Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 мая 2004 г. N Ф08-1605/04 "Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы" (извлечение)

Администрация г. Армавира обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Раритет" (с учетом уточненных требований) о понуждении изменить условия части 2 договора аренды земельного участка от 13.10.98 N 288 и о взыскании 1 259 907 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате за период 2000 год - 3 квартал 2003 года и пени в размере 78 621 рубля 44 копеек за период с 01.01.2000 по 10.10.03.

В процессе рассмотрения спора к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением от 18.11.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.02.04, исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, в остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.

В кассационной жалобе ООО "Раритет" просит отменить решение от 18.11.03 и постановление апелляционной инстанции от 10.02.04, в иске отказать. Жалоба мотивирована следующим:

- регистрация договора аренды в комитете по земельным ресурсам не заменяет государственную регистрацию, предусмотренную Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому спорный договор аренды в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным;

- истец пропустил срок исковой давности, однако суд неправомерно применил статью 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оплата ответчиком арендной платы в размере, предусмотренном договором, не свидетельствует о признании им увеличения арендной платы;

- спорный договор аренды в части включения условия об одностороннем изменении арендодателем арендной платы является ничтожным, так как противоречит статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год;

- нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы, не влекут автоматическое изменение условий договора в части размера арендной платы, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона "О плате за землю" размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают только базовые размеры арендной платы;

- в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, однако истец не направлял ответчику соответствующее уведомление об изменении условий договора в части размера арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Армавира считает доводы заявителя жалобы необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 13.10.98 администрация г. Армавира (арендодатель) и индивидуальное частное торговое предприятие "Раритет" (арендатор, правопредшественник ООО "Раритет") заключили договор аренды земельного участка площадью 65 998 кв. м, расположенного по адресу: г. Армавир, Северная промзона, IV зона, для строительства хранилища горюче-смазочных материалов сроком на 5 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 названного договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением городского представительного органа власти и краевого законодательного органа, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора. Согласно пунктам 2.3 и 2.4 договора арендная плата вносится равными частями до 15.04, 15.07, 15.10, 15.11 текущего года, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавира письмами от 24.04.2000 N 1/2-230, от 20.10.2000 N 1/2-620 уведомил ООО "Раритет" об изменении ставок арендной платы на основании Федерального закона "О бюджете на 2000 год" и решения Армавирской Городской думы от14.09.2000 N 394 и необходимости произвести перерасчет арендной платы.

Письмом от 24.10.01 администрация г. Армавира сообщила ООО "Раритет" об образовавшейся задолженности по уплате арендной платы по состоянию на 01.09.01 и предложила добровольно погасить образовавшуюся задолженность.

Письмами от 11.07.02 N 2, 30.07.02 N 6 отдел оформления земельно-правовых документов Управления имущественных отношений администрации г. Армавира уведомил ООО "Раритет" о задолженности по арендной плате и необходимости заключения дополнительных соглашений к договору аренды.

Решением Армавирской городской думы от 14.09.2000 N 394 утверждено Положение о порядке расчета арендной платы за землю на территории г. Армавира, согласно которому размер арендной платы состоит из произведения двойной ставки земельного налога по соответствующей зоне градостроительной ценности, отраслевого коэффициента целевого использования земельного участка и общей площади земельного участка.

Армавирская городская дума решением от 19.12.02 N 321 признала утратившим силу решение от 14.09.2000 N 394 и решением от 20.02.03 N 236 утвердила коэффициенты зональной дифференциации за земельные участки по зонам градостроительной ценности и поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земельные участки по категориям арендаторов и видам целевого использования.

Названные решения Армавирской городской думы опубликованы в газете "Армавирский собеседник".

Невнесение обществом "Раритет" арендной платы в размере, предусмотренном в соответствии с указанными решениями Армавирского городской думы, а также уклонение от заключения дополнительного соглашения в части внесения изменений в договор аренды, касающейся размера арендной платы послужило основанием данного иска.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу статьи 424 названного Кодекса изменение размера арендной платы после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку пунктом 2.1 договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы размера, а пунктом 2.3 - срока ее внесения, суд обоснованно пришел к выводу о согласовании сторонами условия о размере, способе расчета и сроках внесения арендной платы.

Решения Армавирской городской думы об утверждении порядка расчета арендной платы за землю и коэффициентов зональной дифференциации за земельные участки и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за земельные участки по категориям арендаторов и видам целевого использования являются основаниями для изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 2.1 спорного договора аренды. Указанные решения Армавирской городской думы опубликованы в средствах массовой информации и должны были быть известны ответчику. После их опубликования у ответчика возникла обязанность по уплате арендной платы в размере, предусмотренном данными решениями.

Судом установлено, что обществу "Раритет" было известно об изменении ставок арендной платы и порядка ее расчета.

Поскольку ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по внесению арендной платы в размере, предусмотренном пунктом 2.1 договора, суд правомерно удовлетворил исковые требования.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендная плата в нарушение статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации изменялось арендодателем чаще одного раза в год, необоснованна. Условиями договора арендная плата установлена путем определения способа ее расчета, при котором размер арендной платы зависит от централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы, т.е. является не постоянным, а определимым условием договора. Поэтому фактическое изменение арендной платы в результате корректировки централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Несостоятелен и довод о незаключенности спорного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Поскольку Краснодарское краевое учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создано в 1999 году, следовательно, регистрация спорного договора аренды от 13.10.98 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавира соответствует порядку регистрации, предусмотренному Указу Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".

Довод заявителя кассационной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, подлежит отклонению. Судом установлено, что ООО "Раритет" перечисляло арендные платежи за землю в 2001 за 2000 год, что свидетельствует о признании им долга и в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации прерывает течение срока исковой давности.

При таких обстоятельствах основания для отмены принятых по делу судебных актов отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 18.11.03 и постановление апелляционной инстанции от 10.02.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-13563/2003-21/285оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.