Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2005 г. N Ф08-1573/05 "Право сторон на односторонний отказ от заключенного на неопределенный срок договора аренды предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса РФ. При расторжении договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора. Такое право применимо в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ только к договорам заключенным на определенный срок" (извлечение)

Администрация г. Краснодара (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "Управление механизации N 5" об обязании общества освободить земельный участок общей площадью 98 038,27 га, расположенный в Карасунском административном округе г. Краснодара в районе Краснодарского водохранилища, за свой счет привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению, и передать его администрации.

В свою очередь ЗАО "Управление механизации N 5" обратилось к администрации со встречным иском о понуждении заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка.

Решением от 22.10.04 суд обязал ответчика за свой счет освободить спорный земельный участок, привести его в пригодное для дальнейшего целевого использования состояние и передать его истцу, за исключением участка площадью 416 кв. м, занимаемого, принадлежащим ответчику строением (литера А). В удовлетворении встречного иска отказал.

Суд указал, что у ответчика отсутствуют правовые основания использования спорного земельного участка, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, прекращен, а преимущественное право на перезаключение такого договора у арендатора не возникло. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу, что заключение договора аренды земельного участка площадью 98 038,27 га не является необходимым для эксплуатации принадлежащего ЗАО "Управление механизации N 5" имущественного комплекса, и суд не может понудить ответчика по встречному иску заключить договор, предмет и существенные условия которого сторонами не согласованы.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.01.05 решение от 22.10.04 отменено, в удовлетворении основного иска отказано, встречный иск удовлетворен. Суд указал, что ответчик является собственником объектов недвижимости имущественного комплекса песчаного карьера (насосная станция, пульпопровод, бытовой городок), расположенного на спорном земельном участке, необходимом для его эксплуатации. Поэтому в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды участка с его собственником.

В кассационной жалобе администрация просит постановление от 27.01.05 отменить, решение от 22.10.04 оставить в силе. Жалоба обоснована следующим:

- ЗАО "Управление механизации N 5" обязано освободить спорный земельный участок, поскольку администрация (арендодатель) заявила о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, что в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора; наличие на земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости не свидетельствует об отсутствии у общества обязанности освободить земельный участок в связи с расторжением договора аренды;

- недвижимое имущество (административно-бытовое здание литера А), принадлежащее ЗАО "Управление механизации N 5", расположено на площади 153,2 кв. м, а необходимая для его использования площадь составляет 416 кв. м (справка Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара), в силу чего отсутствует необходимость в предоставлении остальной части земельного участка; пульпопровод и насосная станция (иные принадлежащие обществу объекты недвижимости) расположены на других земельных участках;

- спорный земельный участок не может являться предметом договора, поскольку не прошел кадастровый учет;

- суд апелляционной инстанции обязал администрацию заключить договор аренды земельного участка по цене, не соответствующей Закону;

- на настоящий момент ЗАО "Управление механизации N 5" не осуществляет целевое использование земельного участка, фактическим же его пользователем является ОАО "Кубанское речное пароходство";

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Управление механизации N 5" выступило против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

1 октября 1996 года администрация и ЗАО "Управление механизации N 5" заключили договор аренды земельного участка N 1100 сроком до 05.07.01. По условиям договора обществу передан земельный участок площадью 98 038,27 га для эксплуатации карьера "Пашковские чаши".

В период использования спорного, а также смежных с ним земельных участков по целевому назначению, общество возвело на них имущественный комплекс, необходимый для эксплуатации песчаного карьера "Пашковские чаши". Указанный комплекс состоит из: насосной станции литера А; пульпопровода, протяженностью 1 047,83 м; бытового городка литера А, площадью 153,2 кв. м. При этом из указанных объектов на спорном земельном участке расположен лишь бытовой городок, тогда как пульпопровод и насосная станция находятся на другом земельном участке (акт обследования земельного участка от 10.06.04)

По истечении срока действия договора аренды 05.07.01 ни одна из сторон не потребовала его расторжения. Следовательно, договор был возобновлен на неопределенный срок.

Однако письмом от 04.07.03 администрация уведомила ЗАО "Управление механизации N 5" о прекращении договора от 01.10.96 и предложила в трехмесячный срок освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Указанные действия общество не выполнило, что и послужило основанием для обращения администрации в суд с данным иском.

Являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, ЗАО "Управление механизации N 5" неоднократно (24.05.04 и 28.09.04) обращалось к администрации с заявлением о передаче участка в собственность либо аренду. Отказ в предоставлении земельного участка также оспорен ЗАО "Управление механизации N 5" в рамках данного дела.

Истребуя у ЗАО "Управление механизации N 5" спорный земельный участок, по существу администрация ссылается на отсутствие у общества правовых оснований на использование этого земельного участка, указывая, что договор аренды от 01.10.96, заключенный на неопределенный срок, расторгнут, а преимущественного права арендатора на перезаключение такого договора гражданское законодательство не предусматривает. В свою очередь общество, заявляя о понуждении администрации заключить договор аренды земельного участка, обосновывает свои права на спорный земельный участок нахождением на нем принадлежащих обществу объектов недвижимости.

Из договора аренды от 01.10.96 видно, что срок его действия определен сторонами до 05.07.01, фактически же объект аренды использовался арендатором при отсутствии возражений арендодателя до 04.07.03, вследствие чего суды сделали правильный вывод о том, что указанный договор по сути являлся продленным на неопределенный срок.

Право сторон на односторонний отказ от заключенного на неопределенный срок договора аренды предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При расторжении договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора. Такое право применимо в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации только к договорам заключенным на определенный срок.

Кроме этого, ответчик ненадлежащим образом не исполнял договорные обязательства по своевременной уплате стоимости аренды, о чем свидетельствуют вступившие в законную силу судебные акты о взыскании арендных платежей за пользование земельными участками.

Таким образом, неправомерны требования общества о предоставлении ему спорного земельного участка, основанные на наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду фактического отсутствия такого права согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель не заключил с другим лицом договор аренды на этот земельный участок.

Вместе с тем такое основание приобретения права на земельный участок, как наличие на нем принадлежащих ЗАО "Управление механизации N 5" объектов недвижимости, предусмотрено статьями 36 Земельного кодекса Российской Федерации и 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этим нормам собственник объекта недвижимости приобретает права на ту часть земельного участка, которая необходима для использования этого объекта недвижимости.

Делая вывод о наличии у общества прав на спорный земельный участок по этому основанию, суд апелляционной инстанции указал, что общество является собственником объектов недвижимости имущественного комплекса песчаного карьера (насосная станция, пульпопровод, бытовой городок), расположенного на спорном земельном участке, необходимом для его эксплуатации.

Вместе с тем согласно акту обследования земельного участка от 10.06.04 на спорном участке находится лишь бытовой городок. Остальные объекты расположены на другом земельном участке. Площадь необходимая для использования бытового городка, как следует из справки Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара от 21.10.04 N 23/1967 и установлено судом первой инстанции, равна 416 кв. м.

Таким образом, в силу указанных норм обществу может быть предоставлена только 416 кв.м спорного земельного участка. В отношении остальной части земельного участка выводы суда апелляционной инстанции необоснованны.

Вследствие отсутствия у ЗАО "Управление механизации N 5" правовых оснований на использование спорного земельного участка, за исключением 416 кв. м его площади, необходимых для эксплуатации административного здания, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования администрации об изъятии земельного участка.

Кроме того, препятствиями к удовлетворению исковых требований о понуждении к заключению договора аренды является то, что спорный участок не прошел кадастровый учет.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.05 по делу N А32-19098/04-41/411 отменить.

Решение от 22.10.04 того же суда оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.