Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 декабря 1999 г. N Ф08-2603/99 "Отсутствие разрешения Госархстройнадзора на начало строительно-монтажных работ само по себе не является существенным (являющимся основанием для признания постройки самовольной) нарушением строительных норм и правил, если это нарушение не привело к строительству объекта, угрожающего жизни и здоровью граждан. Выделение земельного участка на определенный срок не препятствует возведению на нем объекта недвижимости" (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 2 декабря 1999 г. N Ф08-2603/99
"Отсутствие разрешения Госархстройнадзора на начало
строительно-монтажных работ само по себе не является существенным
(являющимся основанием для признания постройки самовольной) нарушением
строительных норм и правил, если это нарушение не привело к
строительству объекта, угрожающего жизни и здоровью граждан. Выделение
земельного участка на определенный срок не препятствует возведению на
нем объекта недвижимости"
(извлечение)

ГАРАНТ:

Настоящее Постановление отменено Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 сентября 2000 г. N 1288/00

ООО "Дискус" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации, Комитету по управлению имуществом и Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный в г. Ростове-на-Дону по пр. Ворошиловскому, 42/159. К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону.

Администрация г. Ростова-на-Дону предъявила встречный иск - об обязании ООО "Дискус" снести самовольную постройку.

Решением арбитражного суда от 16.06.99, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.09.99, в удовлетворении основного иска отказано, встречный иск удовлетворен. Решение и постановление мотивированы тем, что объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, поскольку ООО "Дискус" без согласия собственника снесло арендованное помещение и без разрешения на выполнение строительно-монтажных работ приступило к строительству нового объекта, хотя была согласована лишь реконструкция арендованного помещения.

В кассационной жалобе ООО "Дискус" просит отменить указанные судебные акты, признать право собственности на объект незавершенного строительства и отказать в его сносе. По мнению подателя жалобы, судебные инстанции необоснованно признали спорный объект самовольной постройкой и неправильно применили статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отзывах ответчики (по основному иску) и третье лицо выступают против удовлетворения жалобы. В заседании суда кассационной инстанции стороны повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на жалобу. ООО "Дискус" заявило ходатайство о приобщении к материалам дела договоров NN 5, 97, акта от 26.07.93 и паспорта строения. Кассационная инстанция не нашла оснований для удовлетворения ходатайства, поскольку не имеется сведений об исследовании данных доказательств судами первой и апелляционной инстанций, а компетенция кассационной инстанции ограничена проверкой законности принятых судебных актов (статьи 165, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 4 марта 1993 года ТОО "Дискус" (в настоящее время - ООО "Дискус") заключило с Фондом имущества г. Ростова-на-Дону договор N 5/2, согласно которому товарищество приватизировало имущество овощного магазина N 48 (кроме помещения), расположенного в г. Ростове-на-Дону по пр. Ворошиловскому, 42/159. При этом товариществу предоставлялось право пользования помещением магазина на пятилетний срок, однако согласно договору от 8.12.94 Администрация Кировского района, действующая на основании поручения Комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону, заключила с ТОО "Дискус" договор аренды помещения овощного магазина сроком до 31 декабря 1997 года, то есть на срок менее пяти лет.

В связи с неудовлетворительным санитарно-техническим состоянием указанного помещения Центр госсанэпиднадзора Кировского района г. Ростова-на-Дону письмами от 25.03.93 и от 12.04.93 обязал товарищество "Дискус" осуществить реконструкцию помещений, предупредив, что в случае неисполнения данного указания эксплуатация магазина будет прекращена.

15 сентября 1993 года администрацией города и товариществом "Дискус" заключен договор N 989 "и" на аренду земли сроком на 10 лет с момента выхода постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону.

Постановлением Главы администрации г. Ростова-на-Дону от 19.04.94 N 339 земельный участок, занимаемый овощным магазином, выделен товариществу "Дискус" в пользование на условиях аренды на 10-летний срок (до начала планируемой реконструкции данной части города), а постановлением от 21.09.94 N 1281 товариществу разрешено осуществить реконструкцию магазина после получения разрешения на производство работ и в соответствии с проектом, согласованным с главным архитектором города. По заказу ТОО "Дискус" был разработан и согласован с городским центром госсанэпиднадзора и другими организациями рабочий проект реконструкции овощного магазина. Заключением N 6 от 20.01.95 рабочий проект реконструкции был согласован с главным архитектором города. Рабочим проектом предусмотрено возведение здания в металлическом каркасе со стенами из кирпича. Тем самым, фактически проектировалось строительство объекта недвижимости, а не реконструкция движимого объекта. ТОО "Дискус" снесло имевшееся строение и начало строительство нового в соответствии с указанным рабочим проектом. Однако разрешение инспекции госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ товарищество не получило. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты не соответствуют законодательству и сути гражданского права.

Правовая проблема по данному делу состоит в том, что действующим законодательством не регулируется вопрос о последствиях возведения недвижимости на участке, выделенном в пользование на ограниченный срок. Закон прямо не регулирует этот вопрос. В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении данного вопроса суд должен применять гражданское законодательство, регулирующее сходные взаимоотношения (аналогия закона), а при невозможности этого определять права и обязанности сторон исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Конкретные нормы права являются формой существования общих начал гражданского права и отражают то, как общие начала (принципы) права должны применяться в конкретной ситуации - при наличии определенных обстоятельств. Причем принципы права находят свое отражение не только в действующих нормах права, но и в тех нормах, которые не вступили в действие.

Часть вопросов, связанных с прекращением права пользования земельным участком, предоставленным собственнику недвижимости, рассматривается в статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта статья включена в главу 17 Кодекса, которая согласно статьи 13 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не вступила в силу. Однако нормы данной статьи по вышеизложенным мотивам могут применяться по аналогии права.

В статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность существования права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, выделенном на ограниченное время. Это соответствует принципам гражданского права, требованиям добросовестности, разумности и справедливости. В рассматриваемой ситуации права и законные интересы собственника земли не ущемляются в период до истечения срока пользования земельным участком. Его права и интересы могут быть затронуты только в том случае, если владелец недвижимости не обеспечит в установленный срок возврат земельного участка его собственнику в том состоянии, в каком участок находился в момент предоставления его владельцу недвижимости либо в состоянии, оговоренном сторонами.

Следует также учитывать следующее. Если вещь не имеет собственника или он не известен, наличествует неопределенность отношений по поводу данной вещи. Задача же права состоит в устранении неопределенности в правах и обязанностях субъектов гражданских прав. Неопределенность отношений противна сущности права. В связи с этим возможность существования вещей вне отношений собственности законодательство ограничивает отдельными случаями и поощряет признание права собственности на вещи, в отношении которых такое право не существует (статьи 222, 225, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного следует сделать вывод, что в случае возведения недвижимости на участке, выделенном в пользование на ограниченный срок, лицо, осуществившее строительство, может приобрести право собственности на строение. Причем право собственности может быть приобретено не только на недвижимость, возведенную с соблюдением законодательства, но и на самовольную постройку, если это допускается законом (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу ООО "Дискус", заключив договор аренды земельного участка для эксплуатации магазина, впоследствии получило разрешение на реконструкцию магазина. Рабочим проектом, согласованным с муниципальным органом - Комитетом по архитектуре и градостроительству, предусмотрено возведение здания в металлическом каркасе со стенами из кирпича, то есть строительство объекта недвижимости. При таких обстоятельствах нет оснований считать, что ООО "Дискус" начало строительство на неотведенном для этого участке и без согласования строительства с компетентными органами.

Нарушения градостроительных и строительных норм и правил не могут быть основанием для признания постройки самовольной, если эти нарушения не относятся к существенным. Из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными являются нарушения, в результате которых постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан либо нарушает права и законные интересы юридических лиц и граждан. Администрация города Ростова-на-Дону не ссылалась на такие нарушения, а в имеющихся в материалах дела документах не имеется доказательств наличия таких нарушений. Отсутствие разрешения Госархстройнадзора на начало строительно-монтажных работ само по себе не является существенным нарушением строительных норм и правил, если это нарушение не привело к строительству объекта, угрожающего жизни и здоровью граждан. Таким образом, вывод о самовольности строительства не соответствует фактическим обстоятельствам дела. С учетом изложенного, оснований для отказа в признании права собственности ООО "Дискус" на спорный объект и удовлетворения иска о сносе данного объекта не имелось.

Согласно статье 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Дискус" не должно нести расходы по уплате государственной пошлины, а Администрация г. Ростова-на-Дону освобождена от уплаты пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.99 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 22.09.99 по делу N А53-5757/99-С4-11 отменить.

Признать право собственности ООО "Дискус" на объект незавершенного строительства, расположенный в г. Ростове-на-Дону по адресу: пр. Ворошиловский, 42/152. В иске о сносе данного объекта отказать.

Прекратить взыскание с ООО "Дискус" государственной пошлины. Ходатайство ООО "Дискус" о приобщении к материалам дела договоров NN 5, 97, акта от 26.07.93 и паспорта строения отклонить.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.