Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2003 г. N Ф08-4618/03 Поскольку в договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, то условие о выкупе арендованного помещения не может считаться заключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 15 декабря 2003 г. N Ф08-4618/03
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - предпринимателя Бондаренко Т.В, в отсутствие ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Монолит-4", предпринимателя Немашкаловой О.Н. и третьего лица - Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Бондаренко Т.В. на решение от 01.07.03 и постановление апелляционной инстанции от 18.09.03 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3098/2003-С2-30, установил следующее.

Предприниматель Бондаренко Т.В обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Монолит-4" и предпринимателю Немашкаловой О.Н. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 03.12.03, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Монолит-4", осуществляя продажу спорного помещения, нарушило право истца о выкупе этого имущества, предусмотренного договором аренды от 31.12.01.

Решением от 01.07.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.09.03, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 31.12.01 по существу являлся пролонгацией договора аренды от 01.11.2000, который признан судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Кроме того, договор аренды с правом выкупа должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи, что сторонами не соблюдено.

В кассационной жалобе предприниматель Бондаренко Т.В. просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. В жалобе заявитель указывает на ошибочность вывода суда о незаключенности договор аренды с правом выкупа от 31.12.01, поскольку он заключен на срок менее года и госрегистрации не подлежал. Отсутствие передаточного акта, по мнению заявителя, не влечет незаключенность договора аренды. Кроме того, суды не учли, что ответчиком понесены значительные расходы по ремонту спорного помещения.

ООО "Монолит-4" и предприниматель Немашкалова О.Н. в отзывах на жалобу отклонили ее доводы, указывая на законность обжалованных судебных актов.

В судебном заседании заявитель повторила доводы, изложенные в жалобе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав предпринимателя Бондаренко Т.В., считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО "Монолит-4" (арендодатель) и предприниматель Бондаренко Т.В. (арендатор) подписали договор аренды от 01.11.2000, согласно которому арендатору сроком на один год передано во временное пользование нежилое помещение площадью 18,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Зеленоград, пер. Краснопольского, 3а. По окончании срока аренды стороны подписали новый договор от 31.12.01 о передаче в пользование того же помещения на аналогичных условиях, срок аренды по которому определен с 31.01.02 по 31.12.02.

В пункте 6.1 обоих договоров предусмотрено право арендатора на выкуп помещения, который осуществляется путем внесения причитающейся арендной платы со стоимостью помещения, сданного на полный амортизационный срок.

По договору купли-продажи от 03.12.02 ООО "Монолит-4" произвело отчуждение спорного помещения предпринимателю Немашкаловой О.Н.

Истец, считая свои права нарушенными спорной сделкой, обратился в суд с настоящим иском.

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводам о незаключенности договора аренды от 31.12.01 в связи с отсутствием акта приема-передачи помещения. Кроме того, посчитали этот договор пролонгацией прежнего договора аренды от 01.11.2000, также являющегося незаключенным в силу части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суды не учли следующее.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. По смыслу статьи 621 Кодекса заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

В связи с тем что договором от 31.12.01 установлен новый срок аренды, не превышающий одного года, то данная сделка является заключенной, а соответствующие выводы суда - ошибочны.

Поскольку спорное имущество в течение нескольких лет находилось в пользовании арендатора, что сторонами не оспаривалось, то отсутствия акта передачи помещения по указанному договору не имеет правового значения и не влияет на заключенность сделки.

Вместе с тем суды правомерно указали, что в соответствии с частью 3 статьи 609 названного Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 624 Кодекса договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В связи с этим договор аренды от 31.12.01 в части условия о выкупе арендованного помещения не может считаться заключенным.

При указанных обстоятельствах судебные инстанции правомерно отклонили требования истца.

Поскольку ошибочные выводы суда не повлияли на правильность вынесенных по делу судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Учитывая, что ответчиком при подаче кассационной жалобы пошлина уплачена в меньшем размере (300 рублей), с него в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит взыскать недоплаченную сумму (700 рублей).

Руководствуясь статьями 110, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 01.07.03 и постановление апелляционной инстанции от 18.09.03 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3098/2003-С2-30 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с предпринимателя Бондаренко Т.В. в доход федерального бюджета 700 рублей госпошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.