Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2005 г. N Ф08-5731/05 "Предъявление арендодателем, не принимавшим мер к государственной регистрации договора аренды требований, основанных на признании такого договора незаключенным, является формой злоупотребления правом. Следовательно, договор аренды является заключенным" (извлечение)

ООО "Фирма "Кондор"" (далее - фирма) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Марс" (далее - общество) об истребовании из незаконного владения земельного участка площадью 60 кв. м и размещенного на нем временного торгового павильона N 3, расположенных по адресу: г. Белореченск, ул. Мира, квартал N 204 по договору аренды от 10.06.01.

Решением от 03.02.05 иск в части истребования земельного участка площадью 60 кв. м удовлетворен, в остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что договор аренды от 01.12.01 является незаключенным, поскольку отсутствует его государственная регистрация. Истец не представил доказательств, подтверждающих его право собственности на торговый павильон.

Постановлением кассационной инстанции от 13.04.05 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Судебный акт мотивирован тем, что суд, установив факт отсутствия регистрации договора от 10.06.01, не выяснил причины бездействия сторон; не установил относится ли павильон, расположенный на спорном земельном участке, к движимым или недвижимым вещам, а также не определил его собственника.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 26.09.05 удовлетворил исковые требования фирмы в полном объеме. Судебный акт мотивирован следующим. Заключенные между сторонами договоры аренды имущества от 01.12.01 и 10.06.01, идентичные по содержанию, не зарегистрированы в установленном законом порядке и являются незаключенными. В соответствии с заключением управления архитектуры от 07.06.05 торговый павильон N 3 не является объектом капитального строительства. Непредъявление обществом доказательств по строительству здания, его улучшению и непредъявление иска о понуждении в государственной регистрации договора свидетельствуют о злоупотреблении правами. Согласно пункту 2.2 договоров аренды имущества от 10.06.01 и 01.12.01, арендатор обязан по истечении срока действия договора или при его досрочном расторжении передать арендодателю все произведенные на земельном участке улучшения безвозмездно.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе общество просит решение от 30.09.05 отменить. По мнению заявителя, вывод суда об аренде обществом у фирмы торгового павильона не основан на материалах дела. Суд не оценил доказательства, свидетельствующие об уклонении истца от регистрации договора аренды. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о регистрации спорных объектов, однако суд в нарушение требований статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу не приостановил.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, фирма (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 10.06.01, 01.12.01, по условиям которых арендодатель предоставил в пользование арендатору на срок до 10.06.06 недвижимое имущество площадью 60 кв. м, расположенное по адресу: г. Белореченск, ул. Мира, квартал N 204, для оптово-розничной торговли и земельный участок, необходимый для его использования. Пунктом 2.1 указанных договоров предусмотрено право арендатора использовать земельный участок для строительства и эксплуатации здания. Срок аренды имущества определен до 10.06.06.

Разногласия по предмету аренды и его месторасположению между сторонами отсутствуют. При заключении сделок соблюдена письменная форма договоров аренды недвижимости, доводы о неисполнении либо нарушении договоров от 10.06.01, 01.12.01 стороны не заявляли.

По мнению истца, договор аренды от 01.12.01, не зарегистрированный в установленном законом порядке, является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет правовых последствий с момента его заключения. Поэтому ответчик пользуется имуществом и земельным участком без законных оснований.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации нкесоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Поскольку статья 609 кодекса не содержит прямого указания на недействительность сделки при отсутствии факта государственной регистрации, к договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не применяются правовые последствия недействительности сделок.

При новом рассмотрении судом первой инстанции сделан вывод о незаключенности договоров аренды от 10.06.01 и от 01.12.01 ввиду отсутствия предмета договоров и государственной регистрации совершенных сделок. Однако данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам и доказательствам, представленным в материалы дела.

Поскольку между сторонами отсутствуют разногласия по предмету аренды и его месторасположению, договор фактически исполнялся ими, суд кассационной инстанции не находит оснований для признания договора аренды незаключенным в силу отсутствия в нем четкого определения его предмета.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Стороны договора аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки. Поэтому в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора.

Как установил суд, арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить документы, необходимые для регистрации договора аренды, но истец оставил их без ответа. Доказательства, свидетельствующие о том, что истец совершал какие-либо действия, направленные на регистрацию договора в установленном законе порядке, в деле отсутствуют.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Предъявление арендодателем, не принимавшим мер к государственной регистрации договора аренды требований, основанных на признании такого договора незаключенным, является формой злоупотребления правом. Следовательно, договор аренды является заключенным.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Наличие между сторонами обязательственных отношений исключает возможность истребования имущества в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об обязанности арендатора безвозмездно передать арендодателю все произведенные на земельном участке улучшения по истечении срока договора или его досрочном расторжении согласно пункту 2.2 договора.

Однако до соблюдения указанного порядка арендодатель не вправе истребовать имущество посредством предъявления виндикационного иска.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о том, что суд в нарушение требований пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приостановил производство по делу в связи с невозможностью рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом. 26 сентября 2005 г. общество обратилось в арбитражный суд с иском к фирме о регистрации договора аренды от 10.06.01. Суд принял исковое заявление общества 03.10.05 г. Однако решение по рассматриваемому делу суд принял 26.09.05, на момент принятия решения исковое заявление не находилось в производстве арбитражного суда, что исключало возможность приостановления производства по данному делу.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 26.09.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-28727/2004-36/573-2005-36/289 отменить.

В иске ООО "Фирма "Кондор"" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.