Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 7 сентября 2004 г. N Ф08-4165/04
(извлечение)
Администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов г. Сочи" (далее - ООО "ОДС") с иском (с учетом уточненных требований) о взыскании 2 166 859 рублей 23 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 30.05.02 N 2500.
Решением от 22.03.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.06.04 (с учетом определения об исправлении опечатки), иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что администрация г. Сочи правомерно произвела расчет арендной платы, применив поправочные коэффициенты. Право на изменение базовой ставки арендной платы и поправочных коэффициентов предоставлено администрации г. Сочи договором аренды земельного участка. Изменения соответствуют механизму определения размера арендной платы, согласованному сторонами в договоре, и не могут считаться неоднократным изменением размера арендной платы (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В кассационной жалобе ООО "ОДС" просит отменить принятые судебные акты как вынесенные с нарушением норм материального права. Заявитель ссылается на следующее:
- в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация г. Сочи неоднократно изменяла размер арендной платы путем применения повышающих коэффициентов;
- механизм определения размера арендной платы не может быть изменен в течение года;
- условие договора о праве администрации г. Сочи в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность внесения изменений в договор аренды только по соглашению сторон. Данное соглашение отсутствует.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению.
Как видно из материалов дела, администрация г. Сочи и ООО "ОДС" заключили договор аренды земельного участка от 30.05.02 N 2500. В соответствии с данным договором администрация предоставила обществу в аренду сроком с 01.06.02 по 01.06.51 земельный участок площадью 59 100 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Новороссийское шоссе, 20, для строительства и дальнейшей эксплуатации санаторного комплекса на 428 мест. В договоре размер арендной платы определен не в виде твердого размера, а установлен порядок (механизм) ее исчисления, предусматривающий, что базовая ставка арендной платы в зоне "Х" (экономико-планировочная зона курорт Хоста - Приморская) умножается на размер предоставляемого земельного участка и на повышающий коэффициент (на момент заключения договора коэффициент определен в размере 0,9 с условием его одностороннего пересмотра администрацией г. Сочи по истечении 1 года). Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не менее указанных базовых (исходных) ставок.
В связи с тем, что с 01.01.03 постановлением главы г. Сочи от 02.10.02 N 593 "Об арендной плате за землю в городе Сочи" введен иной порядок расчета размера арендной платы и увеличены повышающие коэффициенты, администрация г. Сочи произвела перерасчет подлежащей уплате ООО "ОДС" арендной платы за предоставленный земельный участок.
Отказ ООО "ОДС" от уплаты арендной платы за период с 01.01.03 по 31.12.03 послужил основанием для обращения администрации г. Сочи в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего.
В силу пункта 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено дополнительное требование к договорам аренды - размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендная плата может быть определена в твердом размере либо установлен порядок (механизм) ее исчисления, т.е. является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Из договора аренды земельного участка от 30.05.02 N 2500 следует, что администрации г. Сочи предоставлено право на одностороннее изменение базовой (исходной) ставки арендной платы, а по истечении 1 года и коэффициента целевого использования земельного участка.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанции необосновано признали правильным расчет арендной платы, в который администрация г. Сочи дополнительно включила коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны "Х" и в нарушение установленного в договоре срока изменила коэффициент целевого использования земельного участка с 0,9 на 1,3. Включив дополнительный коэффициент, истец в одностороннем порядке изменил порядок (механизм) расчета арендной платы, что является недопустимым (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 7 Федерального закона от 24.07.02 N 110 "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", действующие в 2002 году размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8. Данный коэффициент индексации является формой государственного регулирования ставок арендной платы (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому подлежит применению независимо от того, предусмотрено ли его применение в договоре аренды.
Вывод суда апелляционной инстанции о несогласованности в договоре аренды размера коэффициента целевого использования земельного участка, поскольку в нем предусмотрено применение двух коэффициентов (0,9 и 1,0), неправомерен. Коэффициент 1,0 установлен для осуществления арендатором санаторно-курортной деятельности, однако в пункте 1.3 спорного договора предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка - строительная деятельность. При таких обстоятельствах, установленный договором аренды коэффициент целевого использования земельного участка 0,9 (строительная деятельность) подлежит применению в течение 1 года - до 01.06.03.
В связи с изложенным, размер подлежащей уплате арендной платы составит 2 078 239 рублей 68 копеек (с учетом изменения коэффициента целевого использования земельного участка с 0,9 на 1,3 после 01.06.03). Поскольку ООО "ОДС" частично произвело уплату арендной платы в размере 1 700 377 рублей 92 копеек, задолженность общества составит 377 861 рублей 76 копеек.
Размер государственный пошлины по иску и апелляционной жалобе также подлежит уменьшению соответственно удовлетворенным исковым требованиям до 3 912 рублей и 1 956 рублей. Всего с ООО "ОДС" в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину по иску, апелляционной и кассационной жалобам в сумме 7 824 рубля, в остальной части взыскание по выданным исполнительным листам прекратить.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение от 22.03.04 и постановление апелляционной инстанции от 08.06.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-28118/2003-9/560 изменить, уменьшив взыскиваемую с ООО "Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов" в пользу администрации г. Сочи сумму задолженности до 377 861 рубля 76 копеек.
В остальной части в иске отказать.
Изменить размер взыскиваемой с ООО "Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов" в доход федерального бюджета государственный пошлины, уменьшив ее размер до 7 824 рубля. В остальной части взыскание по выданным исполнительным листам прекратить.
Поручить Арбитражному суду Краснодарского края выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В соответствии со ст.64 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Администрацией города изменен порядок расчета арендных платежей за землю, предусмотренных договором - применен повышающий коэффициент целевого использования и увеличена базовая ставка.
Организация с новым расчетом не согласилась и от уплаты аренды за землю уклонилась.
Администрации города договором аренды предоставлено право на изменение базовой ставки в одностороннем порядке, а по истечении 1 года и коэффициента целевого использования.
На основании п.3 ст.614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Информационным письмом от 11.01.2002г. N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" ВАС РФ в п.11 дал разъяснения, что при применении п.3 ст.614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В силу ст.7 ФЗ от 24.07.02 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в ч.2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ" действующие в 2002 году размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8.
Так как данный коэффициент установлен законодательно, то суд на основании п.2 ст.424 ГК РФ счел его применение обязательным, независимо от условий договора аренды.
Обоснованность применения администрацией повышающего коэффициента целевого использования материалами дела не подтверждается, т.к. предусматривает другой вид хозяйственной деятельности организации.
Поэтому, судом для расчета суммы арендной платы за землю, использован коэффициент целевого использования, указанный в договоре.
Суд постановил: решение и постановление апелляционной инстанции изменить, уменьшив взыскиваемую с организации сумму.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2004 г. N Ф08-4165/04
Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника
Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании