Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 августа 2002 г. N Ф08-3040/02 Договор аренды земельного участка следует признать незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации уполномоченным органом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 22 августа 2002 г. N Ф08-3040/02
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Рынок" Крымского районного потребительского общества, в отсутствие представителей Крымского районного потребительского общества, администрации г. Крымска и Крымского района, Крымского объединенного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Крымска и Крымского района на постановление апелляционной инстанции от 15.05.02 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-493/2002-5/23, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Рынок" Крымского районного потребительского общества (далее - ООО "Рынок") обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Крымска и Крымского района (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы администрации от 11.12.01 N1762-п "Об изъятии у ООО "Рынок" земельного участка по адресу г. Крымск, ул. Вишневая" в части изъятия земельного участка площадью 1577 кв. м и возвращения указанного участка в земли общего пользования. Требования обоснованы нарушением законодательства, допущенным при принятии оспариваемого ненормативного акта, поскольку истец согласия на изъятие земельного участка не давал, соглашение о расторжении договора аренды также не заключалось, не решен вопрос о возмещении затрат.

Определением от 29.01.02 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Крымское районное потребительское общество.

Решением от 21.02.02 в иске отказано со ссылкой на недоказанность истцом правомерности перехода права аренды на спорный участок. Суд указал, что договор аренды, на основании которого передавался земельный участок, не зарегистрирован в установленном порядке, поэтому является незаключенным, а при таких обстоятельствах ответчик вправе был возвратить земельный участок в порядке статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.05.02 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Постановление мотивировано тем, что администрация не представила доказательств того, что ООО "Рынок" не использует земельный участок по назначению и не ведет хозяйственную деятельность, а участок был изъят для муниципальных нужд, т.к. нахождение предприятия в процессе ликвидации, либо ходатайство третьего лица об изъятии земельного участка не могут быть расценены в качестве таковых нужд.

В кассационной жалобе глава администрации просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. По мнению подателя жалобы, участок площадью 1 577 кв.м относится к землям общего пользования, право распоряжения которым принадлежит администрации. В материалах дела имеются доказательства вложения в реконструкцию ул. Вишневая денежных средств из местного бюджета, кроме этого истец не заказывал проектную документацию, поэтому возведенные им ограждения и ворота являются самовольными постройками. Заявитель также считает, что у истца не возникло прав на указанный участок, поскольку он не осуществил государственную регистрацию договора аренды в установленном законом порядке.

Крымское районное потребительское общество и ООО "Рынок" представили отзывы на кассационную жалобу, в которых просили оставить постановление апелляционной инстанции от 15.05.02 без изменения, поскольку считают доводы кассационной инстанции несостоятельными.

В судебном заседании представитель ООО "Рынок" просил судебный акт оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя ООО "Рынок", считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации г. Крымска и Крымского района от 19.12.96 N 1403-п "О закреплении за предприятием "Рынок" Крымского РайПО территории ул. Вишневой в городе Крымске, прилегающей к городскому рынку" истцу в постоянное пользование предоставлена территория ул. Вишневой, прилегающая к городскому рынку от стадиона до ул. Ленина. Этим же постановлением истцу разрешено сдавать закрепленные за ним в постоянное пользование площади в аренду для организации торговли по согласованию с Управлением архитектуры и градостроительства, после выполнения работ по благоустройству ул. Вишневой.

18.08.97 администрация и предприятие Крымского районного союза потребительских обществ "Рынок" заключили договор аренды земельного участка площадью 6 420 кв. м сроком на 49 лет для использования под торговые точки, который был зарегистрирован 23.10.97 под N 20 в Комземресурсах Крымского района.

26.07.2000 глава г. Крымска издал постановление N 1042/1-п "Об изъятии у ООО "Рынок" части земельного участка по адресу г. Крымск, ул. Вишневая", согласно которому у истца был изъят земельный участок площадью 4843 кв. м и зачислен в земли администрации города Крымска и Крымского района. Комитету по земельным ресурсам предложено оформить и выдать истцу договор аренды на оставшуюся часть земельного участка площадью 1577 кв. м, а истцу - зарегистрировать последний в установленном законом порядке.

В этот же день администрация и ООО "Рынок" заключили договор аренды земельного участка площадью 1577 кв. м сроком на 20 лет, который был зарегистрирован 04.08.2000 под N 396 в Комземресурсах Крымского района.

Решением от 10.11.2000 по делу N А32-11995/2000-45/323, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.12.2000, суд признал недействительным постановление главы администрации от 26.07.2000 N 1042/1-п в части изъятия земельного участка площадью 4843 кв. м и зачисления его в земли администрации и в части признания утратившим юридическую силу договора аренды от 23.10.97 N 20, заключенного между администрацией и предприятием "Рынок" на земельный участок площадью 4843 кв. м.

Таким образом, на момент издания обжалуемого постановления истец являлся законным пользователем всего земельного участка общей площадью 6420 кв. м.

11.12.01 глава г. Крымска и Крымского района принял оспариваемое постановление N 1762-п "Об изъятии у ООО "Рынок" земельного участка по адресу: г. Крымск, ул. Вишневая", которым у истца изъяли земельный участок общей площадью 6420 кв. м и возвратили его в земли общего пользования.

Истец не согласился с принятым постановлением в части изъятия и передачи в земли общего пользования земельного участка площадью 1577 кв. м, что и послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Из преамбулы оспариваемого постановления видно, что основанием для изъятия у истца земельного участка послужило ходатайство Крымского потребительского общества об изъятии у ООО "Рынок", учредителем которого является Крымское РайПО, земельного участка и нахождение ООО "Рынок" в процессе ликвидации. В качестве правового обоснования администрация сослалась на статью 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 11 указанного кодекса относит к полномочиям органов местного самоуправления изъятие земельных участков для муниципальных нужд. Администрация не представила доказательств того, что участок ею был изъят для этих целей. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно указал, что нахождение предприятия - землепользователя в процессе ликвидации, либо ходатайство третьего лица об изъятии земельного участка не могут расцениваться в качестве муниципальных нужд. Тот факт, что Крымское потребительское общество является учредителем ООО "Рынок", не предоставляет администрации права на изъятие земельного участка у последнего без его согласия.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Основания прекращения аренды по инициативе арендодателя предусмотрены в пункте 2 указанной статьи и расширенному толкованию не подлежат. Данный перечень содержит такое основание для прекращения прав аренды, как изъятие земельного участка для муниципальных нужд. Изъятие должно производится в соответствии с правилами, предусмотренными в статье 55 Земельного кодекса и в исключительных случаях, которые установлены в статье 49 данного кодекса. Процедура изъятия и все сопутствующие вопросы определены в главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела нет доказательств соблюдения ответчиком установленной процедуры изъятия и нарушения истцом положений, установленных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку данная правовая норма не содержит указания на то, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора, в соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации незарегистрированный договор аренды земли является незаключенным.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 04.08.2000 N 396 следует признать незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации уполномоченным органом.

Поскольку между сторонами отсутствовали договорные отношения по незаключенному договору, следовательно, действовал договор аренды от 23.10.97 N 20 земельного участка площадью 6 420 кв. м, государственная регистрация которого не требовалась. Истец в судебном заседании пояснил, что он не возражает против изъятия земельного участка площадью 4 843 кв. м, но не согласен с изъятием участка размером 1577 кв. м.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление противоречит гражданскому и земельному законодательству и нарушает права и интересы истца по указанным основаниям. Суд апелляционной инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению исковые требования истца о признании недействительным пункта 1 обжалуемого постановления.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.02 по делу N А32-493/2002-5/23 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.