Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 декабря 2004 г. N Ф08-5349/04 "Договор аренды спорного земельного участка, на котором расположена недвижимость истца, приобретенная по договору купли-продажи, не является препятствием для выкупа земельного участка" (извлечение)

Предприниматель Канакиди К.Г. обратился в арбитражный суд с иском к администрации г. Новороссийска (далее - администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 394 кв.м, расположенного по ул. Советов, 25 (пересечение улиц Советов и Рубина) в г. Новороссийске.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Новороссийский земельный центр" (далее - ГУП КК "Новороссийский земельный центр").

Решением от 29.06.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.08.04, в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что спорный земельный участок истцу под строительство не предоставлялся, как покупатель недвижимости он вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец, которому ранее участок предоставлялся на праве аренды.

В кассационной жалобе Канакиди К. Г. просит указанные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя тем, что истец имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, выбор вида права владения (собственность или аренда) принадлежит собственнику недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

В судебном заседании кассационной инстанции истец доводы жалобы поддержал.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав Канакиди К.Г., считает, что судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 29.11.01 по договору купли-продажи, заключенному с Мартиросьян Л.В., истец приобрел в собственность нежилое помещение - магазин N 122, находящийся по адресу г. Новороссийск, ул. Советов, 25 (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 23-АА N 257807). Магазин расположен на земельном участке общей площадью 394 кв.м.,

кадастровый номер 23:47:03 01 032:0004.

Канакиди К.Г. неоднократно обращался в администрацию с заявлениями о выкупе названного земельного участка, однако по настоящее время договор купли-продажи не заключен.

Согласно письму Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 18.11.02 N 09/12-13796 подготовка и принятие решения о приватизации спорного земельного участка относится к компетенции органов местного самоуправления -администрации г. Новороссийска (пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, до разграничения государственной собственности на землю").

На основании части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке.

В соответствии с частью 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По смыслу данной нормы право выбора режима землепользования принадлежит собственнику здания, строения, сооружения.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым на себя обязательством. Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств, подтверждающих наличие оснований для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, он не вправе уклоняться от его заключения.

Вместе с тем в материалах дела имеется расчет выкупной цены земельного участка, подписанный представителем администрации, согласно которому выкупная цена спорного земельного участка составляет 110 464 рубля 99 копеек. В предоставленных же истцом проектах договоров купли-продажи и уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требованиях истец приводит иной размер выкупной цены - 61 464 рубля.

Указанным обстоятельствам судебные инстанции оценки не дали.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать вопрос не ограничен ли испрашиваемый земельный участок в обороте.

Поскольку решение суда противоречит нормам материального права, судом не выяснялись и не устанавливались условия, на которых договор купли-продажи спорного земельного участка подлежит заключению, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 29.06.04 и постановление апелляционной инстанции от 20.08.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9908/2004-39/221 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.