Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2004 г. N Ф08-1272/04 "Наличие у арендодателя права на сдачу имущества в аренду непосредственно до и после заключения спорного договора, а также фактическое его исполнение дают основания считать обоснованными доводы заявителя о злоупотреблении правом арендодателя, утверждающего о ничтожности договора" (извлечение)

ООО "Фирма "Аэлия"" (далее - общество) обратилось с иском к МУП "Универмаг "Нальчик"" (далее - универмаг) об истребовании схематического плана арендованного помещения и акта приема-передачи.

До принятия решения общество уточнило исковые требования и просило обязать универмаг выдать схематический план арендованного помещения и акт приема-передачи, а также обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию договора аренды от 05.01.99 в связи с уклонением универмага от государственной регистрации этого договора.

Определением от 09.10.03 в качестве второго ответчика к участию в деле привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кабардино-Балкарской Республики (далее - учреждение юстиции).

Решением от 30.10.03 на учреждение юстиции возложена обязанность зарегистрировать договор аренды от 05.01.99. В остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу, что договор аренды от 05.01.99 совершен в надлежащей форме, стороны фактически исполнили его, однако универмаг необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.02.04 решение отменено. В удовлетворении иска об обязании учреждения юстиции зарегистрировать договор аренды отказано, в отношении требований об обязании универмага выдать схематический план производство по делу прекращено ввиду неподведомственности спора арбитражному суду. Суд апелляционной инстанции признал договор аренды от 05.01.99 недействительной сделкой, поскольку она была совершена в отношении недвижимого имущества без согласия собственника.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что в 1997-1998 годах действовало распоряжение главы администрации г. Нальчика, предоставляющее универмагу право передавать в аренду имущество без согласия собственника, аналогичное постановление было принято в 1999 году. По мнению истца, названное постановление имеет обратную силу и свидетельствует об одобрении собственником совершенных универмагом сделок. Ссылки универмага на то, что с 1 по 20 января 1999 года ему не было предоставлено право заключения договоров аренды, следует расценивать как злоупотребление правом.

В судебном заседании представители универмага просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между универмагом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды от 05.01.99, согласно которому арендатору за плату предоставляется во временное пользование до 31.12.2009 нежилое помещение площадью 32 кв. м., находящееся в здании универмага. Согласно пункту 11 названного договора с 01.02.2000 площадь арендуемого помещения составляет 20 кв. м.

Фактическое исполнение данной сделки сторонами не оспаривается, поскольку общество пользуется этим помещением с 1998 года на основании договора аренды от 01.01.98.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Спор возник в связи с тем, что универмагом не представлены документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 05.01.99, и письмом от 31.01.03 N 69/10 учреждение юстиции отказало обществу в государственной регистрации этого договора.

Признавая договор аренды от 05.01.99 недействительной сделкой, суд апелляционной инстанции исходил из того, что имущество универмага является муниципальной собственностью и находится у него в хозяйственном ведении, в связи с чем в силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации он не может заключать договоры аренды без согласия собственника этого имущества. Полномочия универмага на заключение договоров аренды имели место в период 1997-98 гг., а также с 20.01.99. Спорный договор заключен 05.01.99 - когда это право универмагу не было предоставлено.

Однако судом апелляционной инстанции не учтены следующие существенные для дела обстоятельства.

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления. По специальному поручению этих органов названные действия могут осуществлять юридические лица и граждане.

Согласно распоряжению главы администрации г. Нальчика от 20.10.97 N 440 универмагу на период 1997-98 гг. было предоставлено право самостоятельного заключения договоров аренды в отношении имущества, находящегося в его хозяйственном ведении.

Аналогичное право было предоставлено универмагу постановлением главы администрации г. Нальчика от 20.01.99 N 57.

Как указано в названных правовых актах, целью наделения универмага правом на заключение договоров аренды являлась необходимость аккумулирования денежных средств для проведения капитального ремонта здания универмага, погашения денежных обязательств и обязательных платежей, содержание и развитие материально-технической базы предприятия. На эти цели должно направляться 90% средств, получаемых от аренды имущества, а 10% зачисляться на счет Департамента по управлению городским имуществом г. Нальчика.

Закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (статья 49 Гражданского кодекса Российской Федерации), и поэтому действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При наличии распоряжения от 20.10.97 N 440 и постановления от 20.01.99 N 57 главы администрации г. Нальчика совершение спорной сделки не нарушает требований статей 49 и 295 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду следующего.

Наличие у универмага права на сдачу имущества в аренду непосредственно до и после заключения спорного договора, а также фактическое его исполнение в виде передачи помещения и принятия от истца арендной платы универмагом и собственником имущества, дают основания считать обоснованными доводы заявителя о злоупотреблении универмагом правом при утверждении о ничтожности договора. Кроме того, приведенные обстоятельства свидетельствуют об одобрении спорной сделки собственником имущества.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имелось достаточных оснований для признания договора аренды от 05.01.99 недействительной сделкой.

Согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

С учетом установленного судом первой инстанции факта уклонения универмага от регистрации договора аренды от 05.01.99 им принято обоснованное решение о совершении регистрации.

Решение суда первой инстанции в части отказа в иске обществом не обжаловано, и поэтому в этой части оно судом кассационной инстанции не проверяется.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 03.02.04 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу N А20-2641/03 отменить, решение того же суда от 30.10.03 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.