Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 августа 2004 г. N Ф08-3824/04 Сельскохозяйственные земли должны передаваться в собственность или аренду лицам, занимающимся сельскохозяйственным производством. Это означает, что администрация не свободна в вопросе о том, заключать или не заключать соответствующие договоры - она обязана заключить договор. Принцип свободы в отношениях по использованию сельскохозяйственных земель неприменим (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 31 августа 2004 г. N Ф08-3824/04
(извлечение)

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Енгибарян А.Б. обратился в арбитражный суд к Новоалександровской районной государственной администрации Ставропольского края (далее - администрация) о понуждении заключить договор аренды земель сельскохозяйственного назначения на новый срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Новоалександровской районной государственной администрации Ставропольского края, федеральное государственное учреждение "Государственный центр агрохимической службы "Ставропольский"", Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Решением суда от 20.01.04 в иске отказано. Судебный акт мотивирован несоблюдением истцом и ответчиком установленного действующим законодательством порядка предоставления земель сельскохозяйственного назначения в аренду.

Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе глава крестьянского (фермерского) хозяйства просит отменить принятый судебный акт как вынесенный с нарушением норм материального права. Заявитель ссылается на следующее:

- администрация не имела правовых оснований для отказа в возобновлении договора аренды от 19.01.98 либо его заключения на новый срок. Ссылка последней на пункт 3 статьи 22 и подпункт 2 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации - использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, - необоснованна. В подтверждение ненадлежащего использования главой крестьянского (фермерского) хозяйства арендуемых земельных участков администрацией представлены проведенный федеральным государственным учреждением "Государственный центр агрохимической службы "Ставропольский"" анализ почвенных образцов земли и выборка данных из формы "Фермер-2" и "29-сх" краевого комитета государственной статистики. Указанные в анализе почвенных образцов показатели не относятся к нормируемым и существенным показателям плодородия почв, установленным постановлением главы администрации Ставропольского края от 04.07.95 N 331 "О введении на территории Ставропольского края региональных нормативов плодородия почв". Показатели урожайности, содержащиеся в формах "Фермер-2" и "29-сх", определялись визуально;

- ссылка администрации на отсутствие намерения сдавать земельные участки в аренду, как на основание отказа в заключении нового договора аренды, несостоятельна. Ответчик намерен предоставить земельные участки общеобразовательным школам на праве постоянного (бессрочного) пользования, что противоречит пункту 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В отзыве администрация просит отказать в удовлетворении жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации от 27.01.92 "О предоставлении земельных участков для организации крестьянских хозяйств из земель совхоза "Темижбекский"" истцу предоставлено в аренду 16 га пашни.

Впоследствии между администрацией и главой крестьянского (фермерского) хозяйства заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 19.01.98. В соответствии с данным договором истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 41,2 га.

Уведомлением от 01.07.02 N 1509 администрация известила главу крестьянского (фермерского) хозяйства о расторжении указанного договора аренды по окончании срока действия договора в связи с упорядочением землепользования на территории Темижбекского сельского совета и изменением месторасположения земель районного фонда перераспределения.

В ответном уведомлении от 24.09.02 глава крестьянского (фермерского) хозяйства указал, что действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрены такие основания для расторжения договора аренды земельных участков, и заявил о возобновлении договора, поскольку в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации ему предоставлено преимущественное право на его заключение.

Уведомлением от 11.12.02 N 2690 администрация отказала в заключении нового договора аренды земельных участков в связи с существенным снижением их плодородия, допущенным истцом. Данное обстоятельство, по мнению администрации, подтверждается результатами анализа почвенных образцов земли, проведенным федеральным государственным учреждением "Государственный центр агрохимической службы "Ставропольский"". Исследованием установлены щелочная реакция почвенного раствора (8,4 PH) и резкое снижение фосфора с 33 до 24 мг/кг и калия с 399 до 302 мг/кг. Кроме того, данными из форм "Фермер-2" и "29-сх" краевого комитета госстатистики подтверждается недобор сельскохозяйственной продукции по сравнению с соседними хозяйствами. Администрация также указала, что планирует предоставить земли в постоянное (бессрочное) пользование общеобразовательной школе N 12 в связи с протокольным поручением губернатора Ставропольского края от 04.02.03 и приказом Министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 15.05.03 N 42.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения главы крестьянского (фермерского) хозяйства в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

При рассмотрении спора суд не установил обстоятельств, свидетельствующих об использовании истцом земель способом, приводящим к ухудшению состояния плодородия почв (статья 46 Кодекса).

Реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Администрация отказалась заключить с истцом договор аренды земельных участков, поскольку намерена предоставить их общеобразовательной школе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако предоставление земель сельскохозяйственного назначения общеобразовательным школам на праве постоянного (бессрочного) пользования не соответствует пункту 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В названной правовой норме выделены субъекты земельных отношений, которым из государственных и муниципальных земель участки могут передаваться в аренду без права выкупа. В то же время и этим субъектам, в том числе общеобразовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только в аренду, а не на праве постоянного (бессрочного) пользования, и с соблюдением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Остальным субъектам земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду с правом выкупа на торгах (пункт 1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, на момент рассмотрения спора торги по продаже права аренды не проводились и процедуры, предполагающие предоставление земельного участка с соблюдением принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости (статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации), администрацией не соблюдены, т.е. решение о передаче арендуемого истцом участка иным лицам в установленном законом порядке не принято.

В этом случае для разрешения вопроса о том, кто имеет право приобрести земельный участок (право аренды) и на каких условиях, суду следует исходить из принципов гражданского и земельного законодательства, а также из смысла законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости (статьи 1 и 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве имеет приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно.

По смыслу данной статьи собственники земельных участков обладают свободой в распоряжении землей в той степени, в какой это соответствует целям охраны земель. Поскольку без соответствующей обработки обеспечить охрану земель невозможно, сельскохозяйственные угодья должны использоваться в производственном процессе, что отвечает интересам их охраны и повышения плодородия. Ввиду того, что обработка земли не входит в предмет ведения органов местного самоуправления (они вправе осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципального образования - статья 6 Федерального закона от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления"), сельскохозяйственные земли должны передаваться в собственность или аренду лицам, занимающимся сельскохозяйственным производством. Это означает, что администрация не свободна в вопросе о том, заключать или не заключать соответствующие договоры - она обязана заключить договор. Принцип свободы в отношениях по использованию сельскохозяйственных земель не применим.

При принятии решения по рассматриваемому вопросу необходимо учитывать, что:

- в силу статей 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" администрация не обладает свободой в выборе контрагента по указанным договорам;

- иные лица вправе требовать заключения договора только при условии, если они выиграют торги либо имеется только одно заявление о передаче земли в аренду (при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации);

- договором аренды от 19.01.98 предусмотрено право истца на возобновление договора по истечении срока его действия;

- изъятие земельного участка у крестьянского (фермерского) хозяйства повлечет его ликвидацию, так как других земель хозяйство не имеет.

Ввиду этих обстоятельств до проведения торгов либо предоставления земли с соблюдением процедур, предусмотренных статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатором земельного участка может выступать только истец.

Договоры аренды сельскохозяйственных земель в связи с сезонным характером сельскохозяйственных работ обычно заключаются на целый год либо несколько лет. Поскольку следующий год с момента вступления договора аренды в силу истечет 19.01.05, срок действия договора должен быть продлен до этой даты, а в последующем может продлеваться до тех пор, пока право на земельный участок не прекратится по основаниям, установленным законом, в том числе в связи с предоставлением участка иному лицу в порядке, установленном законом.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.04 по делу N А63-1772/03-С2 отменить.

Продлить действие договора аренды от 19.01.98 до 19.01.05.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.