Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2005 г. N Ф08-4090/05 "Департамент имущественных отношений администрации города неправомерно заключил договор купли-продажи земли. Договор является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, так как продавцом земли должно было выступать Минимущество области (согласно п. 14 ст. 43 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества")" (извлечение)

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - Минимущество Ростовской области) обратилось в арбитражный суд к ООО "Ростовский шиферный завод", ООО "Дружба", ООО "Донской янтарь" и муниципальному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - Фонд имущества г. Ростова-на-Дону) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 23.10.03 N 402, заключенный Фондом имущества г. Ростова-на-Дону с ООО "Ростовский шиферный завод", ООО "Дружба" и ООО "Донской янтарь";

- применить последствия недействительности указанного договора путем возврата в государственную собственность земельных участков площадью 28 452 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 26 29:0003) и площадью 42 678 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 26 29:0004), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Железнодорожный нижний проезд, 1-е;

- признать недействительным право общей долевой собственности ООО "Донской янтарь" (875/1000 доли) на земельный участок площадью 28 452 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 26 29:0003);

- признать недействительным право общей долевой собственности ООО "Дружба" (125/1000 доли) на земельный участок площадью 28 452 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 26 29:0003);

- признать недействительным право собственности ООО "Ростовский шиферный завод" на земельный участок площадью 42 678 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 26 29:0004).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Фонд имущества Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Решением от 28.03.05 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что в силу пункта 14 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 576, решение о продаже земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, ранее находившиеся в собственности Ростовской области, должно принимать Минимущество Ростовской области, а не Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.06.05 решение отменено, в иске отказано. Апелляционная инстанция исходила из того, что решение об отчуждении спорных земельных участков правомерно принято Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, так как на момент заключения договора купли-продажи от 23.10.03 N 402, на земельных участках находились объекты недвижимости, принадлежащие обществам "Ростовский шиферный завод", "Дружба" и "Донской янтарь". У департамента отсутствовали сведения о том, что на земельных участках находятся ранее приватизированные объекты недвижимости. Суд первой инстанции неправомерно обязал ответчиков вернуть в государственную собственность спорные земельные участки, поскольку предметом оспариваемого договора купли-продажи выступил единый земельный участок. Последующий раздел этого земельного участка свидетельствует об образовании по существу новых земельных участков, поэтому реституция невозможна. Ответчики являются добросовестными приобретателями земельных участков.

В кассационной жалобе Минимущество Ростовской области просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда, указывая, что решение о продаже спорных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, ранее находившиеся в собственности Ростовской области, должно принимать Минимущество Ростовской области.

В отзывах на жалобу ООО "Донской янтарь" и Фонд имущества г. Ростова-на-Дону высказываются против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 23.10.03 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону принял распоряжение N 663 "О приватизации земельного участка, расположенного по адресу: ул. Железнодорожный нижний проезд, 1-е", которым дал согласие на приватизацию в общую долевую собственность обществ "Ростовский шиферный завод", "Дружба", "Савилит" (правопредшественник ООО "Донской янтарь") земельного участка площадью 71 130 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 26 29:0001).

Основанием вынесения распоряжения послужило нахождение земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности указанным лицам.

Судебными инстанциями установлено и сторонами не оспаривается, что объекты недвижимости ранее входили в состав имущественного комплекса государственного предприятия "Ростовский завод асбестоцементных изделий". Решение о приватизации предприятия принимал Комитет по управлению государственного имущества Ростовской области.

24 октября 2003 г. Фонд имущества г. Ростова-на-Дону заключил с обществами договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии земельный участок разделен на два участка, общества "Ростовский шиферный завод", "Дружба" и "Донской янтарь" зарегистрировали право общей долевой собственности на них.

Минимущество Ростовской области, полагая, что решение о продаже земельного участка площадью 71 130 кв. м должен принимать уполномоченный орган Ростовской области, а не орган местного самоуправления, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом . Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости.

Согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных согласно законодательству Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, вынесшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

Объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, входили в имущественный комплекс государственного предприятия "Ростовский завод асбестоцементных изделий", и решение о его приватизации принимал Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области.

Таким образом, решение о продаже участков должен принимать уполномоченный орган государственной власти Ростовской области (Минимущество Ростовской области).

Департамент имущественных отношений администрации города неправомерно заключил договор купли-продажи земли, договор является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как продавцом земли должно было выступать Минимущество Ростовской области.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что решение о продаже земельных участков правомерно принято местным органом (Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону), поскольку на момент заключения договора купли-продажи на них находились объекты недвижимости, принадлежащие обществам "Ростовский шиферный завод", "Дружба" и "Донской янтарь", не основан на действующем законодательстве.

Ссылки апелляционной инстанции на то, что у Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отсутствовали сведения о нахождении на земельных участках ранее приватизированных объектов недвижимости, не могут служить основанием для признания департамента уполномоченным органом на распоряжение спорными земельными участками.

Несостоятелен и вывод суда апелляционной инстанции о добросовестности ответчиков - приобретателей земельных участков. В силу презумпции общеизвестности опубликованных нормативных актов ответчики должны были знать установленный порядок принятия решения о продаже земельного участка. Объекты недвижимости приобретались у ОАО "Ростовский завод асбестоцементных изделий", в связи с чем покупатели не могли не знать о включении данных объектов в имущественный комплекс государственного предприятия "Ростовский завод асбестоцементных изделий" и должны были принять меры по установлению органа, принявшего решение о приватизации предприятия (определению уровня собственности). Сведения о наличии препятствий к получению соответствующей информации отсутствуют.

Последствия признания договора купли-продажи земли недействительным заключаются в восстановлении прежнего правового состояния спорного земельного участка, т.е. в признании государственной собственности на него и аннулировании в государственном реестре записи о регистрации права собственности за обществами "Ростовский шиферный завод", "Дружба" и "Донской янтарь", произведенной на основании оспариваемой сделки. Собственники объектов недвижимости в любом случае используют земельные участки, на котором эти объекты расположены, поэтому фактический возврат земли невозможен. Кроме того, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации субъекты, имеющие в собственности здания, строения имеют исключительное право на приватизацию земельных участков под ними или получение их в аренду. Раздел спорного земельного участка на два участка не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку не исключает возможности отождествления земельных участков с первоначально приобретенным.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 07.09.05 до 14.09.05 до 14 часов 30 минут.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.05 по делу N А53-21330/04-С4-42 отменить, решение того же суда от 28.03.05 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.