Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 мая 2005 г. N Ф08-2073/05 "Суда не имел оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора аренды" (извлечение)

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) обратился с иском к предпринимателю Гейдарову С.Б. (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 851 рубля 16 копеек и 749 рублей 59 копеек неустойки по договору аренды от 21.06.04, расторжении договора аренды и выселении из помещений.

Решением от 21.12.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.02.05, иск в части взыскания суммы долга и неустойки удовлетворен, в части расторжения договора аренды и выселении из-за отказа от иска производство по делу прекращено. Суды исходили из того, что ответчик допустил просрочку внесения арендной платы.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить. По мнению заявителя, акт приема-передачи помещений является ненадлежащим доказательством получения им имущества, поскольку подписан до заключения договора аренды от 21.06.04. Предприниматель считает, что помещения по договору от 21.06.04 ему не переданы и у него отсутствует обязанность по их оплате. Кроме того, помещения не пригодны для целевого использования, так как не подключены к источнику электрического питания. Заявитель утверждает, что соглашение о расторжении договора аренды он не подписывал.

В отзыве на жалобу комитет просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в жалобе.

При рассмотрении дела 18.05.05 объявлен перерыв до 19.05.04.

Изучив материалы дела, выслушав предпринимателя и его представителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить в части взыскания неустойки по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 21.06.04 N 371-04. В соответствии с условиями договора комитет предоставил предпринимателю в аренду с 01.06.04 по 30.05.05 нежилые помещения площадью 90,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгодонск, пер. Лермонтова, д. 19 и земельный участок под арендуемым имуществом площадью 169,7 кв. м.

Арендатор обязался ежемесячно не позднее 20 числа платежным поручением перечислять арендную плату. Стороны предусмотрели, что независимо от даты заключения или расторжения договора оплата арендной платы производится за полный месяц (пункты 5.3 и 5.4 договора).

Соглашением от 03.12.04 стороны расторгли договор аренды.

Отказ ответчика от погашения задолженности по арендной плате за период с 01.06.04 по 27.09.04 привел к возникновению судебного спора.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендная плата). Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции, установив, что ответчик не перечислил арендную плату за спорный период, правомерно взыскали в него сумму основного долга.

Довод ответчика о том, что имущество по договору от 21.06.04 не передано ему по акту приема-передачи, подлежит отклонению. Предприниматель не оспаривает того, что помещения он получил по акту от 01.06.04. Действия договора от 21.06.04 стороны в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространили на отношения, возникшие до его заключения (пункт 4.1.договора).

Утверждения предпринимателя о том, что помещения не пригодны для использования по целевому назначению из-за отсутствия электроосвещения, не могут по данному спору служить основанием для его освобождения от уплаты арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены. После заключения договора арендатор произвел обследование технического состояния электроснабжения арендованных помещений и установил невозможность использования имущества для целей аренды.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что об отсутствии электроосвещения подвального помещения арендатору было известно при предоставлении ему помещений.

Установленное судом обстоятельство служит основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, арендатор, обнаружив недостатки имущества, не потребовал от арендодателя либо их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Предприниматель также не воспользовался правом на досрочное расторжение договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии у ответчика неисполненной обязанности по уплате арендных платежей соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

Однако при взыскании с ответчика суммы неустойки суд допустил нарушение норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им помещений на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

Кроме того, учитывая обстоятельства дела и последствия нарушения ответчиком обязательства, кассационная инстанция считает возможным в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить неустойку до 100 рублей.

При таких обстоятельствах доводы, изложенные в жалобе, подлежат отклонению. Судебные акты в части взыскания суммы основного долга соответствует нормам материального и процессуального права, основания для их отмены по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 21.12.04 и постановление апелляционной инстанции от 17.02.05 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-20756/2004-С2-9 изменить.

Снизить сумму неустойки, взысканную с предпринимателя Гейдарова С.Б. в бюджет г. Волгодонска, с 749 рублей 59 копеек до 100 рублей.

В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.