Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 апреля 1998 г. N Ф08-481/98 "Удовлетворяя иск приватизированного предприятия, о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд не учел, что спорное имущество не вошло в состав приватизированного имущества" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от ТОО "Мечта" - директора, от Департамента муниципальных ресурсов мэрии г.Краснодара представителей, от ИЧ ПКЦ "Афанасенко и К" - директора, адвоката, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения Департамента муниципальных ресурсов мэрии г.Краснодара на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 5-6.11.1997 г. и постановление апелляционной инстанции от 6.02.1998 г. по делу N А-32- 9080/97-30/228 , установил следующее.

ТОО "Мечта" обратилось с иском к ИЧП "Афанасенко и К" и Департаменту муниципальных ресурсов мэрии г.Краснодара о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых помещений N 106 от 05.08.93, заключенного между КУМИ г. Краснодара и предприятием "Афанасенко и К", и о выселении предприятия "Афанасенко и К" из занимаемых помещений. В порядке ст.37 АПК РФ ТОО "Мечта" уточнило исковые требования и просит признать недействительными (ничтожными) договоры аренды N 106 от 01.01.93 г. и N 106 от 19.07.94 г., заключенные между КУМИ г.Краснодара и предприятием "Афанасенко и К", освободить помещения, занимаемые по указанным договорам аренды общей площадью 306,5 кв.м. по ул.Мира,44 в г.Краснодаре. Данное ходатайство судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 5-6.11.1997 г. по делу N А32-9080/97-30/228 надлежащим ответчиком признан Индивидуальный частный производственно-коммерчесский центр "Афанасенко и К", признаны недействительными договоры аренды N 106 от 1.01.93 г. и N 106 от 10.07.94 г., суд обязал ИЧ ПКЦ "Афанасенко и К" освободить помещение общей площадью 306,5 кв.м. по ул. Мира,44 в г.Краснодаре.

Решение суда обосновано тем, что на момент заключения договора аренды N 106 с ИЧ ПКЦ "Афанасенко и К" действовал договор аренды N 60 от 1.07. 87 г., заключенный между магазином N 1 "Товары для женщин" и ЖЭУ N 13, на передачу в пользование нежилого помещения по ул.Мира,44 площадью 2534,0 кв.м. , поскольку после окончания срока его действия он не был расторгнут или изменен в установленном порядке, то согласно ст.13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде и ст.86 Основ гражданского законодательства считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, до принятия решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 28.09.1992 г. встроенное помещение по указанному адресу являлось федеральной собственностью и не могло быть передано в аренду муниципальным комитетом, ТОО "Мечта" является правопреемником арендного объединения и имеет преимущественное право на приватизацию всей ранее занимаемой площади здания.

Постановлением апелляционной инстанции от 6.02.1998 г. решение арбитражного суда оставлено без изменения по тем же основаниям.

Муниципальное учреждение Департамент муниципальных ресурсов мэрии г.Краснодара обратилось с кассационной жалобой на решение и постановление апелляционной инстанции, в которой просит судебные акты отменить и в иске отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на необоснованное применение судом норм о недействительных сделках, отсутствие у ТОО "Мечта" преимущественного права на приватизацию нежилого помещения во время действия договора аренды N 60, на несоответствие вывода суда о продолжении действия указанного договора нормам материального права о порядке заключения и изменения договоров. По мнению ИЧ ПКЦ "Афанасенко и К", ТОО "Мечта" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения полностью реализовало право на выкуп фактически арендуемых им помещений.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и обосновали свои возражения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение арбитражного суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

Материалами дела установлено,что по договору аренды N 60 от 1.07.1987 г. ЖЭК N 13 передал в пользование магазину "Товары для женщин" нежилое помещение, расположенное в г.Краснодаре по ул. Мира,44 общей площадью 2534 кв.м. сроком до 01.07.1992 г. 21.03.1990 г. имущество, закрепленное за объединением N 1 ( в состав которого входил магазин N 1 "Товары для женщин"), по договору с Краснодарским горпромторгом передано ему для организации хозяйственной деятельности на условиях аренды. На основе указанного договора зарегистрирован устав арендного объединения N 1 "Товары для женщин", перерегистрированный впоследствии в торговую фирму "Мечта".

По договорам аренды NN 9.9а от 1.07. 1990 г. магазину "Товары для женщин" передана нежилая площадь в размере 2143,5 кв.м.,состоящая из помещений 1 этажа ( для конторы, торгового зала, вспомогательного назначения) - 1081,9 кв.м., подвальных помещений - 1091,6 кв.м.

Решением Комитета по управлению имуществом г.Краснодара от 28.02.1992 г. N 148 торговая фирма "Мечта" зарегистрирована в организационной форме товарищества с ограниченной ответственностью.

Последующее пользование нежилым помещением по ул.Мира,44 оформлено двумя договорами аренды от 1.01.92 г. По договору аренды от 1.01.92 торговой фирме "Мечта" предоставлена площадь в размере 2162,9 кв.м., включающая помещения 1 этажа и подвала.

По другому договору аренды N 9 от 1.01.92 г. (содержащему дополнение в виде надписи "изменение к договору аренды N 9 от 1.01.92 г.), в аренду передано помещение общей площадью 1892,8 кв.м., также включающее помещения 1 этажа (1872,8 кв.м.) и подвала.

В последующем право пользования ТОО "Мечта" указанным нежилым помещением площадью 1892,8 кв.м. закреплено договором аренды N 9 от 11.10.1993 г. со сроком действия до 11.10.2008 г.

По договорам купли-продажи от 3.02.95 г. и от 23.05.96 г. ТОО "Мечта" выкупило нежилые помещения, расположенные в г. Краснодаре по ул. Мира,44, на 1 этаже общей площадью 919,8 кв.м. и подвальные помещения общей площадью 996,4 кв.м.

Из материалов приватизационного дела следует, что ТОО "Мечта" 30.06.1994 г. подавало заявление на приватизацию занимаемых нежилых помещений по договору аренды от 11.10.1993 г. Решение Комитета по управлению имуществом от 18.08.1994 г. N 324 о продаже занимаемых по договору аренды встроенных помещений было принято в соответствии с поданным заявлением.

В судебном заседании установлено, что начиная с 1992 г. арендная плата вносилась истцом за помещения, переданные по договорам N 9 от 1.01.92, от 11.10.93 г.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что до приватизации истцом нежилых помещений продолжал действовать договор аренды N 60 от 1.07.1987 г. вследствие чего были нарушены права ТОО "Мечта" на выкуп нежилого помещения площадью 2534,0 кв.м. не соответствует нормам материального права. По смыслу п.4 ст. 13 Основ законодательства об аренде и п.4 с.86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик договор аренды считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при условии продолжения пользования арендатором с согласия арендодателя тем же самым имуществом, которое было предоставлено по первоначальному договору аренды. Однако после заключения договора аренды N 60 от 1.07.87 г. до истечения срока его действия стороны по взаимному согласию в последующем дважды уточняют размер переданной в аренду нежилой площади и условия ее оплаты. Так, по договорам аренды N N 9,9а размер арендуемой площади уменьшен до 2143,5 кв.м. и ставки арендной платы определены согласно решению Краснодарского горисполкома от 13.04. 90 г., по измененному договору аренды N 9 от 1.01.92 г. установлены новые размеры арендуемой площади и ставок арендной платы. К моменту внесения изменений в договор N 9 от 1.01.92 г. по распоряжению Октябрьского исполкома часть ранее занимаемых торговой фирмой "Мечта" нежилых помещений передана в пользование коммерческому производственному объединению "Рада", преобразованному в ИЧП -производственно-коммерческий центр "Афанасенко и К".

Поскольку предметом указанных договоров аренды является нежилое помещение, расположенное по одному адресу, субъектами договоров являются одни и те же юридические лица (с учетом правопреемства), исполнение договоров происходит в соответствии с новыми согласованными условиями, отсутствие в более поздних договорах аренды ссылки на изменение договора аренды N 60 не может рассматриваться как доказательство сохранения ранее заключенного договора аренды. Договор аренды N 60 от 1.07.87 г. прекратил свое действие с момента заключения договоров NN 9,9а от 1.07.90 г. Ко времени приватизации нежилого помещения права и обязанности ТОО "Мечта" определялись договором аренды от 11.10.93 г.

Судом отклоняются ссылки истца на то, что он был введен в заблуждение сообщениями Комитета по управлению имуществом г.Краснодара о возвращении ему изъятых нежилых помещений, о несоответствии размера переданных по договору аренды N 9 от 1.01.92 г. площадей данным приказа N 4 ар от 12.02.92 г. в связи с тем, что данные обстоятельства не имеют правового значения для установленного юридического факта заключения договоров аренды от 1.01.92 г. и от 11.10.93 г. и их последующего исполнения.

Вывод суда о ничтожности договоров аренды от 1.01.92 г. в связи с тем,что на момент их заключения встроенное нежилое помещение являлось объектом федеральной собственности также не соответствует законодательству. В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 объекты, указанные в приложении N 3 указанного постановления , отнесены к муниципальной собственности. Указ Президента РФ от 22.12.93 г. N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в РФ" конкретизировал функции органов местного самоуправления по применению выше указанного нормативного акта, но не устанавливал разграничения между федеральной и муниципальной собственностью.

На момент приватизации нежилых помещений у ТОО "Мечта" находилось в пользовании по договору аренды 1892.8 кв.м. нежилой площади.В результате заключения договоров купли-продажи выкуплено 1916,2 кв.м. Отсюда следует, что права ТОО "Мечта", предоставленные ему п.5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 г. N 2284, не нарушены.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 5-6.11.19 97 г. и постановление апелляционной инстанции от 6.02.98 г. по делу N А-32-9080/97- 30/228 отменить.В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принят ия и обжалованию на подлежит.