Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 октября 2009 г. N 14-7828-ВК "Об ошибках, допущенных при ведении государственного кадастра недвижимости"

В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии поступают многочисленные обращения граждан, юридических лиц об оценке правомерности и обоснованности принятых должностными лицами органов кадастрового учета решений о приостановлении или отказе в проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также жалобы на неправильное оформление форм выдаваемых кадастровых паспортов земельных участков

1. Ранее письмом Росреестра от 15.05.2009 N 3-2864-ГЕ указывалось на неукоснительное соблюдение норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон) и Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста России от 20.08.2009 N 35 (далее - Порядок), в частности, о недопустимости нарушений норм Закона при проверке представленных для учета документов и подготовке решения о проведении кадастрового учета.

Анализ поступающих обращений свидетельствует, что меры, принимаемые по контролю деятельности специалистов, осуществляющих проверку документов и принятие решений, недостаточно эффективны, поскольку в большинстве обжалуемых случаев решения о приостановлении или отказе в учете приняты необоснованно с нарушением норм ст. 26, 27 Закона и положений Порядка.

Основными причинами, по которым принятые решения о приостановлении или отказе признаны Росреестром необоснованными, являются:

а) отсутствие в решении указаний (описания) конкретных обстоятельств (фактов, сведений, изложенных в представленных для учета документов), послуживших причиной принятия соответствующего решения.

Так, например, в решении об отказе в проведении учета, принятом территориальным отделом по Сергиево-Посадскому району Управления Роснедвижимости по Московской области, указано, что выявлено нарушение на основании п. 2 ч. 2 ст. 27 Закона и приказа Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327, при этом не указано, какие именно причины явились основанием для отказа;

б) в решениях указаны неверно либо отсутствуют ссылки на нормы Закона, на основании которых было принято соответствующее решение.

Например, в тексте решения об отказе в проведении учета, принятого территориальным отделом по Сергиево-Посадскому району Управления Роснедвижимости по Московской области, приведена только запись "На основании изложенного принято решение отказать в учете изменений объекта недвижимости", то есть не содержится ссылок на нормы Закона, в соответствии с которыми принято такое решение.

Вместе с тем при детальном изучении документов учетного дела выявлено, что в данном случае отказ в учете не обоснован, поскольку имеют место обстоятельства, являющиеся основаниями для приостановления проведения учета;

в) причины, послужившие основанием для принятия решения, не предусмотрены нормативными актами.

В решении об отказе, принятом Управлением Роснедвижимости по Волгоградской области, одним из оснований для отказа явилось ненадлежащее, по мнению Управления, заполнение акта согласования местоположения границы участка, приложенного к Описанию земельных участков, вызванное внесением сведений в акт согласования чернилами черного цвета, в то время как документами, определявшими требования к акту согласования, действовавшими до вступления в силу приказа Минэкономразвития России об утверждении требований к межевому плану от 24.11.2008 N 412 и окончания переходного периода, требования к цвету чернил (пасты) не устанавливались.

В решениях об отказе, принятых Управлением Роснедвижимости по Самарской области, основаниями для отказа явилось отсутствие в разделе "Описание границ" Описания земельных участков сведений о существующих узловых и поворотных точках границ земельного участка (решение от 07.07.2009), а также несоответствие Описания земельных участков положениям письма Роснедвижимости от 04.03.2008 N ВК/0878 (решение от 30.04.2009), в то время как приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 не было предусмотрено включение в список характерных точек границ земельных участков в данном разделе тех точек, сведения о которых уже содержатся в государственном земельном кадастре, а названное письмо Роснедвижимости к моменту принятия решения об отказе было отозвано с исполнения. Кроме того, письмом Росреестра от 15.05.2009 N 31-2864-ГЕ предупреждалось о недопустимости применения в качестве основания для принятия решения об отказе писем Роснедвижимости или Росреестра;

г) решения не содержат определенных рекомендаций по устранению причин принятия соответствующего решения и рекомендаций по доработке представленных документов.

В решениях органов кадастрового учета часто встречаются такие записи, как "для устранения причин рекомендуется исправить указанные замечания" или "обратиться к подрядчику". В ряде случаев такие рекомендации отсутствуют;

д) принимаются повторные отказы в проведении учета в связи с выявлением обстоятельств, содержавшихся в ранее представленных документах и не указанных в первичных решениях об отказе или о приостановлении кадастрового учета.

Например, при повторной подаче заявления об учете в Управление Роснедвижимости по городу Москве в заявлении о постановке на учет был указан номер предыдущего заявления, по которому было принято решение об отказе. В отказе приведены причины и основание, по которым было принято соответствующее решение.

При рассмотрении приложенных к повторному заявлению документов органом кадастрового учета были выявлены дополнительные, ранее не выявленные, обстоятельства.

Вместе с тем анализ учетных дел показал, что нарушения, указанные во втором решении об отказе, имели место в представленных ранее документах, но не были выявлены при первичном рассмотрении документов. В частности, при первом отказе не было выявлено такое нарушение, как отсутствие реквизитов топографической или тематической карты (план), сведения которой использованы в качестве топографической основы. Данное нарушение было указано только при повторном отказе, тогда как имело место в первичном представлении документов.

2. В ряде случаев возникает необходимость проведения кадастрового учета изменений одновременно нескольких характеристик одного земельного участка. В этих ситуациях в содержании принятого решения:

- в случае положительного решения по заявлению о проведении учета изменений нескольких характеристик в содержании решения необходимо перечислить все виды изменений, например: "На основании изложенного провести государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости в связи с уточнением местоположения границы и площади, а также в связи с изменением вида разрешенного использования";

- в случае отрицательного решения указываются конкретные ссылки на пункты статей 26 или 27 Закона, например: "На основании изложенного принято решение об отказе в учете изменений объекта недвижимости на основании п. 4 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В случае, если при учете изменений нескольких характеристик орган кадастрового учета выявил обстоятельства, не позволяющие провести учет хотя бы одной из характеристик земельного участка, то по данному заявлению об учете принимается соответствующее решение о приостановлении или отказе в проведении учета. В решении указываются причины, повлекшие принятие такого решения, и рекомендации по устранению такой причины. Кроме этого, заявителю необходимо будет рекомендовать при повторной подаче документов указать номер ранее поданного заявления.

3. При рассмотрении приложенных к обращениям заявителей либо представленных по запросам Росреестра кадастровых паспортов земельных участков помимо ошибок при ведении государственного кадастра недвижимости и оформлении решений о проведении кадастрового учета выявляются ошибки оформления и кадастровых паспортов, форма которых установлена приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32.

Так, согласно требованиям оформления в строках 18.1, 18.2, 18.3 формы КВ.1 кадастрового паспорта указываются кадастровые номера земельных участков:

- образованных в результате проведения кадастровых работ;

- преобразованных в результате выдела земельных участков в счет доли в праве;

- подлежащих снятию с кадастрового учета после государственной регистрации прав на образованные земельные участки.

Анализ прилагаемых к обращениям документов в отношении земельных участков показал, что указанные строки заполняются не верно или не заполняются.

В результате ошибок при заполнении указанных строк возникают ситуации, препятствующие проведению органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прав на земельные участки и, следовательно, реализации прав заинтересованных лиц.

В этой связи при оформлении кадастровых паспортов земельных участков рекомендуется принимать во внимание следующее:

3.1. В случае постановки на учет нескольких одновременно образованных земельных участков в строке 18.1 кадастрового паспорта земельного участка указываются кадастровые номера всех других одновременно образованных земельных участков.

3.2. В строке 18.2 кадастрового паспорта земельного участка указывается кадастровый номер земельного участка, находящегося в долевой собственности и из которого осуществлен выдел земельного участка (участков) в счет доли в праве на земельный участок.

Если осуществлена постановка на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела с измененным земельным участком в предусмотренных законодательством случаях, кадастровый номер измененного земельного участка указывается в строке 16 "Особые отметки", а не в строке 18.2.

В настоящее время Росреестром осуществляются мероприятия по мониторингу ошибок, допущенных органами кадастрового учета при проведении кадастрового учета, в том числе в части принятия необоснованных решений о приостановлении или отказе в учете.

Напоминаем, что руководители управлений Роснедвижимости и директора ФГУ "Земельная кадастровая палата" несут персональную ответственность за нарушение норм действующего законодательства.

Заместитель руководителя

B.C. Кислов