Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2004 г. N Ф08-3876/04 "Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2005 г. N Ф08-2800/05

Нефтекумское районное потребительское общество (далее - потребительское общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования г. Нефтекумска (далее - администрация) о признании незаконным постановления от 27.08.03 N 830, действий администрации, выразившихся в отказе в переоформлении права на земельный участок, а также обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 16 690,1 кв. м, кадастровый номер N 26:22:020809:0020 (с учетом уточненных требований).

В свою очередь ответчик предъявил встречный иск к потребительскому обществу о признании недействительным права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 17 883,69 кв. м под размещение рынка N 1, государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования и свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 21.12.01 N 26-01.22-2 261 (с учетом уточнения иска).

Решением от 04.11.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.05.04, требования потребительского общества удовлетворены, во встречном иске отказано. Суды указали, что истец владел спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязан по своему выбору переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести участок в собственность.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Жалоба мотивирована следующим:

- потребительское общество является собственником трех объектов недвижимости общей площадью не более 800 кв. м, а не всего комплекса - рынок N 1, расположенного на спорном земельном участке;

- обязав главу муниципального образования г. Нефтекумска заключить договор, суд в определении о разъяснении решения указал объекты недвижимости, не принадлежащие истцу, а также не установил собственника асфальтового покрытия, занимающего большую часть рынка; спорный земельный участок предоставлен ОАО "Нефтекумский рынок", позднее переименованному в ОАО "ЮГА", на праве аренды на срок 25 лет, что подтверждается постановлением главы администрации г. Нефтекумска от 10.12.96 N 490 "Об отводе земельного участка под Нефтекумский рынок".

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации муниципального образования г. Нефтекумска доводы жалобы поддержал, представитель ответчика просил судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.12.96 глава муниципального образования г. Нефтекумска вынес постановление N 490, которым предоставил акционерному обществу "Нефтекумский рынок"" земельный участок в аренду сроком на 25 лет.

На основании постановления главы муниципального образования г. Нефтекумска от 27.06.01 N 510 потребительскому обществу предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 17 001,26 кв. м, кадастровый номер N 26:22:020809:0020 под размещение рынка N 1.

21 декабря 2001 года зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.03.04 N 1/2004-158 на территории рынка N 1 находятся мясной павильон и кафе "Глория", являющиеся собственностью потребительского общества. Решением Нефтекумского районного суда от 28.09.2000 за потребительским обществом признано право собственности на магазин "Хозтовары".

Потребительское общество подало заявку на приватизацию земельного участка, предоставленного ему на основании постановления главы муниципального образования г. Нефтекумска от 27.06.01 N 510. Письмом от 23.01.03 администрация отказала в заключении договора купли-продажи.

27 августа 2003 года глава муниципального образования г. Нефтекумска вынес постановление N 830 об отмене постановления от 27.06.01 N 510.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок находится в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправлении в Российской Федерации" установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью отнесено к компетенции представительного органа местного самоуправления.

Согласно статье 5 Временного положения "О землепользовании на территории города Нефтекумска", утвержденного решением Совета депутатов г. Нефтекумска от 19.05.98 N 34, в постоянное (бессрочное) пользование земля предоставляется государственным, муниципальным предприятиям, организациям и учреждениям.

Следовательно, Нефтекумскому районному потребительскому обществу земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляться не может, постановление от 27.06.01 N 510 отменено обоснованно.

Таким образом, на основании государственного акта земельный участок находится в срочном пользовании истца.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом .

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следовательно, истец может приобрести лишь ту часть земельного участка, которая необходима для использования находящихся на нем принадлежащих истцу трех объектов недвижимости.

Вместе с тем для реализации указанного права истца необходимо установить конкретное месторасположение на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих истцу, вид объектов (движимые или недвижимые), а также оценить доводы администрации муниципального образования в отношении асфальтового покрытия, исследовать вопрос о цене земельного участка, о его делимости и неделимости.

Указанные обстоятельства судебные инстанции не выяснили, что является основанием для направления дела на новое рассмотрение (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 04.11.03 и постановление апелляционной инстанции от 11.05.04 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-668/2003-С4 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.