Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2004 г. N Ф08-3608/04 "В силу статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие участки в собственность либо арендовать их" (извлечение)

ООО "Олимп-Спорттовары" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Новороссийска о признании недействительным ненормативного акта администрации г. Новороссийска - письма от 26.11.03 N 5979-0-09.7, которым обществу отказано в выкупе земельного участка, расположенного под принадлежащим ему зданием магазина по адресу: г. Новороссийск, ул. Сипягина, 26.

Решением суда от 22.04.04 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что ООО "Олимп-Спорттовары" не представило доказательств, свидетельствующих о том, что обжалуемым письмом затронуты его права и законные интересы. Суд отклонил доводы истца о нарушении администрацией г. Новороссийска части 4 статьи 28 и части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на спорном земельном участке возведено строение и у общества имеется преимущественное право приватизации земельного участка только перед иными лицами.

Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе ООО "Олимп-Спорттовары" просит отменить состоявшийся судебный акт. Заявитель ссылается на следующее:

- оспариваемым письмом нарушено право истца на приобретение спорного земельного участка в собственность, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации;

- суд необосновано отказал в проведении землеустроительной экспертизы для установления наличия на земельном участке инженерных коммуникаций, препятствующих приобретению спорного земельного участка в собственность, поскольку ООО "Олимп-Спорттовары" не возражает определить иной размер участка, который может быть предоставлен ему в собственность.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ООО "Олимп-Спорттовары", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 17.02.95 N 278 и договора аренды земельного участка от 18.04.95 N 99 ООО "Олимп-Спорттовары" был предоставлен в аренду с правом приобретения в собственность земельный участок площадью 482 кв.м, расположенный под принадлежащим обществу зданием магазина по указанному адресу.

Впоследствии на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 08.06.98 N 680 с ООО "Олимп-Спорттовары" заключен новый договор от 16.07.98 N 1080 аренды спорного земельного участка сроком действия до 08.06.03.

В порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО "Олимп-Спорттовары" обратилось в администрацию г. Новороссийска с заявлением о приобретении земельного участка в собственность.

Письмом от 26.11.03 N 26.11.03 N 5979-0-09.7 администрация г. Новороссийска отказала в удовлетворении заявления, посчитав целесообразным предоставить спорный земельный участок на праве аренды (а не в собственность) ввиду нахождения в его границах инженерных коммуникаций с охранными зонами.

Суд кассационной инстанции считает неправомерным вывод о том, что обжалуемое письмо не содержит отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность. Ответ администрации г. Новороссийска о целесообразности предоставления спорного земельного участка на праве аренды, фактически является отказом в удовлетворении заявления ООО "Олимп-Спорттовары".

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие участки в собственность либо арендовать их.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду, за исключением случаев, предусмотренных законом, не допускается.

По смыслу изложенных правовых норм собственник приватизированного строения вправе требовать продажи ему земельного участка, занятого этой недвижимостью.

Между тем суд не исследовал вопрос о принадлежности истцу строения-магазина, расположенного на земельном участке.

В кассационную инстанцию представлен договор купли-продажи от 09.07.93N 105, заключенный с фондом муниципального имущества г. Новороссийска, согласно которому ТОО "Коммерческая фирма "Олимп"" (правопредшественник ООО "Олимп-Спорттовары") приобрело имущество муниципального магазина N 73 "Спорттовары", расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сипягина, 26.

Суд не выяснил, какое имущество приобретено истцом по указанному договору, вошло ли в состав приватизированного имущества здание магазина и является ли последнее недвижимостью и создана ли она в установленном порядке, либо имеет характер временного сооружения.

Данные обстоятельства имеют значение для решения вопроса о том, вправе ли истец требовать заключения договора купли-продажи земли на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Наличие в границах спорного земельного участка инженерных коммуникаций само по себе не должно являться основанием к отказу в предоставлении участка в собственность, поскольку пункт 6 статьи 28 указанного Закона предусматривает возможность одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка принять решение об установлении публичного сервитута. При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Кроме того, суд не выяснил, в каком месте земельного участка, прилегающего к магазину, проложены инженерные коммуникации, и возможна ли, учитывая согласие истца, эксплуатация магазина, а следовательно, и приватизация земли без той части земельного участка, на которой расположены коммуникации.

Поскольку суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а полномочия кассационной инстанции по установлению новых обстоятельств ограничены статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо выяснить указанные обстоятельства и с их учетом разрешить спор.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 24 августа 2004 года до 14 часов 30 минут 27 августа 2004 года.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.04 по делу N А-32 1779/2004-51/109 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.