Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 декабря 2004 г. N Ф08-6121/04 "При заключении договора возможность осуществления деятельности общества на арендуемом земельном участке в зависимости от проведения противооползневых работ не была оговорена, поэтому суд необоснованно признал надлежащим исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса РФ" (извлечение)

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась с иском к ООО "Фирма "Кузбас"" (далее - общество) о взыскании 915 988 рублей 90 копеек арендной платы за период с 2001 по 2003 г. в соответствии с договором аренды земельного участка от 30.10.97 N 450.

Общество предъявило встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.10.97 N 450, указав, что договор со стороны арендодателя заключен неуполномоченным лицом и под принуждением со стороны Комитета по управлению имуществом г. Сочи.

Решением от 12.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.08.04, первоначальный иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и вправе требовать взыскания арендной платы за спорный период. В удовлетворении встречного иска отказано на том основании, что договор от имени арендодателя заключен уполномоченным органом, а доказательств заключения договора под принуждением не представлено.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные по делу судебные акты и отказать администрации в удовлетворении иска. В части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты не обжалуются. По мнению заявителя, судебные инстанции необоснованно взыскали арендную плату, не принимая во внимание невозможность использования земельного участка по причине не проведения берегоукрепительных и противооползневых работ на склоне, на котором расположен арендуемый участок.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании стороны повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 30.10.97 N 450 ТОО "Фирма "Кузбасс"" (правопредшественник общества) предоставлен земельный участок площадью 17 300 кв. м. Согласно пункту 1.3 договора целью использования земельного участка является осуществление строительной деятельности. Из приложения N 2 к договору аренды следует, что земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации производственной базы.

Суд посчитал, что общество при заключении договора было осведомлено о необходимости проведения противооползневых мероприятий, а запрет на использование земельного участка в соответствии с условиями договора и его назначением не был установлен. Сделав вывод о том, что общество на дату заключения договора знало о недостатках переданного в аренду земельного участка, суд указал, что в силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за указанные недостатки, и взыскал арендную плату в полном объеме.

Данный вывод не соответствует законодательству и материалам дела.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, общество знало о необходимости проведения на земельном участке противооползневых мероприятий.

Однако в договоре отсутствует указание на то, что земельный участок не может быть использован по назначению до проведения Управлением берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи (далее - УБПР) противооползневых мероприятий по строительству удерживающих сооружений в данном районе.

Из письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи от 08.05.98 N 1070 следует, что переданный обществу земельный участок не может быть использован для осуществления запроектированных противооползневых мероприятий и для строительства базы.

Принимая во внимание активизацию оползневых процессов, администрацией г. Сочи было издано постановление от 27.05.98 N 394/4. В нем указано на необходимость прекращения ТОО "Фирма "Кузбасс"" производства земляных работ до завершения работ по устройству удерживающих сооружений в районе дорожного полотна малой объездной дороги и разрешено проводить на земельном участке только проектно-изыскательские работы. При этом государственной инспекции архитектурно-строительного надзора предписано выдать обществу разрешение на производство работ по противооползневым мероприятиям после согласования проекта в установленном порядке и завершения УБПР противооползневых мероприятий в данном районе.

Таким образом, после заключения договора аренды арендодатель указал на невозможность использования земельного участка в соответствии с его назначением, в том числе и на невозможность проведения противооползневых мероприятий, до проведения УБПР противооползневых работ.

На дату заключения договора аренды арендатор знал о необходимости проведения противооползневых мероприятий, однако, при заключении договора общество не было уведомлено о том, что указанные работы не могут проводится до завершения УБПР противооползневых мероприятий в данном районе.

Из представленных в материалы дела писем УБПР от 07.12.99 N 1/706, от 19.04.02 N 178/1, от 14.08.02 N 201/1 следует, что противооползневые мероприятия в районе, где расположен спорный земельный участок, не проводились в связи с отсутствием финансирования.

В письме от 02.06.04 N 363/1 УБПР указывает на то, что не проведение противооползневых мероприятий на малой объездной дороге препятствует согласованию проекта противооползневых мероприятий ООО "Фирма "Кузбасс"", а также предлагает для принятия экстренных мер по ликвидации аварийной ситуации привлечь денежные средства землепользователей.

Не завершение УБПР противооползневых мероприятий препятствовало использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и его назначением. При заключении договора возможность осуществления деятельности общества на арендуемом земельном участке в зависимости от проведения УБПР противооползневых работ не была оговорена. Из представленных в материалы дела документов следует, что арендатору не могло быть известно, что УБПР противооползневые мероприятия, с которыми связано получение арендатором разрешения на проведение как противооползневых работ, так и работ по строительству базы, не будет завершено. Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд необоснованно признал надлежащим исполнение истцом своего обязательства по передаче арендованного имущества на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что общество, указывая на невозможность использования земельного участка по назначению, обращалось к администрации с просьбой уменьшить размер арендной платы (письмо б/н и б/д, полученное администрацией 15.10.99, протокол разногласий к дополнительному соглашению), изъять земельный участок (письмо от 26.06.2000 N 18), выполнить согласованные с УБПР противооползневые работы, которые позволят привести участок в состояние, позволяющее начать строительство базы в счет арендной платы (письмом от 15.01.04 N 20).

Однако арендодатель с предложениями общества не согласился. В то же время, недостатки переданного в аренду земельного участка арендодателем не устранялись.

Представленные в материалах дела документы свидетельствуют о том, что общество не может использовать земельный участок до проведения УБПР противооползневых мероприятий, осуществление которых приостановлено с 1999 года из-за отсутствия финансирования со стороны администрации г. Сочи. Таким образом, ответчик доказал отсутствие фактического использования земельного участка, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Учитывая, что недостатки земельного участка носили такой характер, который полностью исключает использование его по назначению, взыскание арендной платы со ссылкой на пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать правильным.

Судебные акты в части взыскания арендной платы в сумме 915 988 рублей 90 копеек подлежат отмене.

Согласно требованиям статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу относятся на администрацию г. Сочи, освобожденную от уплаты госпошлины. Обществу следует возвратить из федерального бюджета 15 760 рублей госпошлины, уплаченной при подаче апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 12.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 02.08.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2373/2004-41/54 отменить в части взыскания 915 988 рублей 90 копеек платы за аренду земельного участка, в этой части иска отказать.

В остальной части решение от 12.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 02.08.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2373/2004-41/54 оставить без изменения.

Возвратить ООО "Фирма "Кузбасс"" из федерального бюджета 15 760 рублей государственной пошлины.

Прекратить взыскание с ООО "Фирма "Кузбасс"" в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 15 759 рублей 90 копеек рублей по отмененному решению суда первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.