Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2003 г. N Ф08-2795/03 "Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, является унитарное предприятие, независимо от того, что в тексте договора оно названо балансодержателем, а министерство - арендодателем. Участие министерства в подписании договора является формой согласия собственника на передачу имущества в аренду другому лицу" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2004 г. N Ф08-885/04

Комитет по управлению государственным имуществом Республики Северная Осетия - Алания (правопредшественник Министерства имущественных отношений Республики Северная - Алания, далее - министерство) обратился с иском к ООО "Комат" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 18.12.96 N 98, выселении ответчика из арендуемого помещения и взыскании 638 441 рубля, в том числе 496 438 рублей задолженности по уплате арендной платы и 142 003 рубля пени.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ОПХ "Ольгинское" (далее - предприятие).

Решением от 25.12.01 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор аренды от 18.12.96 N 98 недействительным, поскольку истец не являлся собственником спорного помещения. Суд по собственной инициативе применил последствия недействительности сделки: обязал общество возвратить предприятию молочный блок молочно-товарного комплекса и взыскал с предприятия в пользу общества 5 365 098 рублей, составляющих разницу между стоимостью произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного имущества и его остаточной стоимостью на момент передачи на баланс.

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции определением от 08.02.02 предприятие с согласия истца привлечено к делу в качестве второго ответчика.

Постановлением от 04.06.03 решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Суд по собственной инициативе применил последствия недействительности договора аренды от 18.12.96 N 98: обязал общество возвратить предприятию молочный блок молочно-товарного комплекса и взыскал с него в доход федерального бюджета 581 672 рубля убытков.

Суд пришел к выводу, что министерство не имело права распоряжаться спорным имуществом. Сделка по передаче предприятием имущества на баланс общества является дарением и в силу статей 168 и 575 Гражданского кодекса Российской федерации ничтожна. При определении убытков в виде арендной платы за период с 18.07.97 по 30.11.01 суд произвел зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 32 000 рублей.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление и оставить в силе решение. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что передача на баланс спорного имущества является дарением, считая, что в 1998 году здание было передано в безвозмездное пользование. Арендная плата за период с момента заключения договора до передачи здания на баланс уплачена. Общество не согласно с заключением эксперта от 15.04.03, определившего стоимость неотделимых улучшений в размере 32 000 рублей и считает, что следует руководствоваться заключением от 24.05.02.

В отзывах на жалобу министерство и предприятие просили оставить постановление без изменения, считая его законным и обоснованным, и заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд кассационной инстанции считает, что названные ходатайства в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Республики Северная Осетия-Алания (арендодатель), общество (арендатор) и предприятие (балансодержатель) заключили договор аренды от 18.12.96 N 98, по условиям которого арендодатель с согласия балансодержателя обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое производственное помещение, находящееся в с. Ольгинское. Стороны предусмотрели, что срок аренды составляет 10 лет: с 01.02.97 по 01.02.07. Арендная плата за вычетом амортизационных отчислений подлежит перечислению в федеральный бюджет, а в части амортизационных отчислений - балансодержателю.

По передаточному акту арендатор принял производственное помещение.

В письме от 03.06.98 N 21.06.95 Российская академия сельскохозяйственных наук в порядке исключения разрешила передать обществу в "оперативное пользование (на баланс)" молочный блок молочно-товарного комплекса (далее - здание).

Предприятие и общество 19.06.98 составили акт приемки-передачи основных средств, согласно которому здание, находящееся в с. Ольгинское, остаточной стоимостью 195 752 рубля передан на баланс общества.

В связи с неперечислением арендной платы по договору аренды от 18.12.96 N 98 министерство обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно уставу, зарегистрированному 14.09.2000, опытно-производственное хозяйство "Ольгинское" является государственным унитарным предприятием Российской академии сельскохозяйственных наук и подчиняется Северо-Кавказскому научноисследовательскому институту горного и предгорного сельского хозяйства. Имущество предприятия в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30.01.92 N 84 находится в собственности Россельхозакадемии и передано предприятию на праве хозяйственного ведения (пункт 3.1 устава).

На основании положений Указа Президента Российской Федерации от 30.01.92 N 84 и постановления Верховного Совета Российской Федерации от 28 мая 1992 г. N 2861-1 суды пришли к выводу, что собственником находящегося в пользовании у научно-исследовательских, высших учебных заведений, опытно-производственных и учебно-опытных хозяйств и других предприятий Российской академии сельскохозяйственных наук является академия.

Договор аренды от 18.12.96 N 98 в силу статей 168 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации суды признали ничтожным на том основании, что министерство не являлся собственником передаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у предприятия и при заключении договора аренды превысило свои полномочия.

Между тем, данный вывод сделан без учета следующего. В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О науке и государственной научно-технической политике" в редакции от 23.08.96, действующей на дату заключения договора аренды, Российская академия наук и отраслевые академии наук, их научные организации и организации научного обслуживания и социальной сферы владеют, пользуются и распоряжаются федеральным имуществом, переданным им в оперативное управление или в хозяйственное ведение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 294 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Кодексом .

В силу статьи 295 названного Кодекса предприятие не вправе сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, является унитарное предприятие, независимо от того, что в тексте договора оно названо балансодержателем, а министерство - арендодателем. Участие министерства в подписании договора является формой согласия собственника на передачу имущества в аренду другому лицу.

Таким образом, вывод судов о том, что собственником здания является Российская академия сельскохозяйственных наук и министерство, выступив арендодателем, превысило свои полномочия, не основан на законе.

Между тем подлежит выяснению вопрос о том, имел ли Комитет по управлению государственным имуществом Республики Северная Осетия - Алания полномочия на управление и распоряжение федеральной собственностью, переданной предприятию на праве хозяйственного ведения.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что безвозмездная передача здания с баланса предприятия на баланс общества является дарением, сделан без учета фактических обстоятельств дела. Согласно письму от 03.06.98 N 21.06.95 Российская академия сельскохозяйственных наук в порядке исключения разрешила передать обществу в "оперативное пользование (на баланс)" молочный блок молочно-товарного комплекса. На основании названного письма научно-производственное объединение "Горное", в непосредственном подчинении которого согласно уставу находится предприятие, в письме от 11.06.98 разрешило предприятию передать здание на баланс обществу.

В дальнейшем в письме от 05.12.2000 N 29-04/930 Российская академия сельскохозяйственных наук предписала научно-производственному объединению "Горное" принять меры к восстановлению на баланс предприятия здания в связи с невыполнением обществом мероприятий по ремонту здания.

В силу статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации обещание дарения должно быть сделано в надлежащей форме, и содержать ясно выраженное намерение дарения. Письма, акт приема-передачи от 18.06.98 такого намерения не содержат.

Между тем, разрешение Российской академии сельскохозяйственных наук о передаче здания в безвозмездное пользование и дальнейшая передача на баланс общества спорного здания нельзя признать законными, поскольку Российская академия сельскохозяйственных наук не наделена правом передачи в безвозмездное пользование имущества, находящегося в федеральной собственности.

Не основан на законе и вывод суда о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации, поскольку договор подписан до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку выводы судов основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и суды неправильно применили нормы материального права, то в силу статьи 288 Арбитражного кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует выяснить, каким вещным правом в отношении здания обладало предприятие на дату заключения договора аренды, полномочия Комитета по управлению государственным имуществом Республики Северная Осетия - Алания на управление и распоряжение федеральной собственностью, переданной предприятию.

При наличии полномочий учесть, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования расторжения договора в судебном порядке предоставлено стороне по договору, т. е. арендодателю.

Подлежит выяснению вопрос о том, за какой период истец просит взыскать задолженность по арендной плате, уточнить размер арендной платы, указанный в пункте 5.1 договора с учетом справки министерства от 10.10.01 N 1854 согласно которой в расчете допущена ошибка и сумма ежемесячной арендной платы, подлежащая перечислению в бюджет, составляет 458 344 неденоминированных рубля, изменялся ли соглашениями сторон размер арендной платы; в чьем фактическом владении и пользовании находится спорное здание.

Суду следует учесть, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие заявление предприятием требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений до предъявления министерством иска. При таких обстоятельствах обязательство по уплате арендной платы не может быть прекращено зачетом названного требования, что не лишает предприятия права предъявить встречный или самостоятельный иск.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.12.2001 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 04.06.03 по делу N А61-1052/01-6 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.