Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 сентября 2005 г. N Ф08-3742/05 "Поскольку ответчик является сособственником имущества, на другого сособственника по его заявлению не могут быть переведены права покупателя по договору купли-продажи иной части общего имущества" (извлечение)

ООО "Статус" обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Баранчик Т.Н. и Динскому районному союзу потребительских обществ (далее - Динской райпотребсоюз) о признании недействительным (ничтожным) заключенного 02.08.03 ответчиками договора дарения 1/28 доли нежилого помещения площадью 40 кв. м в здании N 94 по ул. Красной в станице Динской, признании недействительной регистрации перехода к предпринимателю Баранчик Т.Н. права собственности на спорные помещения, а также о переводе на истца прав и обязанностей покупателя (предпринимателя Баранчик Т.Н.) по договору дарения от 02.08.03 и договору купли-продажи от 24.11.03.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Краснодарский краевой союз потребительских обществ, Краснодарское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Постоянно действующий третейский суд при ООО "Юридическая фирма "Регион"".

Решением от 17.07.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.09.04, в иске в части перевода на ООО "Статус" прав и обязанностей предпринимателя Баранчик Т.Н. по договору дарения от 02.08.03 отказано, в остальной части исковые требования удовлетворены. Суды исходили из того, что материалами дела подтверждается притворность спорного договора дарения, поэтому на основании части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации он является ничтожной сделкой. Договор купли-продажи от 24.11.03 заключен с нарушением права истца на преимущественную покупку доли в недвижимом имуществе, находящемся в общей долевой собственности. Требования о переводе прав и обязанностей по спорному договору купли-продажи предъявлены ООО "Статус" с соблюдением срока, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 названного Кодекса.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.04 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция предложила суду указать мотивы отклонения доводов ответчиков об отсутствии задолженности, в погашение которой могла быть передана доля в размере 1/28 недвижимости; выяснить, какой договор прикрывала собой сделка дарения данной доли, возможен ли перевод прав и обязанностей по нему на истца.

Решением от 06.04.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.05.05, в иске в части перевода на ООО "Статус" прав и обязанностей предпринимателя Баранчик Т.Н. по договору дарения от 02.08.03 отказано, в остальной части исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности спорного договора дарения, поскольку в нарушение пункта 3 статьи 574 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации он не прошел государственную регистрацию.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что названный договор дарения является притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи 1/28 доли недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о его ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору дарения на истца суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для их удовлетворения ввиду ничтожности договора. Суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что суд первой инстанции перевел права покупателя по прикрываемому дарением договору купли-продажи на истца. Требования истца в части перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 24.11.03 суд первой инстанции признал обоснованными, так как данный договор заключен с нарушением права истца на преимущественную покупку доли в недвижимом имуществе, находящемся в общей долевой собственности.

В кассационной жалобе предприниматель Баранчик Т.Н. просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новое решение. По мнению заявителя, вывод апелляционной инстанции о притворности договора дарения является ошибочным, поскольку доказательства возмездности этого договора истцом не предоставлены. Вывод суда первой инстанции о недействительности договора дарения ввиду отсутствия его государственной регистрации также неверен, поскольку пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает недействительность сделки дарения в качестве последствия несоблюдения ее государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации сделки не является препятствием для судебной защиты путем признания права собственности на недвижимость, что заявитель и сделал путем обращения с соответствующим иском в третейский суд. Наличие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является достаточным условием для признания сделки зарегистрированной.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя жалобы и Динского райпотребсоюза, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по договору купли-продажи от 17.05.01 и акту приема-передачи от 25.05.01 Динской райпотребсоюз передал ООО "Статус" 1/2 доли нежилого помещения магазина "Детский мир", включающую в себя помещение (литера А) общей площадью 391,2 кв. м и подвальное помещение, расположенное под отчуждаемой долей нежилого помещения (литера Б) общей площадью 44,9 кв. м. Магазин находится в здании "Торговая вставка" по адресу: Краснодарский край, станица Динская, ул. Красная, 94 (т. 1, л. д. 17 - 22). Переход к истцу права собственности на указанную долю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.05.01 серия 23-АА N 221525 (т. 1, л. д. 16).

Постановлением Совета Динского райпотребсоюза от 25.09.03 N 5 разрешена реализация обществу "Статус" части магазина "Детский мир" площадью 392,4 кв. м, в том числе 57,6 кв. м в помещении под литерой Б, 310,2 кв. м в помещении под литерой п/Б. Также Совет Динского райпотребсоюза принял решение о дарении Баранчик Т.Н. части помещения площадью 40 кв. м (литера Б) (т. 1, л. д. 39 - 40).

19 ноября 2003 г. Динской райпотребсоюз продал истцу долю в спорном недвижимом имуществе в размере 8/25 (т. 2, л. д. 129).

По договору от 02.08.03 Динской райпотребсоюз подарил Баранчик Т.Н. долю в размере 1/28 площадью 40 кв. м в праве общей собственности на нежилое здание - магазин "Детский мир". Решением Постоянно действующего третейского суда для разрешения экономических и иных споров при ООО "Юридическая фирма "Регион"" от 26.08.03 за Баранчик Т.Н. признано право собственности на подаренное по указанному соглашению недвижимое имущество (т. 1, л. д. 119). Решение явилось основанием регистрации 10.11.03 за ответчиком права общей долевой собственности на 1/28 спорного имущества (т. 1, л. д. 118).

По договору купли-продажи от 24.11.03 Динской райпотребсоюз продал Баранчик Т.Н. долю в размере 68/700 в праве общей собственности на то же здание, состоящую из помещений N 2, 3, 5, 6, 7, 8 и части помещения N 1 площадью 218,2 кв. м (литеры Б, б) (т. 1, л. д. 97). Указанная доля передана Баранчик Т.Н. по акту приема-передачи от 24.11.03 (т. 1, л. д. 98).

3 декабря 2003 г. ответчики заключили третейское соглашение о передаче споров о праве собственности на проданное по договору от 24.11.03 имущество на рассмотрение Постоянно действующего третейского суда для разрешения экономических и иных споров при ООО "Юридическая фирма "Регион"" (т. 1, л. д. 99).

Решением указанного третейского суда от 08.12.03 за Баранчик Т.Н. признано право собственности на проданную по договору от 24.11.03 долю в спорной недвижимости. На основании указанного решения за Баранчик Т.Н. зарегистрировано право общей долевой собственности на 68/700 спорного имущества (т. 1, л. д. 95).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.04, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 16.11.04, названное решение третейского суда отменено (т. 4, л. д. 102 - 108).

Считая, что при заключении договоров дарения от 02.08.03 и купли-продажи от 24.11.03 нарушены его права участника общей собственности, истец обратился с настоящим иском. По мнению истца, договор дарения является ничтожной сделкой в силу притворности, поскольку в действительности доля в спорной недвижимости передана предпринимателю в погашение долга за выполненные работы по ремонту кровли здания. ООО "Статус" считает также, что у него есть право преимущественной покупки как доли, переданной предпринимателю по договору дарения, так и доли, переданной названному ответчику по договору купли-продажи от 24.11.03.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Согласно части 2 пункта 1 статьи 572 названного Кодекса не признается дарением соглашение при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства. К такому договору применяются правила пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о притворности оспариваемого договора дарения, и о том, что фактически данная сделка прикрывала договор купли-продажи, сослался на постановление Совета Динского райпотребсоюза от 25.09.03 N 7-С. Согласно этому постановлению в 2001 году арендатор Баранчик Т.Н. с согласия арендодателя выполнила капитальный ремонт мягкой кровли магазина "Детский мир" (литера Б) на сумму 205 тыс. рублей.

Между тем, из указанного постановления Совета Динского райпотребсоюза не следует, в счет каких отношений Баранчик Т.Н. произвела ремонт кровли, а также что Динской райпотребсоюз признал стоимость ремонта в качестве задолженности перед Баранчик Т.Н. Предоставленные в материалы дела бухгалтерские документы также не свидетельствуют о наличии такой задолженности. Более того, последующим постановлением указанное предложение исключено из текста постановления со ссылкой на техническую ошибку при его изготовлении.

Поэтому вывод суда первой инстанции о намерении сторон заключить договор дарения является обоснованным и подтвержденным имеющимися в деле доказательствами.

Вывод суда первой инстанции о недействительности оспариваемого договора дарения в силу отсутствия его государственной регистрации не обоснован. По иску Баранчик Т.Н. решением третейского суда от 26.08.03 за ней признано право собственности на 1/28 доли. Данное право зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право приобретения доли в праве общей собственности не применяется в случае ее безвозмездного отчуждения (по договору дарения) либо продажи ее другому участнику долевой собственности.

Поскольку 1/28 доли в праве общей собственности на нежилое здание - магазин "Детский мир" передана Динским райпотребсоюзом предпринимателю Баранчик Т.Н. в дар, она стала одним из участников долевой собственности. Последующая передача 68/700 в праве общей собственности на то же здание по договору купли-продажи от 24.11.03 соответствует требованиям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у суда отсутствовали основания для вывода об удовлетворении требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя (предпринимателя Баранчик Т.Н.) по договору купли-продажи от 24.11.03.

Суды удовлетворили исковые требования на основе неправильного применения норм материального права. Поэтому судебные акты надлежит отменить, в иске - отказать.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 06.04.05 и постановление апелляционной инстанции от 26.05.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12072/2004-21/289-21/921 отменить.

В иске отказать.

Прекратить взыскание по отмененным судебным актам.

Взыскать с ООО "Статус" в пользу предпринимателя Баранчик Татьяны Николаевны 2 000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.