Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июля 2004 г. N Ф08-2970/04 Пункт 2 статьи 167 ГК РФ не содержит перечня случаев, когда полученное стороной по сделке не может быть возвращено в натуре. Следовательно, в каждом деле, разрешая спор о применении реституции, суд должен исходить из конкретных обстоятельств. Применительно к отношениям сторон по недействительному договору купли-продажи недвижимости такими обстоятельствами могут являться действия покупателя по изменению стоимостного и натурального содержания объекта недвижимости после его приобретения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 13 июля 2004 г. N Ф08-2970/04
(извлечение)

Прокурор Краснодарского края (далее - прокуратура) в интересах государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Рассвет"" (далее - ГУП "Рассвет") обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Производственно-коммерческая фирма "СБ"" (далее - ООО "СБ") о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.99, заключенного между научно-производственным комплексом "Растениеводство" (правопредшественник ГУП "Рассвет") и ООО "СБ", и признании недействительной регистрации права собственности на переданные ответчику объекты недвижимости.

Определением от 10.12.02 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГУ "Краснодарское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - учреждение).

Решением от 30.05.03 в иске отказано.

Суд исходил из того, что согласие Госкомимущества России на совершение спорной сделки не требовалось, поскольку такое согласие получено продавцом от собственника - Российской академии сельскохозяйственных наук; указал на добросовестность приобретателя (статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) и пришел к выводу о том, что реализованное ответчику имущество не сохранилось, а создан новый объект недвижимости, вследствие чего применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение невозможно (т. 1, л. д. 118 - 123).

Постановлением апелляционной инстанции от 04.08.03 решение оставлено без изменений.

Признав вывод суда первой инстанции об отсутствии необходимости в согласовании оспариваемой сделки с Госкомимуществом России ошибочным, и указав на несоответствие договора купли-продажи от 13.01.99 требованиям закона, апелляционная инстанция пришла к выводу, что ГУП "Рассвет" не является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не доказало факт правопреемства с НПК "Растениеводство" (продавцом имущества). Кроме того, суд применил пункт 1 статьи 302 и статью 566 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав ООО "СБ" добросовестным приобретателем спорного имущества, которое не может быть у него изъято в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки (т. 2, л. д. 82 - 85).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.03 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что отчужденный объект является федеральной собственностью и сделка с ним требовала согласования с территориальным органом Госкомимущества России; имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, в связи с чем добросовестность приобретателя не имеет правового значения. Вместе с тем, кассационная инстанция указала на необходимость проверки доводов ответчика о невозможности возврата сторон по договору от 13.01.99 в первоначальное положение ввиду значительных вложений в проданный объект недвижимости, в результате которых создан новый объект. Прокуратуре предложено при новом рассмотрении дела уточнить, в чьих интересах заявлен иск (т. 2, л. д. 112 - 120).

При новом рассмотрении дела ГУП "Рассвет" отказалось от иска в связи с его необоснованностью, однако отказ не принят судом со ссылкой на то, что иск заявлен в интересах государства.

Определением от 02.03.04 по ходатайству прокуратуры к участию в деле в качестве истца привлечено Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением от 08.04.04 в иске отказано. Суд исходил из того, что ООО "СБ" в процессе реконструкции создан новый объект недвижимости, поскольку стоимость затрат, понесенных ответчиком на капитальное строительство (реконструкцию) имущества, переданного по договору от 13.01.99, превышает стоимость самого имущества на момент передачи. В связи с созданием нового объекта возврат сторон в первоначальное положение повлечет существенное нарушение прав ответчика. В части признания недействительной регистрации права собственности на переданные ООО "СБ" объекты недвижимости отказ в иске мотивирован отсутствием доказательств регистрации за приобретателем права собственности на спорное имущество.

В апелляционном порядке решение суда не проверялось.

В кассационной жалобе прокуратура оспаривает вывод суда о невозможности реституции, так как из положенных в основу судебного акта отчетов оценщиков следует, что реконструкции подверглось только одно здание склада под литерой "А". Помимо этого, по отчету 1999 года и отчету 2004 года проходят одни и те же объекты. Существенное увеличение стоимости не может свидетельствовать о создании нового объекта. Не представлены доказательства проведения реконструкции с разрешения местных органов власти. Не доказана относимость затрат ответчика на приобретение строительных материалов к улучшению спорного объекта.

В отзыве управление просит удовлетворить кассационную жалобу, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Управление указывает, что судом не оценивалось то обстоятельство, что иные объекты недвижимости, проданные в составе имущественного комплекса (литеры "Ж", "Е", "Г2", "Г3", "Г5" и "Г6"), сохранены в первоначальном виде.

ООО "СБ" в отзыве на кассационную жалобу пояснило, что указанные прокуратурой и управлением объекты (постирочная, насосная, уборная, яма для стоков дождевой воды, яма для сжигания мешкотары, эстакада для ремонта автомобилей) не превышают 3% строительного объема здания химсклада литера "А", вместе с ним входят в единый имущественный комплекс и следуют судьбе главной вещи, в связи с чем их возвращение отдельно от химсклада невозможно. По мнению ответчика, о создании новой вещи свидетельствует то обстоятельство, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса после реконструкции оценщиками установлен износ здания химсклада - 5%, что было бы невозможно при эксплуатации объекта в течение 24 лет с момента его постройки. Создание нового объекта подтверждено письменным отчетом сотрудников прокуратуры, проводивших проверку на месте по заданию истца. Для реконструкции не требовалось разрешения, так как она произведена в пределах площади старой застройки.

В судебном заседании представители прокуратуры, управления и ООО "СБ" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее.

Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 13.01.99 между НПК "Растениеводство" (продавцом) и ООО "СБ" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - склада химической продукции со всеми хозяйственными постройками и коммуникациями, расположенного на территории 1,97 га в пос. Знаменский г. Краснодара. В соответствии с актом приема-передачи основных средств от 13.01.99 покупателю переданы здания и сооружения литеры "А", "Ж", "Е", "Г2", "Г3", "Г5" и "Г6" (том 1, л. д. 8 - 9).

Покупатель за полученное имущество уплатил продавцу 150 тыс. рублей и вступил во владение указанными объектами недвижимости, используя их в соответствии с предназначением и характером уставной деятельности (хранение и реализация средств химической защиты растений).

Поскольку отчуждаемое по договору от 13.01.99 имущество находилось в государственной собственности и передано ответчику без согласования с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (собственником) на управление и распоряжение объектами государственной (федеральной) собственности, сделка является недействительной (ничтожной), что подтверждено кассационной инстанцией при первоначальном рассмотрении иска прокуратуры.

В соответствии с указаниями кассационной инстанции суд при новом рассмотрении дела исследовал вопрос о возможности применения реституции.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Названная норма не содержит перечня случаев, когда полученное стороной по сделке не может быть возвращено в натуре. Следовательно, в каждом деле, разрешая спор о применении реституции, суд должен исходить из конкретных обстоятельств. Применительно к отношениям сторон по недействительному договору купли-продажи недвижимости такими обстоятельствами могут являться действия покупателя по изменению стоимостного и натурального содержания объекта недвижимости после его приобретения.

Из представленных ответчиком фотографий объекта до и после его приобретения усматривается, что основное в составе имущественного комплекса здание химсклада в период его нахождения в оперативном управлении продавца представляло собой сооружение на разрушенных бетонных опорах со значительными разрушениями стен и кровли. Состояние объекта отражено в отчете аудиторской фирмы об определении его рыночной стоимости на 12.01.99, в котором, в частности, указано на низкий уровень ликвидности, и письме Российской академии сельскохозяйственных наук (один из уполномоченных собственником распорядителей объектами государственной собственности), в котором отмечено, что склад химической продукции не используется продавцом и имеет значительные разрушения.

В дело также представлен отчет Агентства оценки, экспертизы и консалтинга об оценке рыночной стоимости спорного имущественного комплекса по состоянию на 2004 год. Из сравнительного анализа названных оценочных актов усматривается увеличение на 1/3 строительного объема здания химсклада; замена на новые основных конструктивных элементов с применением современных строительных и отделочных материалов; наличие нового ограждения и мощения; возведение покупателем административно-бытового корпуса со степенью готовности 59%; увеличение рыночной стоимости имущественного комплекса вцелом до 10 млн рублей.

При осуществлении покупателем значительных вложений в улучшение объекта в течение длительного периода ни собственник в лице распорядителей имуществом (Россельхозакадемия и территориальное управление имуществом), ни прокуратура не предпринимали мер по возвращению имущества до его реконструкции.

Представленные доказательства давали суду основания для вывода о том, что возвращение имущества в том натуральном виде, какой оно имело до отчуждения, невозможно.

С учетом принципов разумности и справедливости, которыми должны руководствоваться субъекты гражданских отношений, и применяя по аналогии положения статьи 566 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, отказывая в иске, обоснованно исходил из того, что возврат или взыскание в натуре полученного по недействительному договору невозможно и, кроме того, существенно нарушало бы интересы покупателя, а компенсация ему за счет государства произведенных вложений не соответствовала бы интересам последнего.

Взыскание с ответчика стоимости имущества, не подлежащего возврату в натуре, также не может быть произведено, поскольку истец не представил доказательств иной стоимости спорного объекта на момент его отчуждения, чем та, которая была уплачена покупателем.

Доводы прокуратуры о том, что реконструкция объекта произведена без разрешения местных органов власти не имеют значения для данного спора, так как его предметом является возможность или невозможность возвращения имущественного комплекса в первоначальном виде.

В силу статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны должны добросовестно пользоваться правами, предоставленными им в арбитражном процессе, и выполнять возложенные на них обязанности, в частности, по предоставлению суду и другим участникам процесса доказательств, которыми они располагают.

Ответчик приложил к отзыву на кассационную жалобу направленное в Прокуратуру Краснодарского края сообщение Прокуратуры Карасунского административного округа г. Краснодара о проверке на месте по заданию истца обстоятельств, имеющих отношение к настоящему делу. В сообщении имеется описание спорного объекта, новых ограждений и подъездных путей и сделан вывод о том, что здание химсклада является новым строением.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель прокуратуры не отрицал, что такая проверка работниками прокуратуры проводилась. Результаты проведенного истцом исследования дополнительно подтверждают правильность сделанных судом выводов.

Отказ в применении реституции влечет отказ в удовлетворении требований прокуратуры о признании недействительной государственной регистрации права собственности. Кроме того, доказательства регистрации права собственности на спорное имущество за ООО "СБ" не представлены.

При указанных обстоятельствах основания для отмены обжалованного судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 08.04.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-23337/2002-9/610-2003-31/526 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.