Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2005 г. N Ф08-4165/05 "При разрешении спора суд установил, что предварительный договор купли-продажи, на который истец ссылается в обоснование своих требований, ответчиком не подписан. Материалы дела не подтверждают намерение ответчика заключить с истцом предварительный договор. Следовательно, вывод судов об отсутствии у истца правовых оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора соответствует закону и основан на материалах дела" (извлечение)

Предприниматель без образования юридического лица Скворцов Александр Геннадьевич (далее - предприниматель Скворцов А.Г.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Интер" (далее - общество) о понуждении к заключению договора купли-продажи торгового помещения магазина N 13, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27.

Решением от 29.04.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.07.05, в иске отказано.

Судебные инстанции указали на отсутствие предусмотренных статей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для понуждения общества к заключению договора купли-продажи спорного нежилого помещения. Суды пришли к выводу о ничтожности предварительного договора купли-продажи от 26.11.01 на основании пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку названный договор не подписан ответчиком (л. д. 60 - 62, 81 - 83).

Предприниматель Скворцов А.Г. обжаловал судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение и апелляционное постановление как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению истца, предварительный договор купли-продажи спорного помещения заключен сторонами по правилам статей 434, 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации путем акцепта предпринимателем Скворцовым А.Г. оферты, направленной обществом в письме от 24.10.01 N 97. Поскольку предварительный договор сторонами заключен, то понуждение ответчика к заключению основного договора допускается в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о направлении запроса в Федеральную регистрационную службу без вынесения отдельного судебного акта. Отказ содержится в резолютивной части решения.

Общество в отзыве на жалобу указывает на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность оспариваемых актов.

В судебном заседании предприниматель Скворцов А.Г. и его представитель поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить принятые по делу акты и удовлетворить иск.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам материального и процессуального права.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в 2001 году предприниматель Скворцов А.Г. являлся арендатором нежилого помещения, расположенного в г. Усть-Лабинске по ул. Ободовского, используя это помещение для размещения магазина N 13 "Подиум" (л. д. 47 - 50).

В письме от 24.10.01 N 97 общество сообщило предпринимателю Скворцову А.Г. о намерении реализовать занимаемое им помещение, предложив последнему в срок до 24.11.01 рассмотреть вопрос приобретения помещения по цене 350 тыс. рублей. В случае согласия на покупку недвижимости истцу предложено прибыть в администрацию общества для заключения договора купли-продажи (л. д. 9).

В письме от 02.11.02 предприниматель Скворцов А.Г. подтвердил намерение приобрести помещение магазина N 13, расположенное по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27, и просил общество в срок до 13.11.01 предоставить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности в установленном порядке (л. д. 21 - 23).

В связи с непредоставлением ответчиком всех необходимых документов 27.11.01 предприниматель Скворцов А.Г. направил обществу для рассмотрения и подписания проект предварительного договора купли-продажи арендуемого торгового помещения с задатком. Проект датирован 26.11.01 (л. д. 17 - 20).

По названному договору продавец (общество) обязалось в течение 10 дней после получения правоустанавливающих документов на здание торгового комплекса заключить с предпринимателем Скворцовым А.Г. (покупателем) договор о передаче в собственность торгового помещения N 13, расположенного в торговом ряду комплекса со стороны ул. Ободовского, 27. Цена реализуемого имущества указана в пункте 1.1 договора и составляет 300 тыс. рублей. Кроме того, условиями договора предусмотрена передача продавцу 54 тыс. рублей задатка в целях обеспечения исполнения предварительного договора (пункт 1.2).

Предложенный истцом проект предварительного договора общество не подписало.

Впоследствии сторонами велась переписка о приобретении нежилого помещения (л. д. 14, 16, 18). В связи с уклонением ответчика от подписания договора истец обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении общества к заключению договора купли-продажи спорной недвижимости.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на предварительный договор арендуемого торгового помещения с задатком от 26.11.01 (л. д. 19 - 20).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно указанной статье Кодекса, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что предварительный договор купли-продажи арендуемого торгового помещения с задатком от 26.11.01, на который истец ссылается в обоснование своих требований, ответчиком не подписан. Материалы дела не подтверждают намерение общества заключить с предпринимателем Скворцовым А.Г. предварительный договор купли-продажи спорного помещения. При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у истца правовых оснований для понуждения ответчика к заключению сделки купли-продажи (основного договора) соответствует закону и основан на материалах дела.

Доводы заявителя жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости заключен сторонами путем обмена документами (письмами) в порядке, предусмотренном статьями 434, 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняются.

Пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, в данной норме законодатель установил специальное правило о форме договора, которое исключает применение предусмотренного пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о заключении договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (пункт 1 статьи 160 Кодекса), ужесточая тем самым режим заключения такого договора. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Кодекса), нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный сторонами посредством обмена документами (письмами), является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статей 168, 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее. При рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно установили фактические обстоятельства, исследовали имеющиеся в деле доказательства и пришли к правильным выводам. Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов не установлено.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена предпринимателем Скворцовым А.Г. в доход федерального бюджета при ее подаче (л. д. 94).

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 29.04.05 и постановление апелляционной инстанции от 01.07.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-1488/2005-39/187 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.