Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 апреля 2004 г. N Ф08-988/04 "Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд не выяснил обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора: в чьей собственности (района или села) находится спорное имущество, не установил полномочия главы администрации района на передачу муниципальной собственности района в собственность села, соблюдение условий отчуждения объектов муниципальной собственности района и порядка передачи их в аренду" (извлечение)

Администрация Хунзахского района (далее - администрация района) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву М.С. (далее - предприниматель) о признании недействительным договора аренды от 01.02.01, заключенного Хунзахской сельской администрацией (далее - сельская администрация) и предпринимателем.

Исковые требования обоснованы тем, что спорный договор не зарегистрирован в установленном порядке.

Решением от 27.08.03 договор аренды от 01.02.01 признан недействительным в связи с отсутствием государственной регистрации.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.12.03 решение отменено и в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что администрация района не является стороной спорного договора аренды и не имела права на обращение в арбитражный суд с иском о признании его недействительным, договор соответствует требованиям закона, зарегистрирован в установленном порядке 17.09.03. Основания для признания договора недействительным отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация района просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение.

Заявитель не согласен с выводами суда об отсутствии у него права на обращение в суд, поскольку рынок находится в муниципальной собственности района. Договор заключен с нарушением статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации: распоряжением администрации района от 31.01.01 N 7-р глава сельской администрации принужден был заключить его. Договор предусматривает низкий размер арендной платы, не позволяющий арендодателю осуществлять расширение и благоустройство рынка, зарегистрирован в учреждении юстиции после принятия арбитражным судом решения о признании его недействительным, государственный акт на землю под строительство рынка подписан неуполномоченными лицами, рынок относится к муниципальной собственности района, в связи с чем договор аренды является недействительным.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит постановление оставить без изменения и указывает, что договор соответствует требованиям закона, зарегистрирован, размер арендной платы сторонами согласован, основания для признания его недействительным отсутствуют.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, распоряжением главы администрация района от 31.01.01 N 7-р главе сельской администрации предписано заключить договор аренды рынка с Гаджиевым М.С. сроком на 20 лет в связи с отсутствием целевых средств для реконструкции и содержания рынка.

Сельская администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.02.01 заключили договор, согласно которому арендодатель обязался передать в аренду рынок в с. Арани площадью 0,41 га сроком на 20 лет (с 01.02.01 по 01.02.21). По условиям договора арендная плата составляет 150 минимальных размеров оплаты труда в год. Государственная регистрация договора аренды произведена после принятия решения о признании договора недействительным.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске о признании договора недействительным отказано. Суд на основании распоряжения главы администрации района от 20.05.98 N 36 о передаче рынка на баланс сельской администрации и 31.01.01 N 7-р пришел к выводу, что договор аренды заключен главой сельской администрации - лицом, уполномоченным собственником сдавать имущество в аренду.

Между тем суд не оценил справки Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хунзахского района от 2003 года, из которой следует, что рынок в с. Арани находится в муниципальной собственности района. Согласно статье 22 устава Хунзахского района Республики Дагестан районная администрация вносит предложения в районное собрание об отчуждении объектов муниципальной собственности. В соответствии со статьей 13 устава районное собрание определяет условия отчуждения объектов муниципальной собственности, утверждает перечень объектов муниципальной собственности, отчуждение которых требует согласия собрания. Из справки сельской администрации от 06.08.03 следует, что рынок в с. Арани является муниципальной собственностью сельской администрации. В материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие установить порядок отчуждения объектов муниципальной собственности на дату заключения спорного договора.

При таких обстоятельствах суду следовало выяснить, в чьей собственности (района или села) находится спорное имущество, какими доказательствами это подтверждается, установить полномочия главы администрации района на передачу муниципальной собственности района в муниципальную собственность села, соблюдение условий отчуждения объектов муниципальной собственности района и порядка передачи имущества в аренду.

С 01.06.98 Гаджиев М.С. назначен директором рынка Хунзахской сельской администрации. Согласно государственному акту на право пользования землей от 27.05.99 акт выдан муниципальному рынку Хунзахской сельской администрации.

В договоре от 01.02.01 объектом аренды указан рынок в с. Арани площадью 0,41 га. Из акта состояния рынка от 01.02.01 следует, что передаче подлежат здание камеры хранения и кабинет директора площадью 79 кв. м, навес длиной 35 м и шириной 2,5 м, каменная ограда длиной 55 м и высотой 1 м. Наименование объекта, указанного в акте под пунктом 3, прочитать не возможно. Передаточный акт в материалы дела не представлен.

Для правильного применения норм права (статья 607, параграфы 4 и 5 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) при рассмотрении настоящего спора подлежит выяснению и вопрос о том, что является объектом аренды: предприятие, имущественный комплекс или здания и сооружения.

В силу статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск о признании названного договора недействительным должен быть предъявлен и к сельской администрации. Между тем определением от 14.08.03 сельская администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку выводы суда первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и доказательствам, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, то судебные акты в силу статей 287 и 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и разрешить спор по существу, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 27.08.03 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.03 Арбитражного суда Республики Дагестан по делу N А15-1053/03-11 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.