующей, указанной в подпункте "а" и совместимой с ней деятельности.

Состав и характеристика передаваемого в аренду помещения определяются передаточным актом (сдачи-приема), который является неотъемлемой частью настоящего договора".

2) исключить пункт 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.08.2004,

3) изменить пункт 3.2 договора (в редакциях изменений и дополнений, дополнительных соглашений от 27.08.2003, 21.10.2003, 03.03.2004, 15.04.2004, 23.08.2004, 18.10.2004, 24.05.2005, 14.07.2005, 18.07.2005), изложив его в следующей редакции:

"3.2. Арендная плата устанавливается из расчета 1 450 рублей за 1 квадратный метр за один месяц; арендная плата за один месяц в размере 1 275 275 рублей (без НДС); арендная плата за один год в размере 15 303 300 рублей (без НДС)".

4) внести изменения в договор аренды, исключив приложение N1 к дополнительному соглашению от 18.07.2005 (ошибочно указанному как приложение N1 к дополнительному соглашению от 18.11.2005).

В обоснование искового заявления ИП Поломошнова Л.В. ссылается на то, что договор аренды нежилого помещения (здания) N 223-с от 08.08.2003 заключен между Комитетом по управлению имуществом г.Улан-Удэ (арендодателем -1), муниципальным унитарным предприятием "Прогресс" (арендодателем-2) и ООО "Прогресс" (арендатором). Право собственности на помещения, площадью 886, 50 кв.метров, расположенных на 1,2, 3 этажах и подвале здания кинотеатра "Прогресс", перешло от Комитета по управлению имуществом г.Улан-Удэ к истцу на основании договора купли-продажи N39-07 от 10.12.2007. Основанием изменения договора истец указывает на изменение обстоятельств, которые выразились в том, что с июля 2005 года произошла инфляция.

Арбитражный суд Республики Бурятия, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что доказательств наличия в совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд первой инстанции правомерно установил, что в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие между сторонами гражданских правоотношений по договору аренды, действительность договора аренды, соблюдение истцом порядка изменения договора, наличие условий для изменения договора по требованию истца.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что условия установленные статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора), которые являлись бы основанием для изменения договора аренды, истцом не доказаны.

На момент приобретения имущества истец знал о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях. Также в договоре N 223-с от 08.08.2003 не предусмотрена возможность изменения договора без согласия всех его участников.

Факт того, что договор аренды изначально был заключен со стороны арендодателя с Комитетом по управлению имуществом г.Улан-Удэ (лицом, не преследующим цель извлечения прибыли), в то время как после заключения договора купли-продажи нежилого помещения арендодателем стала ИП Поломошнова Л.В. - лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, нельзя признать существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного необоснованным является довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом неправильно истолкован закон, а именно: статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлено доказательств наличия в совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что нарушений требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не допущено, в связи с чем выводы суда первой инстанции основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому у суда кассационной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется правовых оснований для переоценки фактических обстоятельств дела и выводов суда.

Довод заявителя о том, что судом не дано оценки отчету N002 об оценке рыночной стоимости обязательств по арендным платежам за пользование нежилыми помещениями по адресу: г.Улан-Удэ, ул. Ленина, 52, выполненному оценщиком Зандановым С.Р., несостоятелен, поскольку не влияет на правильность вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, так как истцом не представлено доказательств (необходимости) внесения изменений в договор на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При проверке принятого по делу решения судом первой инстанции, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 декабря 2008 года по делу N А10-2525/08 следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 декабря 2008 года по делу N А10-2525/08 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.