Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 декабря 2003 г. N Ф08-4754/03 После передачи недвижимости покупателю последний до регистрации перехода права собственности приобретает статус законного владельца, в связи с чем продавец, сохраняя право собственности до регистрации перехода этого права, утрачивает право на распоряжение переданным недвижимым имуществом и несет ответственность за неисполнение нового договора об отчуждении ранее переданного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 10 декабря 2003 г. N Ф08-4754/03
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - предпринимателя без образования юридического лица Захарченко Сергея, от ответчика - открытого акционерного общества "Пятигорский ликеро-водочный завод", в отсутствие ответчиков - открытого акционерного общества "ликеро-водочный завод "Пятигорский" и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Пятигорский ликеро-водочный завод" на решение от 12.05.03 и постановление апелляционной инстанции от 14.07.03 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-408/03-С4, установил следующее.

Предприниматель Захарченко С.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края (далее - Учреждение юстиции), ОАО "ликеро-водочный завод "Пятигорский" (далее - ЛВЗ "Пятигорский") и ОАО "Пятигорский ликеро-водочный завод" (далее - Пятигорский ЛВЗ) об отмене записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГР) о переходе права собственности на помещение склада от ЛВЗ "Пятигорский" к Пятигорскому ЛВЗ.

До принятия решения истец дополнил иск требованием о признании недействительным договора купли-продажи помещения склада, заключенного 30.12.02 между ЛВЗ "Пятигорский" и Пятигорским ЛВЗ.

Решением от 12.05.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.07.03, названные договор и запись в ЕГР признаны недействительными. Судебные инстанции указали, что помещение склада до заключения ответчиками оспариваемого договора было продано истцу по договору от 20.12.01, передано покупателю по акту приема-передачи и оплачено им. Отсутствие государственной регистрации перехода прав по договору от 20.12.01 не влечет его недействительности. Действия продавца (ЛВЗ "Пятигорский") по одностороннему расторжению договора не соответствуют статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. После передачи покупателю предмета сделки продавец не вправе им распоряжаться независимо от того, что переход права не прошел государственную регистрацию.

Судебные акты обжалованы в кассационном порядке Пятигорским ЛВЗ. В кассационной жалобе заявитель указывает, что истец в нарушение требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет и основания иска. Суд обязан был приостановить производство по делу до рассмотрения заявленного по другому делу иска предпринимателя Захарченко С.В. о признании права собственности на то же помещение. Не учтено преюдициальное значение решения суда общей юрисдикции от 20.12.02, согласно которому собственником помещения является ЛВЗ "Пятигорский". Поскольку предприниматель не приобрел право собственности и не является стороной по договору от 30.12.02, он не вправе его оспаривать. В связи с признанием ЛВЗ "Пятигорский" банкротом иск о признании сделки недействительной мог быть заявлен и рассмотрен только в деле о банкротстве. Договор с предпринимателем ничтожен, так как при продаже помещения склада нарушены права других участников общей долевой собственности. До настоящего времени договор не зарегистрирован, оплата по нему возвращена покупателю, которому помещение фактически не передавалось и находилось во владении арендатора. Предприниматель изъявил согласие на расторжение договора и возвращение ему уплаченной суммы. Недвижимость продана предпринимателю без проведения торгов при отсутствии согласия на это кредиторов продавца. В цену объекта не включена стоимость земли, вследствие чего договор от 20.12.01 не заключен.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель Пятигорского ЛВЗ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители предпринимателя просили оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЛВЗ "Пятигорский" (продавец) в лице внешнего управляющего Евстратова А.Ю. и Захарченко С.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 20.12.01 N 2, согласно которому продавец обязался передать покупателю помещение N 6 на 1 этаже здания склада N 12 литера А площадью 423 кв. м, расположенное на земельном участке 563 кв. м, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования, по адресу: г. Пятигорск, Черкесское шоссе, 22. Покупатель обязался принять имущество в день подписания договора и уплатить за него 600 тыс. рублей не позднее 3 месяцев со дня подписания договора.

Договор заключен в период введенного в отношение продавца внешнего управления, в связи с чем его заключению предшествовало решение собрания кредиторов продавца от 16.02.01 о продаже в числе прочих указанного в договоре объекта без проведения торгов по прямому договору купли-продажи в соответствии с внесенным на этом же собрании изменением в план внешнего управления. Соблюденный сторонами порядок отчуждения части имущества предприятия, находящегося под внешним управлением, соответствует статье 87 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", действовавшего на момент совершения сделки.

Имущество передано покупателю по акту от 20.12.01 N 2 и оплачено в сроки, предусмотренные договором.

ЛВЗ "Пятигорский" в лице Евстратова А.Ю., являвшегося к этому времени конкурсным управляющим данного предприятия, заключил с Пятигорским ЛВЗ договор купли-продажи от 30.12.02, согласно которому объект недвижимости, ранее проданный предпринимателю, вновь был продан Пятигорскому ЛВЗ за 650 тыс. рублей. Покупателю по этой сделке учреждением юстиции выдано свидетельство о праве собственности от 17.01.03.

Оценивая действия продавца по повторной продаже недвижимого имущества, судебные инстанции сослались на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Из данных разъяснений следует, что после передачи недвижимости покупателю последний до регистрации перехода права собственности приобретает статус законного владельца, в связи с чем продавец, сохраняя право собственности до регистрации перехода этого права, утрачивает право на распоряжение переданным недвижимым имуществом и несет ответственность за неисполнение нового договора об отчуждении ранее переданного имущества.

Таким образом, одними из подлежащих выяснению обстоятельств по данному делу являлись обстоятельства передачи помещения предпринимателю и приобретения им статуса законного владельца.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляются путем ее вручения последнему и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, а обязательство продавца по передаче недвижимости после совершения указанных действий считается исполненным. Из смысла названной нормы следует, что передаточный акт одновременно является допустимым и достаточным доказательством вручения недвижимости покупателю.

При наличии в деле не оспариваемого сторонами акта приема-передачи от 20.12.01 судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что предприниматель с этого момента стал законным владельцем недвижимости, вследствие чего продавец утратил возможность последующего распоряжения ею, а совершенная продавцом сделка при отсутствии права на ее совершение является недействительной.

Кроме того, предпринимателю в течение 2002 и части 2003 годов ежемесячно выставлялись счета на оплату электроэнергии, поставлявшейся на данный объект недвижимости, оплачиваемые истцом согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам. В отчете внешнего управляющего по итогам внешнего управления ЛВЗ "Пятигорский" отражена сделка с предпринимателем. В апреле 2002 года на склад N 12 по Черкесскому шоссе, 22, в котором расположено спорное помещение, предпринимателем завезено холодильное оборудование. При указанных обстоятельствах содержащийся в обжалуемом решении вывод о том, что после подписания акта приема-передачи спорное помещение находилось в фактическом владении предпринимателя, соответствует имеющимся доказательствам.

Доводам ответчиков о ничтожности заключенного с предпринимателем договора вследствие нарушения прав других участников долевой собственности на преимущественную покупку и в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности дана правильная правовая оценка. В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса. Статья 250 Кодекса не предусматривает таких последствий ее несоблюдения, как недействительность сделки. До настоящего времени участники долевой собственности, частью которой являлось спорное помещение, не заявили о желании воспользоваться правом преимущественной покупки. Участник долевой собственности - ЗАО "Курортпродторг", владеющий 7/8 долями, принимал от предпринимателя платежи за электроэнергию и, зная о состоявшейся сделке, не заявил о своем праве.

Решением суда общей юрисдикции от 20.12.02 произведен реальный раздел имущества, находившегося в общей долевой собственности, вследствие чего согласно статье 252 Кодекса режим общей долевой собственности прекращен. В частности, ЛВЗ "Пятигорский" на его долю выделено помещение N 6 склада N 12 площадью 423 кв. м, то есть тот объект, который был продан предпринимателю. В связи с реальным разделом участники долевой собственности, переставшей быть общей собственностью, утрачивают право преимущественной покупки.

Поскольку на момент принятия названного решения суда общей юрисдикции переход права собственности от ЛВЗ "Пятигорский" к предпринимателю не был зарегистрирован, продавец сохранял статус собственника, что не означает отсутствие у предпринимателя статуса законного владельца. Поэтому решением суда общей юрисдикции не установлены обстоятельства, которые имели бы преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

Результаты рассмотрения заявленного предпринимателем в другом деле иска о признании права собственности на приобретенный объект недвижимости не могут повлиять на разрешение спора о признании недействительным последующего договора, недействительность которого обусловлена законным владением предыдущего приобретателя. В связи с этим необоснованны доводы заявителя жалобы о необходимости приостановления производства по делу.

Иск о признании сделки недействительной не связан с денежными требованиями к банкроту и может быть рассмотрен по общим правилам арбитражного производства.

Договор с предпринимателем предусматривает цену недвижимости, земельный участок под недвижимостью находился в бессрочном пользовании продавца, а не в собственности, в связи с чем необоснован довод о незаключенности договора из-за отсутствия в нем отдельного указания стоимости земельного участка.

Не подтверждены доказательствами доводы о том, что предприниматель дал согласие на расторжение договора. Продавец заявил о расторжении договора в одностороннем порядке, что в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет правовых последствий.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 12.05.03 и постановление апелляционной инстанции от 14.07.03 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-408/03-С4 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.