Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 августа 2004 г. N Ф08-3585/04 "Здание в целом может рассматриваться как сложная вещь, при этом продажа здания, состоящего из отдельных помещений и сооружений, как правило, не требует согласования цены каждого помещения и сооружения, а условие о цене здания или его сложной части распространяется в силу статьи 134 Кодекса на все ее составные части" (извлечение)

ЗАО "Ладога" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Новые окна" о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным, истребовании у ответчика неосновательно полученного имущества, аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за истцом.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество Ростовской области (далее - учреждение юстиции).

Решением от 12.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.06.04, в иске отказано. Судебные инстанции указали, что оспариваемый договор содержит общую цену проданной недвижимости. Доводы истца о необходимости указывать в договоре стоимость каждого из шести проданных помещений не основаны на законе.

В кассационной жалобе ЗАО "Ладога" просит отменить названные судебные акты и удовлетворить иск, поскольку, по мнению заявителя, каждое из проданных нежилых помещений является самостоятельным объектом недвижимости и продажа их по одному договору не освобождает стороны от необходимости согласовать стоимость каждого объекта в отдельности.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Новые окна" указывает, что закон обязывает стороны согласовать стоимость недвижимого имущества, однако способ ее определения (совокупная цена, цена каждого объекта, составляющего продаваемое недвижимое имущество, цена единицы площади) зависит от усмотрения сторон. Кроме того, ответчик ссылается на невозможность исполнения решения в случае удовлетворения требований о возврате неосновательного обогащения, так как 01.07.04 спорные помещения проданы другому лицу, право которого зарегистрировано в установленном порядке.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Ладога" (продавец) и ООО "Новые окна" (покупатель) заключили договор от 14.05.03 N 51-КП, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил 6 нежилых помещений на первом, втором и третьем этажах здания, расположенного по проспекту Космонавтов, 2 в г. Ростове-на-Дону. В договоре указано местоположение каждого помещения в составе единого объекта - здания, площадь каждого помещения, их общая площадь - 751,4 кв. м, а также общая цена продаваемого имущества - 853 200 рублей.

Переход права собственности зарегистрирован в учреждении юстиции. Спор об общей стоимости проданного имущества отсутствует, помещения продавались в состоянии, требующем значительных расходов на ремонт. Из материалов дела следует, что покупатель понес расходы по реконструкции и ремонту, существенно увеличив стоимость спорных помещений. Истцом эти обстоятельства не отрицаются.

Иск основан на положениях статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, а при отсутствии условия о цене считается незаключенным. Цена недвижимости может быть установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя ее размера, в этом случае общая цена, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Содержание данной нормы, позволяющей сторонам по своему усмотрению выбирать способ определения в договоре цены, указывает, что целью и предметом правового регулирования является минимизация споров между сторонами по цене продаваемого недвижимого имущества. С достижением этой цели сфера правового регулирования оканчивается и вступает в силу принцип свободы договора. В связи с этим судебные инстанции обоснованно указали, что стороны по договору получили то, на что рассчитывали, в том числе продавец получил обусловленную цену и права его договором не нарушены.

Понятия сложной и неделимой вещи определены в статьях 133, 134 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неделимости вещи возможен выдел ее идеальной доли, при отчуждении которой по возмездной сделке требуется определение стоимости доли. В то же время, действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Здание вцелом может рассматриваться как сложная вещь, при этом продажа здания, состоящего из отдельных помещений и сооружений, как правило, не требует согласования цены каждого помещения и сооружения, а условие о цене здания или его сложной части распространяется в силу статьи 134 Кодекса на все ее составные части.

Кроме того, возможность определения цены недвижимости исходя из единицы площади и общей площади предполагает обратную возможность определения цены отдельных составных частей путем деления общей стоимости на общую площадь продаваемого недвижимого имущества и умножения полученного результата на площадь каждой составной части.

Условия оспариваемого договора не дают оснований для вывода о его незаключенности по цене.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 12.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 16.06.04 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2876/2004-С4-20 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.