Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 октября 2005 г. N Ф08-4618/05 "При отсутствии уведомления об отказе от договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит" (извлечение)

Отдел по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты (переименованный в Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты, далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ГУП "Фарммедтех" (далее - предприятие) о взыскании 18 605 рублей 71 копейки задолженности по договору аренды от 31.10.03 и 17 547 рублей 90 копеек пеней с 10.07.03 по 25.03.05, а также выселении ответчика из нежилого помещения площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, 8-й микрорайон, д. 65.

Решением от 09.06.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.08.05, с ответчика в пользу истца взыскано 18 605 рублей 71 копейка основного долга и 3 тыс. рублей неустойки. В удовлетворении иска о выселении отказано. Судебные инстанции исходили из того, что задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела. Размер пени уменьшен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ в иске о выселении мотивирован тем, что истец не предоставил доказательства расторжения договора аренды.

В кассационной жалобе комитет просит изменить решение и постановление, требования истца о выселении предприятия и взыскании 17 547 рублей 90 копеек неустойки удовлетворить. Заявитель указывает, что в письмах от 24.05.04 и 19.11.04 он известил ответчика о расторжении договора аренды, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд уменьшил пени с учетом ставки рефинансирования без указания, в чем выражена явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит судебные акты оставить без изменения и указывает, что не получало от комитета предложения расторгнуть договор в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд правильно установил, что сумма пени в размере 17 549 рублей при задолженности в 18 605 рублей явно несоразмерна, кроме того истец не доказал наступления для него отрицательных последствий, вызванных просрочкой.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 31.10.03 года истец (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договор аренды N А 03229, в соответствии с которым предприятию во временное пользование передано нежилое помещение площадью 18 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, 8-й микрорайон, д. 65. Срок аренды установлен с 01.07.03 по 01.06.04. Согласно пунктам 3.1, 3.3 и 4.1 договора размер годовой арендной платы составляет 12 960 рублей. Предприятие обязано перечислять арендную плату авансом ежемесячно до 10 числа расчетного месяца. За каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки.

Несвоевременное внесение предприятием арендных платежей и отказ освободить занимаемое помещение послужили основанием для предъявления иска.

Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия договора от 31.10.03, поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суды обоснованно отклонили ссылку истца на отказ от возобновления договора, выраженный в письме от 24.05.04, так как в материалах дела отсутствуют доказательства вручения указанного письма ответчику.

В письме от 19.11.04 комитет предложил предприятию в срок до 01.12.04 погасить задолженность, расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом , другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, также может быть расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Оценив письмо от 19.11.04 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу, что оно является уведомлением о необходимости погасить задолженность, в противном случае договор аренды будет расторгнут. Письмо не содержит волеизъявления арендодателя на отказ от договора в соответствии с требованиями статьи 610 Кодекса. При отсутствии уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит. При таких обстоятельствах довод комитета о том, что суды неправильно оценили письмо от 19.11.04, подлежит отклонению.

Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В информационном письме от 14.07.97 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Суд уменьшил неустойку до 3 тыс. рублей - суммы, которая не меньше суммы, рассчитанной с учетом действующей на день предъявления иска и принятия решения ставки рефинансирования (13% годовых). Истец, ссылаясь на отсутствие явной несоразмерности начисленных пеней, не предоставил доказательств, свидетельствующих о наступивших у него отрицательных последствиях, вызванных просрочкой платежа.

При таких обстоятельствах и с учетом достаточно высокого процента неустойки - 108% (при ставке рефинансирования 13% годовых) вывод суда о явной несоразмерности неустойки и возможности реализации права суда на ее снижение является правильным и соответствует принципу равенства участников гражданского оборота.

Основания для изменения или отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 09.06.05 и постановление апелляционной инстанции от 02.08.05 Арбитражного суда Республики Калмыкия по делу N А22-330/05/4-40 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.