Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2005 г. N Ф08-3889/05 "Выяснение вопроса о том, вошла ли в состав арендной платы за недвижимое имущество земельная составляющая, и если она вошла, то в каком размере, имеет существенное значение для разрешения спора о правомерности взыскания неосновательного обогащения, составляющего разницу между суммой уплаченного земельного налога и платой за землю, исчисленной по ставкам арендной платы" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июня 2006 г. N Ф08-2856/06

Администрация Усть-Лабинского района (далее - администрация) обратилась с иском к ЗАО "Усть-Лабинсктеплоэнерго" (далее - общество) о взыскании 171 388 рублей, неосновательного обогащения за пользование участком под котельной, площадью 3 000 кв. м, расположенным по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Пролетарская, 6, в период с 21.08.01 по 30.09.04, и 36 355 рублей процентов за пользование денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (уточненные требования).

Решением от 23.02.05 с общества в пользу администрации взыскано 138 211 рублей 93 копейки неосновательного обогащения и 36 355 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что с момента заключения договора аренды здания котельной ответчик должен был обратиться в уполномоченный орган для заключения договора аренды земельного участка. Поскольку общество данную обязанность не исполнило, суд пришел к выводу, что пользование земельным участком без правоустанавливающих документов повлекло неосновательное обогащение ответчика. В части требований суд отказал в связи с пропуском срока исковой давности.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.06.05 решение отменено, в иске отказано на том основании, что арендная плата за пользование зданием котельной должна включать плату за пользование земельным участком, на котором она расположена. В договоре не установлена обязанность общества отдельно вносить арендную плату за пользование земельным участком. Доказательств того, что арендная плата содержит земельную составляющую, не представлено.

В кассационной жалобе комитет просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что постановлением главы администрации Усть-Лабинского района от 21.08.01 N 1433 "Об изъятии земельных участков из земель Усть-Лабинского района и предоставлении ЗАО "Усть-Лабинскэнерго" 37 земельных участков для размещения котельных в аренду из земель Усть-Лабинского района" спорный земельный участок предоставлен обществу на праве аренды, однако договор аренды земельного участка не заключен.

В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Поскольку участок предоставлен ответчику в аренду, он необоснованно уплачивал земельный налог. Постановление главы администрации Усть-Лабинского района от 21.08.01 N 1433 принято в связи с тем, что в договоре аренды котельной не определено право общества на земельный участок под этой котельной.

В отзыве на жалобу общество просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, возражая против доводов комитета о неопределенности правового режима земельного участка на котором расположено арендуемое здание котельной. По мнению общества, в размер платы за аренду котельной входит арендная плата за пользование землей, на котором расположено указанное недвижимое имущество, поскольку в договоре не оговорено иное.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района (арендодатель, далее - комитет) и общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества от 29.04.99 N 5.

По акту приема-передачи обществу переданы объекты муниципальной собственности, в состав которых, вошла котельная, расположенная по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Пролетарская, 6 (т. 1, л. д. 28).

В постановлении от 21.08.01 N 1433 указано, что в администрацию поступило ходатайство от общества о предоставлении последнему в аренду 37 земельных участков для размещения котельных из земель г. Усть-Лабинска, Ладожского, Некрасовского, Братского, Кирпильского, Суворовского, Ленинского, Ленинского, Вимовского, Александровского сельских округов. Ходатайство общества в материалах дела отсутствует.

В претензии от 03.08.04 N 50-П комитет указал, что общество без установленных законом оснований использует земельные участки, расположенные под арендуемыми объектами недвижимого имущества, и предложил ответчику прибыть для подписания соглашения о плате за фактическое пользование земельными участками с расчетом арендной платы с момента фактического предоставления участков.

Исковые требования обоснованы тем, что пользование спорным участком без оформления на него договора аренды повлекло неосновательное обогащение ответчика.

В пункте 3.1 договора определена арендная плата, которая составляет 5 % в год от остаточной стоимости имущества, которая вносится ежеквартально.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

В силу пункта 2.2.2 договора от 29.04.99 N 5 арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования на здания и сооружения по договору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, в договоре право на передаваемые земельные участки не определено. Арендатор в силу статьи 652 Кодекса может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора аренды земельного участка в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" закреплено платное использование земли в Российской Федерации. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи. По смыслу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователями являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. При передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, плата за пользование землей должна взиматься по установленным уполномоченным органом ставкам арендной платы.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом плата за земельный участок не входит, поскольку в пункте договора об арендной плате не указано, что в размер арендной платы входит плата за пользование земельным участком.

Такой вывод суда нельзя признать достаточно обоснованным.

Общество осуществляет отпуск тепловой энергии по тарифам, установленным региональной энергетической комиссией Краснодарского края на основе анализа результатов экономического обоснования среднего отпускного тарифа тепловой энергии с учетом расходов на аренду недвижимого имущества и платы за пользование земельным участком. Арендная плата по договору от 29.04.99 определена в процентном соотношении к стоимости переданного имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при определении размера арендной платы за недвижимое имущество арендодатель не учел земельную составляющую.

Выяснение вопроса о том, вошла ли в состав аренной платы за недвижимое имущество земельная составляющая, и если она вошла, то в каком размере, имеет существенное значение для разрешения спора о правомерности взыскания неосновательного обогащения, составляющего разницу между суммой уплаченного земельного налога и платой за землю, исчисленной по ставкам арендной платы.

При новом рассмотрении дела суду необходимо предложить истцу обосновать установленный в договоре аренды размер арендной платы, указать критерии, из которых исходил арендодатель при ее определении.

При наличии доказательств, подтверждающих, что плата за пользование земельным участком не вошла в состав арендной платы по договору от 29.04.99, суду следует проверить расчет суммы иска и правильность применения коэффициентов, установленных в решениях Совета Усть-Лабинского района от 03.06.97 (протокол N 3 п.6) и 10.06.03 N 28 (протокол N 28). Эти решения в материалы дела не представлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.05 по делу N А32-37855/2004-9/727 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.